Как купить квартиру без риска безопасная покупка жилья

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:

• сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
• из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
• имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
• служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
• сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
• если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.

Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.

Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.

Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.

Распространенные ошибки покупателей «вторички»

Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:

1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
3. Приобретение не приватизированного жилья.
4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

Опасности и риски

1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

Как обезопасить себя?

Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

• документ, подтверждающий право собственности;
• свидетельство на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
• технический паспорт.

Какие вопросы следует задавать продавцу?

Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

• теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
• звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
• электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
• отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
• сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
• счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

Распространённые схемы мошенничества и обмана

Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

Видео по теме

Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус — единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов. В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» — перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности. Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

Риски при покупке квартиры — советы экспертов

Рынок недвижимости РФ достаточно активен, это порождает появление всякого рода мошеннических схем, которые приводят к потере финансов у многих граждан. Именно поэтому выгодно обращаться в агентства недвижимости, рассчитывая на безопасность сделки. Но, не желая платить риелторам, многие граждане предпочитают самостоятельно участвовать в покупке. Для таких покупателей важно знать, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке, что должно настораживать в предстоящей сделке.

Покупка вторички: правила и порядок совершения сделки

Это сложной, иногда длительный процесс, связанный с просмотрами предлагаемых на рынке объектов. Иногда покупатели просматривают десятки вариантов, прежде чем смогут определиться с окончательным выбором. После выбора объектов вторичного рынка недвижимости, не стоит торопиться с задатком. Необходимо проверить подлинность документов, так как подводных камней бывает достаточно много.

Задаток лучше оформлять нотариально, особенно если сделка не контролируется агентством недвижимости. Любой нотариус обязан проверить подлинность документов и проверить, не имеет ли объект отягощающие обстоятельства, к которым относится:

• квартира заложен в банке;
• среди совладельцев имеются малолетние/несовершеннолетние лица;
• объект недвижимости находится под арестом.

Необходимо обязательно поинтересоваться оплатой коммунальных услуг. Если есть задолженность, то ее могут скрыть от покупателя и потом придется оплачивать чужие долги. Это не все риски при покупке квартиры. Важно учесть и другие опасные моменты.

Как проверить документы самостоятельно

Если продавец увидит в вас потенциального покупателя, он беспрепятственно предоставит все документы. Любые отговорки, отказ должны настораживать. Иногда продавец может сказать, что предъявит документы у нотариуса. Это неправильно, значит он что-то пытается скрыть. Если же даст возможность ознакомиться с техническим паспортом и свидетельством о праве собственности, обратить внимание на следующие пункты:

• кто собственники;
• есть ли среди совладельцев малолетние, несовершеннолетние лица;
• на основании чего было выдано право собственности;
• приватизационные документы с указанием всех лиц, участвующих в приватизации;
• есть ли обременения;
• выписка ЕГРП обо всех операциях, которые совершались в отношении объекта недвижимости;
• еще раз стоит напомнить о наличии долгов.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

На рынке вторичной недвижимости чаще всего мошенники пытаются провести опасные сделки. Наиболее распространенные схемы, которые должны настораживать.

Если все с документами в порядке, продавец может попросить о внесении предоплаты.

Важно! Задаток, внесенный перед сделкой купли-продажи, не возвращается покупателю, если тот отказывается от покупки или возвращается продавцом в двойном размере, если он отказался продавать свой объект недвижимости.

После внесения предоплаты, никаких изменений в квартире продавец не имеет право делать. Часто после аванса, продавцы могут выносить из квартиры газовые плиты, колонки, сантехнику, ванны или душевые. Это нарушения, которые дают право отказаться от сделки покупателя и требовать возвращения предоплаты в двойном размере.

Получение определенной суммы продавцом должно быть подкреплено специальным договором, где указаны все важные пункты об отсутствии любых изменений с отчуждаемым объектом. Так же, в договоре указывается сумма, за которую продавец обязуется продать недвижимость. Сумма авансового платежа при сделке просто не доплачивается.

Если нет желания оформлять задаток нотариально, необходимо составить договор самостоятельно и взять расписку с продавца о получении некоторой суммы, которая входит в стоимость отчуждаемого объекта. Но, чтобы обезопасить себя и иметь право требовать возврата средств в судебном порядке, лучше это проводить у нотариуса.

