Договор аренды квартиры правовые особенности заключения

Договор аренды квартиры: виды и особенности составления, форма договора между физическими лицами

К сожалению, рынку наёмного жилья в нашей стране ещё далеко до того, чтобы считаться достаточно цивилизованным.

Ведь практически все сделки по аренде жилья между физическими лицами происходят в обход законодательных норм.

Владелец квартиры и арендодатель, как правило, не оформляют вообще никаких документов, удостоверяющих факт совершения правового акта. И они так поступают по трём причинам:

• нежелание попадать под налоговое бремя;
• незнание того, как правильно составить договор;
• сомнение в том, имеет ли договор аренды квартиры юридическую силу.

Однако, проводя свою деятельность вне правового поля, люди могут легко попасть на удочку к мошенникам.

Что следует знать

Вся правовая база для того, чтобы безопасно сдавать и нанимать квартиры, уже давно разработана, может быть подобрана типовая форма договора для каждого конкретного случая.

Лучше всего для обеих сторон сделки подойдёт самый простой договор на 11 месяцев. (Форму договора аренды квартиры между физическими лицами Вы можете скачать здесь).

Почему такой срок? Потому что для договора, заключённого на одиннадцать месяцев не нужна регистрация в управлении ФРС. Многие арендодатели считают, что в этом случае и налог платить не надо, однако это, к сожалению, не так.

Но есть другие положительные моменты в работе по краткосрочному договору:

• ощутимо экономит время благодаря уходу от большинства бюрократических процедур;
• не позволяет сдавать нанимателю квартиру в поднаём;
• не даёт возможности съёмщику применить приоритетное право продления, которое способно существенно затруднить процедуру выселения жильца в некоторых обстоятельствах.

Ремонт квартиры вместо арендной платы

Закон предполагает, что, если иное не прописали в договоре, то финансированием капитального ремонта должен заниматься собственник жилья, а текущего – съёмщик.

Однако в реальности очень часто стороны договариваются о том, что наниматель отремонтирует квартиру в счёт погашения будущей арендной платы либо будет ремонтировать владелец, а оплачивать своими арендными платежами наниматель.

И, в случае выполнения большого объёма работ, такие условия являются взаимовыгодными.

Аренда и право выкупа квартиры

Всё реже в наши дни встречаются случаи найма квартиры с дальнейшим её выкупом.

Дело в том, что данная процедура влечёт за собой массу юридических сложностей, справиться с которыми может только по-настоящему опытный специалист.

А поскольку все риски ложатся на владельца квартиры, то такая схема популярностью не пользуется.

Аренда при посредничестве ЖЭКа

В тех случаях, когда квартира ещё не приватизирована, её сдача в аренду, даже посуточная, может производиться лишь при условии посредничества жилищно-эксплуатационной конторы.

По этой причине, наниматель, прежде чем заключать соглашение об аренде с арендодателем, должен поинтересоваться, является ли он собственником жилья по закону.

Если это не так, то следует поинтересоваться согласием на сдачу данного жилья у представителей управляющей компании и прочих лиц, зарегистрированных на данной площади, чьи интересы могут быть при этом затронуты.

Возможно, Вас заинтересует статья об особенностях переуступки прав аренды.

Статью о постановке квартиры на кадастровый учет читайте здесь.

Важные аспекты оформления

При заполнении типового бланка договора стороны должны обратить пристальное внимание на некоторые существенные условия.

В частности, там должны быть указаны:

• реквизиты участников сделки;
• подробное описание характеристик квартиры, либо части её;
• список находящегося там имущества;
• график и порядок внесения арендной платы;
• продолжительность аренды (не должна превышать пяти лет);
• условия, на которых можно досрочно провести расторжение договора.

В соответствующих разделах договора должны быть указаны дополнительные обязательства, взятые на себя сторонами, в случае наличия таковых.

Нотариальное заверение сделки

Нужно ли регистрировать и заверять договор найма?

