Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры без получения соответствующего согласования

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Некоторые собственники меняют перепланировку жилища путем переноса стен в другие места, расширения отдельных помещений и прочих действий. Согласно законодательству делать это разрешается после подготовки проекта и получения всех разрешений от уполномоченных органов. В противном случае собственнику грозит штраф, а также необходимость вернуть все произведенные изменения в исходное состояние.

Как быть, если человек уже сделал перепланировку и теперь хочет ее легализовать? Для этого придется действовать через суд. В статье расскажем подробнее о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие документы собрать и куда с ними обратиться.

Общие положения

Понятие самовольной планировки закреплено Жилищным Кодексом. Под ней подразумевается внесение изменений в планировку квартиры или другого помещения без получения согласия уполномоченных властных органов. Кроме того, самовольной будет также считаться и та перепланировка, которая не соответствует полученному заранее проекту, если тот был утвержден.

Важно! Перепланировка без предварительного разрешения считается нелегальной, поэтому человека могут заставить вернуть переделанную квартиру в исходное положение. Кроме того, будет наложен денежный штраф, составляющий от одной до тридцати тысяч рублей.

Уже сделанную перепланировку признать легальной могут исключительно судебные органы. Они вправе разрешить оставить произведенные изменения и дать добро на официальное оформление.

Узаконивание самовольной планировки

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

1. Сбор необходимых документов.
2. Оповещение администрации.
3. Обращение в суд.
4. Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
5. Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Сбор документов

Без подготовки всех необходимых документов узаконить перепланировку в квартире не получится. Пакет бумаг, который нужно собрать:

• выписка из реестра на объект недвижимого имущества;
• технический паспорт, при этом его придется заказать владельцу жилья в БТИ или через МФЦ, пользоваться уже имеющейся старой версией не разрешается;
• справка из СЭС о том, что квартира полностью соответствует установленным санитарным нормам. Для этого нужно прийти туда и написать соответствующее заявление. Через несколько дней по оставленному адресу придет регистратор, чтобы осмотреть квартиру. Если все в порядке, и жилье соответствует актуальным санитарным нормам, человеку на руки выдадут письменное заключение;
• проект квартиры. Самостоятельно его сделать не получится, документ заказывают в какой-либо специализированной компании. Однако можно сделать просто эскиз или чертеж. Для этого за основу берется поэтажный план, в котором красными чернилами отмечаются все сделанные изменения.

Когда на руках у человека уже имеются все документы, он должен оповестить о совершенной перепланировке квартиры отдел архитектуры в местной администрации. Сделать это нужно, не затягивая.

Обращение в суд

После похода в администрацию заинтересованное лицо (собственник) пишет исковое заявление в суд с целью легализовать самовольную перепланировку.

Само по себе заявление не имеет никакого веса, поэтому к нему в обязательном порядке прикладываются следующие документы:

1. Выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности. Обратим особое внимание, что ранее вместо нее у каждого на руках имелось Свидетельство о регистрации в виде документа на официальном цветном бланке. Однако с середины 2016 года его отменили и перестали выдавать. Если по каким-то причинам выписка отсутствует, то можно приложить договор, на основании которого у владельца появилось право собственности. Речь идет о письменном соглашении купли-продажи, мены, ренты и пр. Также подойдет и документ о принятии наследства, если квартира получена в порядке наследования.
2. Технический паспорт на указанный объект.
3. Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
4. Проект, созданный имеющей лицензию проектной компанией.

После принятия иска к работе суд назначает дату заседания, в ходе которого дело рассматривается по существу. При этом в некоторых случаях человеку может быть отказано в легализации перепланировки. Тогда владельцу недвижимости придется все возвращать в исходное положение, а также оплатить штраф в пользу бюджета государства.