К моменту сделки продавец обязан погасить все задолженности по коммунальным платежам, если такие имелись. Все платежки передаются покупателю. Покупатель имеет право перед сделкой посетить жилье и проверить его на факт возможных изменений. Обязательно проверить показания счетчиков с тем, что указано в платежных документах. Если выявлена недоплата, попросить продавца доплатить лично покупатели и произвести оплату в ближайшем отделении банка.

Внимание! За три дня до совершения сделки, все прописанные в отчуждаемом объекте лица, должны быть выписаны.

Как происходит сделка

Опытные риелторы знают, что ее выгодно заказывать заблаговременно. Так у нотариуса появляется время, чтобы проверить отчуждаемый объект. Он подготовит черновые документы и сделка будет проведена намного быстрее. Нотариуса продавец может выбирать самостоятельно, чтобы исключить сомнения. Это может быть частный или государственный нотариус, находящийся в районе, где расположен объект вторичного жилья.

Если продавец пытается навязать своего нотариуса, находящегося непонятно где, это должно настораживать покупателя. Также опасны предложения о том, что нотариус придет сам и оформит сделку прямо на территории отчуждаемого жилья. Это могут делать нотариусы, но в исключительных случаях. Если подавать документы заблаговременно, у покупателя появится возможность проверить самого нотариуса. Практически все они имеют свои сайты, можно найти отзывы в социальных сетях или на форумах.

Заключение

Никаких сложностей в приобретении вторичного жилья нет. Если взять во внимание рекомендации, предложенные здесь, то никаких подводных камней не будет. Сделка пройдет благополучно и после ее совершения никто из посторонних лиц не имеет право на нее претендовать.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках. Для того чтобы не остаться без вложенных денег, тщательно изучайте законы, документы застройщика и договор купли-продажи.

1. Незавершенное строительство

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья. Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей. Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

2. Спорный статус земли

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика. Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же. Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

3. Многократная продажа

Для того чтобы снять риск двойной продажи одной и той же квартиры, заключайте с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Это даст вам право претендовать на жилье. Согласно закону ФЗ-214, ДДУ – это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящегося жилья. Договор обязательно проходит госрегистрацию, при этом квартира проверяется на принадлежность третьим лицам. Если договор зарегистрировали, значит квартира прошла проверку. Даже если в дальнейшем ее продадут еще кому-то, то суд решит вопрос в вашу пользу.

4. Плохое качество жилья

Как купить квартиру в новостройке без риска

Просто, на первый взгляд. Однако время от времени всплывают скандальные истории с обманутыми пайщиками, потерянными деньгами, продажами новых квартир сразу нескольким хозяевам и т. п.

Люди годами не могут добиться не только оплаченных ими квартир, но и собственных денег. Что необходимо предпринять, чтобы избежать таких приключений?

Как правильно оформлять документы, каковы права и обязанности сторон в сделках по приобретению недвижимости, каковы особенности оформления договоров, какие обстоятельства должны насторожить покупателя – далеко не полный перечень вопросов, ответы на которые нужно знать, чтобы спокойно инвестировать в собственное жилье. Ответим на главные из них в этой статье.

Кто продает квартиры в новостройке

Продавать квартиры в новостройке могут:

• застройщик;
• инвестор (соинвестор);
• организации, представляющие муниципалитет;
• агентства недвижимости.

Каждый из потенциальных продавцов имеет преимуществ и недостатки. Обращаясь за квартирой к застройщику, например, вы вправе рассчитывать на самые низкие цены на квартиры эконом-класса в спальный районах.

Сделка с муниципалитетом окажется самой спокойной, поскольку обмана или последствий рыночных катаклизмов ожидать от городской администрации ожидать нельзя.

Договор на покупку квартиры в «новострое»

Итак, квартира выбрана, компания-продавец определена, и покупатель направляется в офис для заключения договора.

Покупка квартиры во вновь строящемся доме может быть оформлена:

• участием в долевом строительстве;
• инвестиционным вкладом;
• паевым взносом;
• вступлением в товарищество (кооператив);
• переуступкой прав требования.

[1]

Однако на практике нередко используются схемы «на грани» закона, позволяющие уводить деньги в тень – вексельные схемы или предварительная оплата.

Договор купли-продажи квартиры по векселям

По такой схеме продавец продает покупателю вексель (долговое обязательство), по стоимости равный сумме стоимости продаваемой квартиры. В срок погашения вексель обменивается на квартиру. Вариант не имеет никаких гарантий получения покупателем именно жилья.