Закон не ставит обязательным условием нотариальное заверение либо государственную регистрацию краткосрочных договоров (срок действия менее одиннадцати месяцев).

Однако часто и арендодателя и нанимателя беспокоит, то, что его подтверждают только подписи сторон. Поэтому, если есть у сторон такое желание, то можно договор заверить у нотариуса.

Некоторые нюансы договора

Для того чтобы избежать неприятностей от действий мошенников, следует сразу договариваться и прописывать в договоре следующие детали:

• кто будет проживать в арендуемой квартире;
• когда можно посещать жильё его владельцу;
• можно ли держать домашних питомцев в квартире;
• где регистрировать договор.

Следует также учесть, что существует целый ряд различных видов найма квартир:

• коммерческий;
• социальный (для муниципального жилья);
• служебного жилья;
• жилья в жилищно-строительном кооперативе;
• с залогом;
• безвозмездный наём.

Для каждого из них существуют свои нюансы составления договора, которые должны быть учтены.

Статью о досрочном расторжении договора аренды квартиры читайте здесь.

А эта интересная статья о нюансах договора безвозмездной аренды.

Сопутствующая документация

Вместе с договором, в обязательном порядке должны идти такие приложения:

• кадастровый паспорт
• документ, подтверждающий государственную регистрацию собственности.
• акт о приёме и передаче квартиры.
• протокол для учёта разногласий и ещё один для согласования этих самых разногласий.
• список имущества, находящегося в квартире.
• график оплаты аренды.

Сдавая или снимая квартиру лучшим вариантом будет не полагаться на слово неизвестному человеку, а всё-таки зафиксировать обоюдные обязательства в письменной типовой форме и заверить нотариусом.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет все нюансы составления договора аренды квартиры:

КОММЕНТАРИИ К ЗАКОНАМ РФ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ АРЕНДУ (НАЙМ) ЖИЛЬЯ

Мы открыли эту рубрику, чтобы Наймодатели (Арендодатели) и Наниматели (Арендаторы) жилых помещений четко знали свои права и обязанности. Мы будем ее пополнять при малейшем изменении в законодательной системе РФ.

Договор аренды или договор найма?

В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности

При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора. Зачастую специалисты озаглавливают документ «Договор аренды жилого помещения» вместо «Договор найма жилого помещения». Что уж говорить о содержании подобных актов. О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой – нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская:

Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких — второй договор?

И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?

Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров. Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.

С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой «в лицо». Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации. Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.

Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.

Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?

Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.

Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ – к договору аренды. С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии «Договор найма на 5 лет» можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?

Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.

Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.

Договор найма жилых помещений и его особенности

Договор найма жилого помещения считается главным документом, позволяющим собственнику передать свое недвижимое имущество в пользование на ограниченный период времени. Заключение договора найма жилого помещения подразумевает его передачу владельцем (наймодателем – особой, уполномоченной для совершения подобных сделок) другому лицу для проживания за определенную плату.

В законодательстве РФ есть несколько видов договора:

• договор коммерческого найма, подразумевающий извлечение прибыли. При этом виде найма хозяин недвижимого имущества выступает в роли предпринимателя;
• договор социального найма. При данных условиях предлагается жилая площадь, находящаяся в государственном резерве жилищного фонда социального использования;
• договор специализированного найма – в использование передают специализированное место для проживания (общежитие и т. д.).

Порядок заключения договора найма жилого помещения регулируется посредством 35 главы ГК РФ. Участники сделки дополнительно могут использовать Жилищный кодекс РФ для урегулирования отношений, а также рассмотреть вспомогательные условия, не противоречащие законодательству.

Особенности договора найма жилого помещения

Нанимателями жилья могут быть лишь граждане, это говорит о том, что соглашение между собой должны заключать лишь физические лица и владельцы жилья. Юридические лица также могут стать арендаторами жилья при условии составления договора аренды. При этом юридические лица имеет право использовать помещение только по назначению.