Положительное решение

Если судебный орган принимает сторону истца и выносит решение в его пользу, то собственник должен будет, прежде всего, заказать новый техпаспорт на жилье. Это делается следующим образом:

1. Собственник обращается в БТИ (или МФЦ), предварительно оплатив госпошлину, и предоставляет пакет документов. Принести нужно гражданский паспорт и документ на жилое помещение (выписка из реестра недвижимости). Иногда требуются и иные справки, о которых лучше уточнить в самой организации.
2. Далее сотрудник БТИ вносит необходимые сведения в заявление, принимает предоставленные документы и оформляет вызов техника, чтобы тот зафиксировал текущее состояние квартиры после проведенной перепланировки.
3. Затем заявителю на руки выдается расписка с указанием в ней приблизительной даты выдачи нового техпаспорта. Обычно это происходит через 10 дней после принятия обращения в работу.
4. В назначенную дату собственник жилья приходит в БТИ и забирает документ. При себе обязательно должны быть паспорт и расписка.

После получения техпаспорта на квартиру нужно внести изменения в кадастровый учет. Для этого в Кадастровую палату (или МФЦ) владелец жилья приносит заявление, общегражданский паспорт, новый техпаспорт, заключение СЭС и копию решения суда. Обязательно потребуется оплатить госпошлину, без нее ходатайство не будет принято к рассмотрению. Далее назначается дата, в которую квартиру посетит сотрудник организации, осмотрит ее и отметит в протоколе все произошедшие изменения. После того как это будет сделано, органы кадастрового учета готовят новый кадастровый паспорт: впоследствии именно его выдают на руки собственнику жилья.

В некоторых случаях, а именно, если после проведения работ по перепланировке изменилась квадратура жилого помещения, собственнику придется обратиться в территориальное отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать все должным образом. С собой необходимо взять документ, удостоверяющий личность, и новый техпаспорт.

Стоимость узаконивания

Перепланировка квартиры не делается бесплатно, поскольку придется заплатить за некоторые услуги. Среди них могут быть:

• получение нового технического и кадастрового паспорта жилья;
• создание проекта;
• обращение в суд (уплата госпошлины, иные издержки);
• посреднические услуги, если перепланировка и ее последующая легализация проводятся не своими силами.

Обычно точный расчет стоимости зависит от сложности производимой перепланировки, а также отдельных, индивидуальных факторов.

Требования к перепланировке

Далеко не все осуществленные в квартире изменения могут быть легализованы судом. Перепланировка должна проводиться в точном соответствии с требованиями закона. Для начала рассмотрим, что делать категорически запрещено:

1. Сносить несущие конструкции и перекрытия. Поэтому перед перепланировкой нужно либо посмотреть на конструктивный план всего многоквартирного дома (его можно запросить в БТИ), либо измерить толщину стен.
2. Переносить общедомовые батареи или вентиляционные трубы.
3. Перемещать ванную в другую комнату, если у соседей под ней располагается «сухая» зона.
4. Устанавливать батарею для отопления на балконе.
5. Значительно (более чем на четверть) увеличивать кухню или туалет с ванной за счет жилой комнаты. Поскольку тогда так называемая «мокрая» зона окажется над «сухой» зоной соседей снизу. Если имеется желание расширить или удлинить кухонное пространство, можно воспользоваться частью коридора.
6. Устанавливать арочное перекрытие между комнатой и кухней, если в последней имеется газовая плита. Запрет не действует при наличии электрической.
7. Распространять балкон на саму жилую комнату. Однако размещать арку между ними разрешается.
8. Размещать дополнительный санузел в комнате.
9. Кухня должна иметь естественное освещение, поступающее с улицы через окно, либо же через установленные стеклянные перегородки.

При этом перепланировка не может ухудшать текущие жилищные условия соседей. Такое порой происходит, если, например, размещать ванную на втором этаже там, где на первом у собственников помещения – спальня. Есть большая вероятность возникновения протечки.