В договоре фигурируют сумма векселя, наименования сторон и срок погашения. Никакой связи между финансовыми обязательствами продавца по векселю и квартирой нет, поэтому компания может просто выплатить деньги. Юридически обязать ее рассчитаться при этом квартирой невозможно.

Договор купли-продажи квартиры по предварительной оплате

По такому договору покупатель в полном объеме оплачивает квартиру до окончания строительства. После окончания строительства застройщик оформляет квартиру, как свою собственность, а затем передает по договору, заключенному ранее, покупателю.

Как и в случае продажи векселя, у покупателя нет юридического гарантии на получение оплаченной квартиры. Перед подписанием договора купли-продажи и передачей денег нужно обязательно убедиться в наличии у продавца полного пакета правоустанавливающих документов на построенное жилье. В пакет должны входить:

• решение местных органов власти;
• инвестиционный контракт;
• правоустанавливающие документы на землю участка строительства (право собственности или договор аренды);
• протокол распределения квартир;
• разрешения на строительство жилья;
• договор финансирования строительства.

В зависимости от условий содержание договора и его структура может меняться. Можно выделить три основных группы условий договора: существенные, случайные и дополнительные.

К существенным условиям относятся те, которых достаточно для заключения договора и без которых его заключение невозможно. К таким условиям можно отнести правовой статус договора, описание участников договора, предмет договора, стоимость (цена) договора, место, время, способ исполнения договора, права и обязанности участников.

[2]

Отсутствие одного из перечисленных условий делает договор юридически неправомочным.

Как не стать жертвой квартирных мошенников?

Главное правило любого покупателя – бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Покупателя должны насторожить:

• отсутствие конкретного адреса строящегося дома и подробного плана квартиры;
• очень низкий процент за рассрочку расчетов при покупке;
• просьба сделать первые взносы без договора и финансовых документов о принятии денег и пр.
• требование продавца рассчитываться только наличными;
• компания-продавец неизвестна на строительном рынке, а ее представители не могут назвать адресов и наименований построенных ей объектов.

Если есть сомнения относительно надежности застройщика, не стесняйтесь попросить все документы, которые вас интересуют. Это могут быть учредительные документы, свидетельства о регистрации, устав и пр. Поинтересуйтесь численностью компании, количеством объектов на стадии строительства, адресами этих строек. В отделе капитального строительства городского или районного органа власти наведите справки о компании, ее профессиональном уровне и надежности.

Если есть сомнения в серьезности застройщика, не рискуйте: на рынке достаточно компаний, которые зарекомендовали надежными контрагентами. Во всяком случае, не передавайте деньги до тех пор, пока окончательно не убедитесь в легальности деятельности застройщика и пока надлежащим образом не будет подписан договор и не будут оформлены документы о передаче средств.

В противном случае ваши деньги могут оказаться в руках мошенников, открывших фирмы для «заработка» на доверчивых клиентах.

Мошеннические схемы с построенными и сданными квартирами

После окончания строительства в полном объеме, выполнения благоустройства и озеленения придомовой территории, дом должен быть слан Государственной комиссии. Недобросовестные застройщики на этом этапе стараются получить с покупателей непредусмотренные договором деньги. Один из самых распространенных способов заставить платить дополнительно – обмеры построенных площадей БТИ.

Договор предусматривает продажу квартиру проектной площади. Если фактическая площадь превышена или уменьшена, то условиями договора предусмотрены дополнительная оплата или возврат средств в объемах, рассчитанных по фактическому отклонению площади.

Нетрудно догадаться, что «удивительным» образом инспекторы БТИ фиксируют увеличение площади на 2-3% от проектной, т.е. платить приходится покупателям. Иногда взаиморасчеты, напротив, не производятся в случаях, когда фактическая площадь оказывается на несколько процентов меньше проектной.

Фантазия мошенников неуемна. Деньги, к примеру, могут потребовать на согласование проекта подключения электропитания квартиры к щиту, находящемуся на этаже.

Пользуясь некомпетентностью клиентов, застройщики иногда также требуют деньги на нотариальное оформление договоров долевого участия, переуступки прав или инвестирования. На самом деле, такие договора не требуют такого заверения нотариусом.

Банк продавца не имеет права снимать проценты с покупателей, объясняя это расчетно-кассовым обслуживанием.

Часто, пользуясь некомпетентностью покупателей, застройщики начисляют квартплату с момента приемки дома Госкомиссией, тогда как квартплата и оплата прочих услуг взимается только с момента заключения договора с организациями, предоставляющими услуги.