Закон позволяет нанимателям передавать площадь в пользование другим лицам, но это должно происходить лишь с разрешения собственника. Эти сделки именуются поднаймом, и нужно составлять договор поднайма. Но ответственность за жилье перед собственником продолжает нести наниматель.

Договор найма жилого помещения заключается лишь в отношении обособленных помещений. Нежилые комнаты, помещения совместного пользования (чердаки, подвалы), а также вспомогательные комнаты (коридоры, санузлы, кухни) предоставлять в наем запрещено.

Оформлять договора найма следует в письменной форме. Отсутствие письменного экземпляра не говорит о том, что документ не действителен, но в случае появления спорных вопросов будет сложно доказать правоту.

Обязательные пункты, которые необходимо указать в договоре найма жилья:

• адрес и площадь сдаваемого жилья – это называется предметом договора;
• стоимость и порядок внесения платы за аренду;
• обязанности и права каждой из сторон;
• ответственность, которую обе стороны могут понести в случае преждевременного аннулирования договора;
• срок и условия продления договора;
• дата подписания документа и реквизиты каждой из сторон (ФИО, прописка и паспортные данные).

Дополнительно составляется акт передачи всего имущества, расположенного внутри помещения, где должны быть перечислены все предметы и вещи.

В договоре должна быть обязательно указана сумма оплаты за проживание. Не указав сумму или обозначив заниженную стоимость, у хозяина жилья может возникнуть множество проблем. Если арендатор задолжает плату и дело дойдет до судебных разбирательств, собственник не сможет вернуть всю сумму, которая ему причитается. За неоплаченные месяцы наимодатель получит лишь ту сумму, которая была указана изначально в договоре.

Если нужно изменить условия заключенного договора (поменять цену и т. д.), тогда следует составить вспомогательное соглашение. В нем стороны указывают, что какой-либо из пунктов был изменен. В конце документа необходимо указать все необходимые реквизиты обеих сторон, которые изначально были указаны в самом договоре.

Договор может быть коротким (до года) или сроком от года. Оформляя договор на срок до года (чаще всего указывают 11 месяцев), государственной регистрации не требуется. Благодаря этому обладатели квартир в своей деятельности используют краткосрочные договора, чтобы о заключении сделки не узнала налоговая. По истечении 11 месяцев договор можно продлить или перезаключить.

Обязанности и права сторон по договору найма жилья

Наимодатель обязуется передавать в эксплуатацию свободное и пригодное для жизни помещение. Он должен передать жилье с капитальным ремонтом, предоставлять необходимые коммунальные услуги за определенную плату, а также вовремя проводить ремонт имущества и различных устройств.

В свою очередь наниматель, заключая договор, обязуется эксплуатировать помещение исключительно по назначению. Также он должен гарантировать сохранность жилья, содержать его в надлежащем состоянии и вовремя предоставлять оплату.

В случае форс-мажорных ситуаций при порче помещения или находящегося внутри имущества по вине нанимателя, он обязан устранить неполадки за свой счет. Заключение договора аренды жилого помещения не дает временному жильцу права выполнять перепланировку квартиры, если наимодатель не дал на это свое разрешение. Также запрещается сдавать жилье в поднаем, если нет письменного разрешения, подписанного собственником недвижимого имущества.

[2]

Когда срок заключения договора найма жилого помещения завершается, временно проживающая особа должна выселиться из помещения и вернуть все имущество, находящееся внутри, в целости, учитывая естественный износ.

Очень важно акцентировать внимание на особенностях аннулирования договора. Статья 687 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что нанимателя есть право разорвать договор, за несколько месяцев предупредив собственника.

Аннулировать договор через суд может и наимодатель, если это предусматривает закон. В ст. 687 ГК РФ также говорится, что нанимателя и его сожителей вследствие расторжения соглашения могут выселить из помещения путем судовых разбирательств.

Условия и правила заключения договора аренды комнаты в квартире

Найм жилого помещения регламентирован законодательством РФ.