Также расскажем, что можно сделать в ходе перепланировки квартиры:

1. Создание арки или раздвижных дверей между кухней с газовой плитой и комнатой. Только такой вариант позволяет воплотить в жизнь проект кухни-гостиной.
2. Санузел может быть расширен за счет коридора. Однако надо учитывать, что пол туалета или ванны должен располагаться на 3-5 сантиметров ниже, чем соседнее помещение.
3. Водное оборудование разрешается перемещать в другие места. Для этого протягиваются новые трубы. Сохранить придется лишь угол слива, чтобы избежать плохого поступления и слива воды.

Подведем итоги

Изменение планировки квартиры обычно проводится собственниками для улучшения условий проживания. Правильнее всего делать его после утверждения проекта в архитектурном отделе администрации. Однако если все уже случилось, владельцу придется обращаться в суд за признанием перепланировки легальной. Независимо от решения человеку будет назначен штраф. Кроме того, не во всех случаях произведенные изменения считаются легальными и не противоречащими закону, поэтому есть возможность и отрицательного решения суда.

Рекомендуем посмотреть видео, в котором эксперт Татьяна Рыпакова делится полезной информацией по вопросам перепланировки и ее самостоятельного согласования.

Рекомендованные для вас статьи:

Как согласовать перепланировку

1. Что такое перепланировка?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения.

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете.

2. Какие работы нужно предварительно согласовать?

Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома.

Мероприятия, или работы, по переустройству

1. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
2. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
3. Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Мероприятия, или работы, по перепланировке

1. Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
2. Устройство несущих стен.
3. Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
4. Устройство проемов в несущих стенах.
5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
8. Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
10. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
12. Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

3. С чего начинать перепланировку?

Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

[2]

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?

Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

• планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
• решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
• решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры без получения соответствующего согласования

Жилищный кодекс РФ в ст. 29 (ч.

1) определяет самовольную перепланировку как перепланировку, проведенную без получения соответствующего согласования, или если перепланировка была проведена с нарушением проекта перепланировки.

Если перепланировка в квартире не соответствует проекту или проведена вообще без проекта и согласования, это сулит проблемы при продаже такой квартиры, поэтому мы расскажем как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры согласно действующего законодательства. Это можно сделать в административном порядке, а если такой порядок не привел к желаемому результату, можно узаконить перепланировку квартиры в судебном порядке (см. ч. 4 ст.

Разберем порядок действий, рекомендуемый для того, чтобы придать вашей перепланировке законный статус.

Консультация перепланировки в местных территориальных подразделениях

В разных субъектах Федерации согласованием уже сделанной перепланировки квартиры занимаются разные организации, например, отдел капитального строительства при администрации или жилищная инспекция. Найдя соответствующую организацию, необходимо попасть на прием к специалисту для получения информации о виде вашей перепланировки, о необходимости ее согласования, а также о необходимых документах для согласования.

Если же документами вы не обладаете, до консультации их надо запросить в БТИ. Если документы на квартиру выдаются уже после проведения неузаконенной перепланировки, орган БТИ сделает пометку о самовольной перепланировке.

Такие отметки в виде красных линий и цифр на поэтажном плане квартиры как раз отмечают все изменения в плане квартиры, сделанные против первоначального плана: снесенные или возведенные перегородки, новые проемы, а также переустановленное оборудование на кухне, в ванной комнате и в туалете. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиру с подобными отметками в БТИ?

Проект перепланировки квартиры — заказываем или изготавливаем эскиз своими силами

Эскиз перепланировки легко сделать самому, просто скопировав поэтажный план и выделив на нем красными линиями все проведенные изменения.

Кроме изготовления проекта, разработчик должен согласовать его в архитектурно-планировочном управлении, СЭС, пожарном надзоре и в Роспотребнадзоре.

Подготавливаем и представляем документы перепланировки квартиры в уполномоченный орган

Согласно ЖК РФ (ч. 2 ст.