Иногда в договор включается требование вступления покупателей в Товарищество Собственников Жилья после окончания строительства и выплаты членских взносов.

Законом предусмотрено только добровольное вступление граждан в ТСЖ после юридического наступления прав собственности на жилье. Для этого после окончания строительства и приемки дома Государственной комиссией покупателю с застройщиком следует подписать Акт приемки-передачи квартиры.

Оформление прав собственности на квартиру в новостройке

Документальное оформление права собственности на квартиру завершает покупку ее в новостройке. За 2 000-5 000 долларов продавец или другая посредническая фирма могут взять на себя сбор и подготовку необходимых документов и получение свидетельства на право собственности. Покупателю нужно будет в этом случае выдать доверенность на имя конкретного сотрудника компании.

• оригинал договора купли-продажи со всеми дополнительными соглашениями;
• акт об отсутствии финансовых претензий между покупателем и продавцом»;
• акт приемки-передачи квартиры;
• договор об уступке прав (если имел место);
• экспликация и поэтажный план БТИ;
• копия решения собрания инвесторов о распределении квартир;
• разрешение на ввод в эксплуатацию дома (копия);
• паспорт (оригинал) и ксерокопия;
• квитанция об оплате госпошлины.

При наличии оснований для сомнений в подлинности документов регистратор имеет право обратиться в соответствующие органы для проверки.

Отказ в регистрации может основываться только на основаниях, изложенных ст. 20 закона о регистрации прав на недвижимость, однако, в этом случае, у обладателя жилья есть право судебного обжалования отказа.

Право собственности подтверждается свидетельством. С момента получения этого свидетельства гражданин является собственником квартиры и имеет право владеть и распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке

Сделки по недвижимости, пожалуй, одни из самых сложных. Это вызвано как крупными суммами денег, которые в них участвуют, так и стабильно высоким спросом на жилье и желанием продавца поскорее продать собственность.

Покупка квартиры – дело очень непростое и ответственное. Особенно если встает вопрос о приобретении квартиры на вторичном рынке. Здесь клиента поджидает множество «подводных камней», которое мы и рассмотрим в нашей статье.

Прежде всего, Покупатель должен хорошо представлять себе как правильно купить квартиру на вторичном рынке и чего именно стоит опасаться.

Итак, мы рассмотрим существующие факторы риска:

1. Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
2. Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
3. Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.

Теперь по порядку рассмотрим подробнее каждую группу.

[3]

Подводные камни покупки квартиры на вторичном рынке

1. Продажа квартиры не собственником по доверенности. Это должно насторожить, так как велика вероятность того, что доверенность просрочена или вообще поддельная. Даже если доверенность подлинная, то она может быть аннулирована собственником. Часто доверенности оформляются на пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц, страдающих алкогольной и наркотической зависимостью. К тому же, настоящий собственник может не знать о продаже квартиры или быть уже умершим.
2. Приватизация, оформленная с нарушениями. Необходимо убедиться в том, что жильцы, участвовавшие в приватизации, знают о продаже квартиры и согласны с ней. Не соглашайтесь на покупку квартиры с жильцом, который обещает выписаться после сделки.
3. Сделки сомнительного характера в истории продаваемой квартиры, особенно с участием юридических лиц и госпредприятий, должны насторожить покупателя.
4. Продажа квартиры, полученной в наследство (по договору дарения, ренты). В таких случаях возможно появление других претендентов на квартиру сразу после совершения сделки.
5. Квартира, частично или полностью приобретенная в счет материнского капитала может быть неправильно оформлена в собственность. При оформлении такой квартиры следует учитывать, что по закону она должна оформляться в общую собственность родителей и детей. Однако не все собственники следуют этому закону. К сожалению, на сегодняшний день в России отсутствует эффективная система контроля оформления таких квартир.
6. Собственник продаваемой квартиры – недееспособный гражданин (несовершеннолетний, психически нездоровый человек, алкоголик, наркоман). Таким людям не запрещено законом проводить сделки купли-продажи, однако позже они могут быть оспорены в судебном порядке.
7. Один из собственников квартиры – военнослужащий, тюремный заключенный или лицо, исчезнувшее в неизвестном направлении. За такими гражданами сохраняется право пользования квартирой, несмотря на их временное отсутствие.
8. Квартира может находиться под арестом, в залоге, являться предметом судебной тяжбы.
9. Квартира принадлежит супругам. В таком случае необходима нотариально заверенная доверенность второго супруга, так как по закону имуществом, нажитым в браке, супруги имеют распоряжаться только вместе.
10. Нарушение преимущественных прав продажи долей. В соответствии с Гражданским кодексом РФ Продавец должен, прежде всего, предложить выкуп долей соседям или долевым собственникам. Из-за трудоемкости этого процесса продавцы часто обходят этот закон.
11. Продажа квартиры по поддельному паспорту. Мошенник может провести сделку по старому, якобы утерянному паспорту.
12. Если дом находится в плане на расселение, то сделка может быть признана недействительной. Часто Продавец мог просто не знать об этом, поэтому этот вопрос обязательно нужно уточнить при покупке вторичного жилья.