Выполнение его требований обеспечивает соблюдение интересов обеих сторон. Третье заинтересованное лицо – государство: переселение людей должно проходить в определенных нормативных рамках, исключающих произвол арендодателя или арендатора.

Законодательный аспект вопроса

В жилищной сфере регулируют правовые взаимоотношения нормы Гражданского Кодекса. Основные законодательные положения:

• обязательное оформление арендных отношений на срок от 12 месяцев в письменной форме в виде договора;
• описание передаваемой в аренду недвижимой собственности;
• документальное подтверждение прав собственности;
• фиксация взаимных прав и обязанностей договаривающихся сторон;
• величина, порядок и сроки оплаты;
• определение срока действия договора;
• условия досрочного расторжения договорных отношений;
• личная подпись арендодателя и арендатора;
• дата заключения соглашения;
• отображение консенсуса сторон в двух «зеркальных» экземплярах.

Эти основные принципы должны быть отражены в любом арендном договоре жилой недвижимости:

Сумма, порядок расчета арендных платежей в законе не оговаривается. Она определяется в каждом отдельном случае самостоятельно по взаимному соглашению.

В сделке указывается срок аренды, по истечении которого нанимающая сторона должна вернуть собственность в надлежащем состоянии. Если такового не произошло, а собственник не высказал претензий по возврату недвижимости, то арендные отношения продлеваются на неопределенный период.

Характеристика соглашения

Договор аренды состоит из следующих разделов:

• адрес и описание комнаты (метраж, наличие балкона или лоджии, вид отопления, наличие санузла и ванной комнаты, стоимость недвижимости);
• период действия;
• правовые отношения (права и обязанности для каждой из сторон);
• приложение с описью имущества в арендуемой комнате (мебели, бытовой техники, постельных принадлежностей, посуды и пр.);
• сумма арендной платы, сроки уплаты, порядок (в наличной, безналичной форме);
• ответственность арендодателя и арендующего;
• условия для прекращения отношений;
• перечень форс-мажорных обстоятельств;
• личные данные обеих сторон;
• подписи на 2-х экземплярах.

Обязательным являются акты приема-передачи. В этом документе указывается перечень переданного в аренду имущества с описанием основных характеристик и стоимости. Кроме этого, перечисляются предоставленные арендатору необходимые для эксплуатации бумаги (инструкции и т.п.). Согласовываются возможные скрытые дефекты. Арендатор подтверждает свое согласие на принятие имущества в том виде, как оно зафиксировано в акте приема-передачи.

Права и обязанности арендодателя:

• обязан с момента подписания документа передать в пользование комнату согласно описи и акта передачи;
• имеет право проверять состояние своего имущества, делать замечания по его использованию;
• прервать договор при ущербе собственности.

Права и обязанности арендатора:

• обязан вовремя оплачивать аренду, вернуть имущество в соответствии с описью и актом приема;
• имеет право требовать возмещения расходов на ремонт дефектов, не указанных в акте приема-передачи, вплоть до досрочного расторжения арендных отношений.

При оговаривании суммы арендной платы возможен вариант внесения залоговой суммы, определяемой по стоимости имущества, перечисленного в описи. В случае просрочки платежа арендодатель имеет право (должно быть оговорено в документе) удержать их из суммы залога.

В пункте об ответственности предусматривается материальное возмещение убытков обеими сторонами: пеня, штрафы.

Размер пени определен:

• 0,01% за каждый день просрочки платежа (в пользу наймодателя);
• 0,01% от стоимости недвижимости за каждый день неуплаты при возврате собственнику (в пользу аренододателя);
• 0,01% от стоимости комнаты за каждый день просрочки передачи имущества (в пользу арендующего).

Суммарно уплаченная пеня не может превышать 10% от исходной суммы.

Размеры штрафов оговариваются самостоятельно:

• за недостоверную информацию о состоянии имущества, передаваемого в пользование;
• отсутствие коммунальных услуг;
• ущерб арендованной собственности;
• несвоевременное оповещение об имевших место авариях, неисправностях.