26, ч. 2 ст. 40), для согласования перепланировки нужны такие документы:

1. Заявление о перепланировке или о переустройстве помещения.
2. Документы из БТИ: техпаспорт квартиры, поэтажный план дома, экспликация помещений до проведения перепланировки и после
3. Эскиз перепланировки или проект.
4. Если у вас есть проект перепланировки – договор с проектировщиком.
5. Правоустанавливающие документы на квартиру, например, свидетельство о праве собственности, договор социального найма в подлинном
6. экземпляре или в виде копии, заверенной у нотариуса.
7. Заключение Роспотребнадзора, пожарного надзора, СЭС и архитектурно-планировочного управления.
8. Техническое заключение о безопасности произведенных работ и об их допустимости, выдаваемое проектной организацией.
9. Если квартира, подвергшаяся перепланировке, нанимается по договору социального найма, потребуется письменное согласие всех членов семьи нанимателя на перепланировку. Если по результатам перепланировки к квартире присоединяется часть общего имущества в доме, на такую перепланировку потребуется согласие всех собственников помещения.

Документы в уполномоченный орган можно представить как непосредственно, так и через МФЦ.

При принятии у заявителя заявления и документов ему выдается расписка в их получении, согласно ч. 3 ст. 26 ЖК РФ.

Решение о согласовании перепланировки квартиры или мотивированный отказ

Срок рассмотрения документов, переданных вами в орган согласования, составляет 45 дней. Если документы и заявление передавались через МФЦ, к этому сроку прибавляется время на пересылку документов непосредственно в орган согласования. Через 45 дней вы получите или решение о согласовании перепланировки, или отказ в согласовании (ч.

После принятия решения по вашей перепланировке орган согласования должен направить его вам в трехдневный срок (ЖК РФ, ч. 5 ст. 26).

Кто занимается согласованием перепланировок квартир в Москве?

Согласно Положению, утвержденному Постановлением Правительства г. Москвы № 336-ПП от 26 июля 2011г (п. 4.2.2), согласование перепланировок жилых помещений в г. Москве производит Мосжилинспекция.

Документы, необходимые для получения государственной услуги согласования перепланировки, перечислены в п. п. 2.10, 2. 15 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства г. Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 г.

Отказ в согласовании перепланировки заявитель имеет право оспорить в суде, обратившись в него с административным иском (см. ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Иск в суд при получении отказа на перепланировку квартиры

Срок, в течение которого заявитель имеет право оспорить решение об отказе в согласовании перепланировки, установлен в 3 месяца. За это время вы должны составить и подать в суд, находящийся по месту расположения органа согласования или по вашему месту жительства административное исковое заявление с требованием признать незаконным выданное вам органом согласования решение об отказе в согласовании перепланировки или переустройства жилого помещения (ЖК РФ, ч. 4 ст.

29, КАС РФ, ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст.

Оформляя исковое заявление, нужно указать в нем:

• Наименование суда, в который вы направляете заявление.
• Данные об административном ответчике и истце.
• Указать дату принятия и наименование оспариваемого решения.
• Также нужно указать нарушаемые принятым оспариваемым решением права и законные интересы истца.
• Перечислить положения нормативных актов, которые, на ваш взгляд, вступают в противоречие с принятым решением, для проверки этих сведений (ст. 220 КАС РФ).

Какие документы должны прилагаться к исковому заявлению согласно ст. 126 КАС РФ?