Многие из этих аспектов могут потянуть за собой длительные и неприятные судебные разбирательства, поэтому прежде, чем заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке, постарайтесь провести максимальную проверку.

Проверка квартиры на вторичном рынке

Итак, если все юридические факторы были учтены и не вызвали нареканий, не спешите заключать сделку по покупке квартиры на вторичном рынке.

Отнеситесь внимательно к осмотру квартиры, не ограничивайтесь беглым взглядом на планировку комнат и метраж квартиры. Ваша невнимательность может стоить Вам как административного штрафа, так и капитального ремонта.

На чем стоит заострить свое внимание?

1. Оцените общее состояние квартиры. Поинтересуйтесь, как давно в ней проводился ремонт, насколько старая проводка, в каком состоянии находится водопровод.
2. Загляните в ванную и на кухню: нет ли там плесени, грибка.
3. Обратите внимание на состояние стен. Они должны быть чистыми, без щелей и дыр.
4. Будет лучше, если Вы выберете удобную Вам планировку, не стоит рассчитывать ее переделать. Кроме этого узнайте, проводилась ли перепланировка в квартире ранее. Она должна быть проведена законно, иначе Вам придется платить штрафы за неосторожные действия предыдущих владельцев.
5. Убедитесь, устраивает ли Вас расположение окон относительно частей света. Подумайте, где будет солнце зимой, а где летом. Не будет ли эта квартира слишком темной или слишком жаркой.
6. Помимо самой квартиры обратите внимание на состояние всего дома. Посмотрите, работает ли мусоропровод, чисто ли в подъезде, не нуждается ли в ремонте лифт.
7. Узнайте у продавца, кто станет Вашими будущими соседями. Во многом от них будет зависеть Ваше комфортное проживание.

Безопасность покупки квартиры на вторичном рынке

• В Ваших интересах не отступать в документации от фактического положения дел. Часто продавцы предлагают указать в документах стоимость, которая является ниже фактической. Это связано с их желанием сэкономить на налоге с продажи. С точки зрения покупателя это невыгодно. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ покупатель может вернуть часть стоимости квартиры в виде подоходного налога (имущественного вычета).
  Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.
• Пользуясь услугами риэлтерского агентства, обратите внимание на прописанную в договоре ответственность риэлтора.
• Как обезопасить процесс передачи покупателю денежных средств? Подумайте о безналичном расчете. Сегодня банки предлагают аккредитив. Его суть состоит в том, что Продавец открывает на свое имя счет в банке, куда Покупатель переводит средства. Деньги будут доступны Продавцу только после предоставления в банк определенных документов, подтверждающих заключение сделки. Подробности этой процедуры Вы сможете узнать в Вашем банке.
• Если Вы решили проводить операцию с наличными деньгами, то можно арендовать у банка ячейку. В присутствии банковского служащего деньги кладутся в ячейку, проверяются на подлинность и пересчитываются. Вы можете заранее оговорить, когда наличные будут доступны Продавцу, и какие документы он должен будет предоставить банку в подтверждение совершения сделки.

Подумайте, будете ли Вы вносить задаток или аванс.

Обратите внимание, что эти понятия имеют принципиальные различия.

Также задаток может вернуться Покупателю в удвоенном размере, все зависит от того, по чьей вине не состоялась сделка.

Советы покупке квартиры на вторичном рынке

1. Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
   • Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
   • Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
   • Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
   • Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
   • Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
2. Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту». В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.
3. Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
4. Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
5. Что должно насторожить?
   • Очень низкая цена на квартиру.
   • Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
   • Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
   • Сокрытие информации о собственнике.
   • Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
6. Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
7. Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
8. И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.

Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.

Источники

1. 
   Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.
2. 
   CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 2. — Москва: РГГУ, 2016. — 451 c.
3. 
   ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.
4. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.
5. Теория государства и права. — М.: Статут, 2007. — 128 c.