Расторжение договорных отношений

Для арендатора таковым является не соответствие условий проживания договорным обязательствам. К ним относятся некачественные коммунальные услуги, вмешательство в пользование имуществом третьих лиц, существенные не устраненные дефекты.

Наймодатель имеет право потребовать досрочного освобождения жилплощади в следующих случаях:

• нарушения условий эксплуатации бытовой техники;
• не выполнение предписаний контролирующих органов и собственника об использовании имущества;
• ухудшения технического состояния недвижимости (повреждение окон, пола, стен, мебели);
• передачи в субаренду и перенаем без уведомления и письменного согласия собственника;
• не исполнения обязательств по содержанию имущества;
• систематическую задержку платежей.

Форс-мажорные обстоятельства прописываются в соглашении для исключения неправомерных требований одной из сторон. Материальные затруднения арендатора исключены из форс-мажорных обстоятельств.

На что следует обратить внимание

Перед подписанием арендного соглашения необходимо проверить соответствие имущества, указанного в описи, с имеющимся в наличии. При этом надо обратить внимание на его техническое состояние, год выпуска, цену. В противном случае залоговая стоимость может оказаться завышенной. Кроме того, невыявленная неисправность, – предлог для досрочного расторжения для наймодателя (может обвинить арендующего).

Нанимателю следует проверить данные о праве собственности на жилье, чтобы обезопасить себя на весь срок аренды от притязаний третьих лиц, имеющих такие же или большие права на жилье.

Для наймодателя главным является достоверность предъявленных документов будущих клиентов. Оформление договора со слов, не видя удостоверяющих бумаг, может иметь негативные последствия.

Существенные условия

Арендодатель обязан представить полную информацию о сдаваемом в наем жилье, обеспечить возможность доступа к коммунальным услугам. Водопровод, канализация, электричество, газ должны соответствовать договорным требованиям.

Устранение возникших неисправностей имущества – особая статья соглашения.

Предусматривается несколько вариантов:

• владелец собственности исправляет недочеты безвозмедно (производит замену) по заявлению клиента;
• наниматель осуществляет ремонт за свой счет, что отражается в уменьшении арендных платежей или возмещении стоимости.

При невозможности устранить возникшие дефекты имущества арендатор вправе потребовать уменьшить ежемесячные платежи или расторгнуть договор.

Все претензии оформляются в письменном виде.

Текущий и капитальный ремонт (что отмечается в документе) может осуществляться как собственником, так и арендатором. В случае проведения ремонтов нанимателем неустранимые улучшения должны быть учтены при расторжения аренды и возмещены собственником.

Доступ к собственности для контроля за ее состоянием – необходимое условие, без соблюдения которого теряют смысл права и обязанности сторон.

К дополнительным условия относится ссылка на то, что при утрате силы какого-либо договорного пункта в связи с изменением законодательства, остальная часть соглашения остается в силе.

Оговаривается возможность субаренды или перенаема для арендатора при условии письменного согласия собственника жилья.

Частные случаи

В зависимости от местонахождения недвижимости договор аренды уточняется соответствующими пунктами.

Жилая комната может сдаваться в наем:

• в частном доме;
• квартире с одним хозяином;
• коммунальной квартире.

Все уточнения касаются условий проживания для обеспечения сосуществования чужих людей под одной крышей.

В коттедже отдельная комната может иметь автономные санитарно-технические возможности и вход. В таком случае контакты между собственником и клиентом будут по мере необходимости для каждой из сторон. Договор аренды не имеет дополнительных пунктов.

В квартире и в доме с одним входом в договоре аренды оговаривается:

• время прихода и ухода;
• возможность приема гостей;
• уровень шума;
• условия для приготовления пищи, хранения продуктов;
• соблюдение чистоты и порядка в местах общего пользования.