1. Решение об отказе в согласовании перепланировки.
2. Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности или договор социального найма на квартиру.
3. Эскиз или проект перепланировки.
4. Если у вас проект – договор с проектировщиком.
5. Документы из БТИ: технический паспорт, поэтажный план дома и экспликацию до и после перепланировки.
6. Заключения Роспотребнадзора, пожнадзора, СЭС и архитектурно-планировочного управления.
7. Уведомление о вручении всем участвующим в деле лицам копий искового заявления и документов, которые у них отсутствовали. Как вариант можно представить копии искового заявления и копии всех документов по числу лиц, участвующих в деле.
8. Документ, подтверждающий оплату заявителем госпошлины 300 р. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
9. Если есть дополнительные документы, способные подтвердить обстоятельства, подтверждающие вашу линию, их также необходимо приложить к заявлению.
10. Если ваш представитель в суде является адвокатом – документы, подтверждающие его статус и полномочия, если не является – документы о его высшем юридическом образовании и подтверждение его полномочий (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Судебное заседание по вопросу откзана в перепланировке квартиры

Судебный орган должен рассмотреть административное дело об оспаривании решений органов за месяц (ч. 1 ст.

В первую очередь на суде вам будут необходимы доказательства следующих обстоятельств (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

1. Того, что с вашей стороны были предприняты все возможные действия для того, чтобы получить законное разрешение на проведение перепланировки.
2. Того, что перепланировка проведена с соблюдением всех строительных правил и норм.
3. Перепланировка, проведенная вами, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает ничьих прав и законных интересов.

Для доказательства проведения перепланировки в соответствии со строительными нормами и требованиями может понадобиться проведение строительно-технической экспертизы, расходы на проведение которой ложатся на плечи той стороны, которая ходатайствует на проведении экспертизы (ч. 4 ст.

Решение суда о разрешении перепланировки квартиры и изменения в ЕГРН

После того, как суд вынесет решение, до вступления этого решения в законную силу должно пройти определенное время, которое дается на апелляционное обжалование.

Если апелляция не была подана, то после истечения месяца после принятия решения судом оно вступает в законную силу (ч. 5 ст.

227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Если решение суда вынесено в вашу пользу, вам остается заказать у кадастрового инженера новый технический план, а после его получения обратиться в Росреестр для внесения изменений в сведения ЕГРН (ч. 1 и 2 ст. 14, ст.

24 Закона № 218-ФЗ и п. 1 ст. 29 Закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г).

Согласование сделанной перепланировки

Для чего нужно согласование сделанной перепланировки

Согласование перепланировки – обязательный этап подготовки к ремонтным работам по изменению первоначального планировочного решения квартиры. Этап согласования включает в себя: сбор всех необходимых документов и получение разрешения на перепланировку в контрольно-надзорных органах. Впрочем, законный порядок проведения работ, установленный Жилищным кодексом РФ, стремятся соблюдать далеко не все собственники квартир.

Во-первых, многие ошибочно считают, что если жилье находится в их полной собственности, значит, и согласовывать в принципе ничего не надо, а планировку квартиры можно переделывать как угодно.

Во-вторых, некоторые собственники надеются на то, что о выполненной перепланировке никто не узнает, поэтому проводят желаемые ремонтные работы на свой страх и риск, ничего предварительно не согласовывая.

Но рано или поздно встает вопрос, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры? Обычно необходимость легализовать перепланировку возникает в следующих случаях:

При продаже квартиры. Квартира с неузаконенной перепланировкой на 15-20% теряет в стоимости, поскольку вся ответственность за выполненный без разрешения капитальный ремонт перейдет на нового собственника. Именно покупателю жилья придется узаконивать выполненную ранее перепланировку в надзорных органах. А приобрести самовольно переделанную недвижимость можно только за наличные, потому что банк, скорее всего, откажет в ипотеке. Чтобы не продавать квартиру задешево и быстрее найти покупателя (большинство сделок по купле-продаже недвижимости в Москве проводится с привлечением ипотечных средств), собственнику квартиры приходится узаконивать перепланировку.

При установлении надзорными органами факта самовольной переделки помещения. Чаще всего перепланировка в квартире, выполненная без разрешения, обнаруживается после жалобы соседей в надзорный орган на шум от ремонтных работ. Реже сведения о самовольно проведенном ремонте с изменением базового планировочного решения поступают от управляющей компании, проводящей плановую проверку квартир, к примеру, в преддверии отопительного сезона. Несогласованную перепланировку госорганы обяжут узаконить в установленном законом порядке.