[3]

При подселении в коммунальную квартиру арендатор обязан учитывать интересы соседей, что должно быть отражено в договоре. В свою очередь собственник должен обеспечить права клиента на полноценные коммунальные услуги, доступ к кухне.

Краткосрочная аренда (посуточная сдача жилья) имеет свои особенности, при которых договор имеет упрощенную форму:

• отсутствие залоговой стоимости;
• нет пунктов о текущем и капитальном ремонте;
• без актов приема-передачи и описи имущества;
• права и обязанности касаются только сохранности собственности.

Основное отличие от долгосрочного договора – предоставление услуг по предоплате.

Варианты составления

Каждый собственник вправе составить договор в том виде, как он считает нужным, включив в него или добавив собственные положения. Однако, при этом надо учитывать, что при возникновении судебного разбирательства допущенные недочеты приведут к финансовым и материальным потерям.

Права и обязанности, условия расторжения договора, ответственность сторон – важные моменты правовых взаимоотношений. Они имеют нормативную базу, опираясь на которую необходимо заключать договор аренды, чтобы сохранить собственность в надлежащем виде.

Рекомендации по заключению соглашения найма жилых помещений смотрите в следующем видеосюжете:

Особенности договора найма жилого помещения: в какой он заключается форме и какие нужны документы?

Не все могут позволить себе собственное жилье, поэтому отличным решением для них является наем жилого помещения.

Необходимым документом при этом является договор найма жилого помещения, об особенностях которого будет рассказано ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Правовое регулирование заключения сделки

Основанием для оформления такого документа являются законодательные акты Гражданского кодекса РФ. Процедуре найма жилого помещения посвящена вся 35 глава этого кодекса. О том, что представляет собой этот договор, говорится в 671 статье ГК РФ.

Какие стороны участвуют?

Такой вид соглашения заключается в форме двухстороннего соглашения, то есть он заключается между двумя сторонами. Лицо, сдающее квартиру или дом, является наймодателем, а снимающее – нанимателем. Наймодателем может быть только собственник жилого помещения или его доверенное лицо.

При этом все равно, является ли владелец квартиры физическим или юридическим лицом. Также при соглашении социального найма помещения наймодателем могут быть муниципальные власти.

Нанимателем же при договоре найма могут являться лишь физические лица, так как с юрлицами составляется другой тип соглашения – договор аренды.

Как правильно оформить?

Порядок оформления договора достаточно прост. Такое соглашение, для того чтобы оно имело силу, нужно составлять в письменном виде. В нем обязательно нужно прописывать паспортные данные сторон, информацию о помещении (адрес, площадь, количество комнат) и стоимость аренды.

Также для того чтобы стороны были защищены, нужно оговорить и указать в договоре все дополнительные условия пользования жилым помещением, к которым относятся:

• срок действия соглашения;
• порядок расторжения договора;
• возможность временного подселения нанимателем третьих лиц;
• условия проведения капитальных и текущих ремонтных работ.

Где заключить договор найма помещения — особого значения не имеет.

Иногда к основному договору могут прилагаться дополнительные акты (подробнее о приложениях читайте здесь).

Необходимые документы

Для заключения договора арендодатель должен предоставить следующий пакет бумаг:

1. паспорт;
2. правоуставливающие документы на квартиру, например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи;
3. выписку из Россреестра об отсутствии обременений;
4. технический паспорт на жилье, который можно взять в БТИ;
5. согласие других собственников.

Если же наймодателем является юридическое лицо, то понадобятся такие документы как:

[1]

От нанимателя же потребуется только паспорт и вид на жительство, если он является иностранцем.

Сроки действия

В законе длительность этого вида договора не прописана. Участники сделки могут заключить краткосрочный договор найма жилого помещения, на срок, не превышающий одного года, илм долгосрочный, длительность которого превышает 1 год.

Долгосрочные сделки нужно регистрировать в Росреестре (218-ФЗ). Стоит заметить, что чаще всего наниматели и наймодатели заключают между собой краткосрочные соглашения, а затем продлевают их на тех же условиях.

Стоимость и госпошлина

Если договор найма составляется самостоятельно, то никаких денег за него платить не нужно. Если же к этому делу были привлечены юристы, то за оформления документа им нужно выплатить сумму, согласно их расценкам.

Для физических лиц он составляет 2 000 рублей, а для юридических 22 000 рублей.

Другие важные нюансы оформления

Для того чтобы при оформлении такого документа не возникло никаких проблем необходимо знать некоторые нюансы, а именно:

1. Предметом такого соглашения может быть только та недвижимость, которая соответствует статусу жилой (статья 15 ЖК РФ).
2. Если у жилого помещения имеется несколько собственников, то они должны дать свое согласие на сделку и поставить свою подпись в договоре. Если же кто-то из владельцев не дает свое согласие, то такой найм будет недействительным.
3. Если документ составляется не собственником, а доверенным лицом, то оно должно предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.

Договор найма жилплощади является очень полезной бумагой, защищающей права нанимателя и наймодателя. Поэтому его составление важно для обеих сторон соглашения.

Полезное видео

Составляем договор аренды жилья правильно:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как составить договор аренды квартиры по типовому образцу?

Далеко не каждый гражданин России может позволить себе приобрести частный дом или квартиру. И тогда приходиться прибегать к аренде чужой собственности.

Квартирный вопрос всегда отличался большим количеством особенностей и нюансов, будь то продажа, покупка или сдача в наем.

Аренда жилплощади может негативно отразиться как для одной, так и для другой стороны, если не составить юридически грамотный и максимально полный договор. Пристальное внимание нужно уделять каждому пункту без исключения.

Имея на руках правильный договор можно смело и уверенно отстаивать свои интересы в суде или иных инстанциях.

Предмет договора

Предметом (или объектом) договора аренды квартиры является непосредственно предоставляемая в наем (временное пользование) жилплощадь.

При этом в обязательном порядке должен быть указан ее точный адрес с указанием населенного пункта, улицы, номера дома, корпуса и номера квартиры. Обязательно нужно записать количество комнат и общую площадь.

Еще одним важным условием этого пункта является уточнение, что квартира сдается в целях проживания и ведения быта арендатора и членов его семьи.

Длительное нахождение в жилом помещении посторонних лиц будет считаться грубым нарушением договора.

Категорически запрещается передавать квартиру в субаренду третьим лицам, если об этом не будет прописан отдельный пункт в договоре.

Стороны сделки

Арендодатель – лицо, в чьей собственности находится объект аренды (недвижимость). Он предоставляет квартиру для временного пользования.

Арендатор – лицо, арендующее жилую площадь в целях временного проживания единолично или вместе с ближайшими родственниками (членами семьи).

Существенные условия

Существенными условиями считаются наиболее важные из них, а именно те, без которых соглашение не будет иметь никакой силы и будет считаться незаключенным.

Даже в самом простом договоре аренды квартиры должны быть подробно прописаны следующие условия:

1. Предмет (объект) договора.
2. Порядок и размер оплаты за квартиру.

Описанию предмета договора нужно уделить особое внимание. Он должен быть описан так, чтобы сдаваемое помещение нельзя было перепутать с другим.

Что касается имущества, передаваемого в пользование арендатору вместе с жилой площадью, оно также подлежит детальному описанию. Лучше, если будет указана сумма возмещения ущерба на случай порчи мебели или бытовых приборов.

Оплата за квартиру – второе существенное условие, играющее важную роль в заключении таких сделок. Без этого пункта контракт тоже будет признан незаключенным.

Нюансы по срокам аренды

По продолжительности периода аренды квартиры договора могут быть краткосрочными (длительностью до 1 года), среднесрочными (от 1 года до 5 лет), долгосрочными (от 5 до 49 лет) и без указания срока действия (бессрочными).

Причем если в соглашении между арендатором и арендодателем не указан определенный срок его действия, то он будет считаться действующим в течение пяти лет.