Кроме того, перепланировка, сделанная без предварительного разрешения, способна вызвать ослабление несущей способности конструкций жилого дома, что приведет здание в аварийное состояние. Конечно, визуально не всегда возможно сразу установить, что несущие стены и бетонные перекрытия, уложенные между этажами, работают на пределе своих возможностей. Но со временем, при избыточных нагрузках, превышающих несущую способность элемента конструкции, в материале стен, потолка и пола могут появиться трещины. В этом случае узаконивание сделанной перепланировки – это уже не столько исполнение буквы закона, сколько обеспечение условий для безопасного проживания в многоквартирном доме.

Неузаконенная планировка квартиры (план в техпаспорте БТИ отрисован в красных линиях):

Как согласовать сделанную перепланировку

Узаконить выполненные работы «задним числом» можно только в том случае, если они не нарушают санитарные и строительные нормы.

Наиболее распространенными нарушениями при проведении самовольной перепланировки являются:

• Увеличение размеров ванной или санузла за счет жилплощади или кухни (кроме первых этажей).
• Размещение радиатора отопления на балконе/лоджии.
• Присоединение балкона/лоджии к площади квартиры.
• Полный или частичный демонтаж стены несущего типа.
• Расширение кухни на санузел (кроме последних этажей).
• Подрезание вентиляционного короба на кухне.
• Объединение комнаты и кухни с плитой, подключенной к газовому стояку.

Примеров незаконной перепланировки гораздо больше. Более подробно мы рассказали о них в специальной статье «Что запрещено при перепланировке жилого помещения». А здесь отметим, что перечисленные виды ремонтных работ невозможно узаконить. Такие изменения в планировке придется переделывать, чтобы вернуть квартире первоначальный вид.

В том случае, если перепланировка не противоречит техническим нормативам и санитарным нормам, то законодательство дает возможность узаконить все произведенные изменения по факту совершенных работ. При этом большинство их тех, кто самовольно выполняет перепланировку квартиры, не подозревают, что согласование сделанной перепланировки – гораздо более хлопотное дело, чем получение разрешения до начала ремонтных работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

При этом процесс согласования сделанной перепланировки в Москве и Московской области имеет отличия из-за разности регламентов.

У каждого города Подмосковья – Одинцово, Долгопрудного, Красногорска, Подольска, Реутова и т.д. – есть свой регламент, устанавливающий порядок согласования перепланировки. Но ни в одном из них не прописано, каким образом выполненную перепланировку возможно узаконить с местной администрацией. Поэтому сохранить самовольную перепланировку, не нарушающую права и законные интересы граждан и не создающую угрозу их жизни или здоровью, можно только через суд.

В Москве административным регламентом по согласованию перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах предусмотрено узаконивание ранее произведенных работ с Государственной жилищной инспекцией.

Поэтому если перепланировка сделана без согласования, то следует подготовить заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, получить технический паспорт квартиры из БТИ и выписку из ЕГРН (не требуется при наличии свидетельства о собственности), заказать в компании с допуском СРО техническое заключение о допустимости и безопасности сделанной перепланировки.

[3]

Заказать техническое заключение для узаконивания выполненной перепланировки вы можете в нашей компании.

Например, если вы проживаете в трехкомнатной квартире панельного дома серии П-44 и сделали в несущей стене между кухней и комнатой дверной проем, то техническое заключение вам должно разработать АО МНИИТЭП, поскольку именно данный проектный институт является автором домов указанной серии.

Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по перепланировке, разработанное АО МНИИТЭП:

Не редко организация, разработавшая проект многоквартирного дома, на момент обращения собственника квартиры уже прекратила свое существование. В этом случае техническое заключение будет разрабатывать ГБУ «Экспертный центр» – организация, которую Мосжилинспекция выбрала замещать авторов домов в таких случаях.