Чаще всего подобные договора заключаются сроком на 1 год или 11 месяцев. По истечение указанного срока он считается пролонгированным, если ни одна из сторон не заявила об обратном.

Если контракт имеет больший срок действия, то жильцы могут подвергнуться принудительному выселению при неоплате 6 месяцев.

Арендная плата и расчеты

Данный пункт должен быть выражен в конкретном денежном эквиваленте с указанием валюты и вида расчетов (наличными денежными средствами или безналичный расчет).

В тексте договора нужно прописать:

• периодичность внесения платежей;
• конкретное число или дату, до которой должна осуществляться оплата;
• причины и порядок изменения стоимости аренды.

В том случае, если эти условия не оговариваются отдельно, арендатор должен производить оплату каждый месяц в равном размере в течение всего периода, на который заключен договор.

Еще один важный момент – оплата за коммунальные услуги, электроэнергию, газ. Ее либо осуществляет сам арендодатель, либо это вменяется в обязанности арендатора.

Основания для расторжения

С условиями и возможными причинами расторжения договора аренды квартиры сторонам желательно ознакомиться и договориться еще до момента заключения. Так как досрочное прекращение таких договорных отношений – явление весьма распространенное. Причем инициатором этого может выступать любая из сторон.

Наиболее распространенными причинами расторжения являются:

• истечение срока действия договора;
• соглашение сторон.

Но действующим законодательством предусмотрены и иные ситуации, при которых соглашение подлежит расторжению по воле только одной стороны:

• если арендатор два месяца подряд не вносит оплату за квартиру;
• имеют место какие-то жалобы на жильцов от лица соседей;
• арендатором не оплачиваются коммунальные услуги;
• квартиросъемщик не пускает собственника в занимаемое помещение;
• арендатор уличен в порче квартиры или содержащегося в ней имущества;
• плата за аренду вносится не полностью;
• жильцы без согласования с арендодателем произвели ремонт или перепланировку;
• арендодатель не предоставляет жилое помещение в соответствии с условиями договора или каким-либо образом препятствует проживанию арендатора в нем;
• в процессе пользования арендованной квартирой были выявлены существенные недостатки или дефекты, о которых арендатор не был предупрежден заблаговременно;
• в силу каких-то обстоятельств пользоваться квартирой в дальнейшем не представляется возможным.

Нюансы по тексту документа

Договор аренды подлежит заключению в письменном виде и по установленной форме. В его тексте обязательно должны содержаться условия, являющиеся существенными. Без них договор будет считаться незаключенным и недействительным.

В тексте необходимо отразить такие условия, как предупреждение о досрочном расторжении, а именно, за какой период времени это необходимо сделать. Также нужно обозначить размер возможной неустойки.

Для предотвращения конфликтных и спорных ситуаций в соглашении нужно подробно расписать все права и обязанности сторон (к примеру, имеет ли право арендатор заводить домашних животных).

Также желательно предусмотреть заранее и порядок возмещения ущерба – ремонт или денежная компенсация.

Только правильно и грамотно оформленный договор аренды может гарантировать возможность отстаивать свои интересы в любых инстанциях.

При заключении такого документа нужно заранее учесть все нюансы и максимально подробно расписать все условия. Во многих случаях это помогает избежать конфликтов между сторонами и непредвиденных финансовых потерь.

Как правильно оформить сделку при найме жилья?

Разъясняется также, в чем необходимость составления договора именно в письменной форме и почему его необходимо регистрировать в госучреждениях.

Источники

1. 
   Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.
2. 
   Кофанов, Л.Л. Древнее право. Ivs antiovvm; М.: Спарк, 2012. — 313 c.
3. 
   Кони, А. Ф. Обвинительные и судебные речи / А.Ф. Кони. — М.: Студия АРДИС, 2016. — 707 c.
4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.
5. Теория государства и права. — М.: АСТ, Сова, 2010. — 160 c.