Готовый комплект документов подается в жилищную инспекцию. Для этого придется воспользоваться услугами многофункционального центра «Мои документы». Далее процесс узаконивания выглядит следующим образом.

После получения документов сотрудник жилищной инспекции города Москвы созванивается с заявителем и договаривается о дате и точном времени, когда он сможет приехать, чтобы принять перепланировку. В назначенный день и час сотрудник Мосжилинспекции посетит квартиру, чтобы оценить все произведенные изменения и зафиксировать их документально.

Акт о завершенной перепланировке:

При соответствии планировочного решения техническому заключению составляется акт о завершенной перепланировке. Еще собственнику предстоит заплатить штраф за то, что перепланировка проводилась без разрешения контрольно-надзорных органов. Квитанция будет выдана тут же, при приемке ремонтных работ.

Заключительный шаг согласования сделанной перепланировки – вызов на дом техника БТИ для проведения обмеров и составления нового технического паспорта квартиры со всеми изменениями.

Как узаконить перепланировку квартиры? Чем грозит незаконная перепланировка квартиры и как узаконить самовольные действия?

При проведении капитального ремонта необходимо узаконить перепланировку квартиры. Если делать это до ее осуществления, то тратится меньше времени и сил, так как судебные разбирательства не нужны. Когда ремонт уже сделан, следует выполнить простые действия для внесения изменений в необходимые документы.

Запрещенные действия

При возникновении вопроса, как узаконить перепланировку квартиры, необходимо помнить, что есть действия, которые запрещены законом:

1. Расширять кухню или санузел, задействуя всю жилую комнату. Разрешается применять не более четверти жилого помещения для увеличения данных отсеков.
2. Соединять помещение кухни и комнату, вход в которую оснащен аркой, если для приготовления пищи применяется газовая плита. Следует учесть, что при использовании электрической плиты данное действие осуществлять разрешается.
3. Удалять часть или полный объем стен, выполняющих несущую функцию.
4. При возникновении заинтересованности в том, как узаконить перепланировку квартиры, следует учесть, что нельзя модифицировать, укорачивать, переносить коммуникации, которые служат для сообщения домов. Это касается всех стандартных водопроводных труб, радиаторов, вентиляционных систем, проемов.
5. Перемещать ванную и туалет в те места, где у других жильцов располагаются жилые комнаты. Данное действие разрешается производить только владельцам двухуровневых квартир.
6. Делать систему теплых полов, проводить трубы от общедомового отопления на дополнительные помещения, то есть балконы или лоджии.
7. Подключать радиаторы отопления от общедомовых коммуникаций на лоджии.
8. Расширять балкон при помощи уменьшения жилого помещения в квартиры. Разрешается делать арку, однако только в том случае, если ее ширина не превышает 1 м.

Правила, запрещающие ухудшать жилищные условия при перепланировке

Даже очень большие ванная и туалет не могут послужить площадью для увеличения жилой зоны. Данный аспект нужно помнить, если есть вопрос, как узаконить перепланировку квартиры. Этот запрет налагается из-за того, что при любом смещении кухня конкретного жильца располагается частично в радиусе ванной или туалета у соседей. Исключения из этого правила есть. Можно предпринимать такую перепланировку в том случае, если человек живет на верхнем этаже или в одноэтажном строении.

Техники разрешают расширять кухню, используя для этого пространство коридора. Такое правило актуально в том случае, если соседи снизу решили сделать то же самое у себя. Так можно избежать нарушения двух аспектов. Человек не применяет собственную жилую площадь для расширения пространства кухни, а также ремонт не служит причиной ухудшения жилищных условий соседей.

В каждой квартире в кухне обязательно должно быть минимум 1 окно. Это правило действует при использовании любой перепланировки. Разрешено обеспечивать попадание света в кухню через стеклянные перегородки.

Разрешенные меры при перепланировке

Позволительно соединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой при помощи монтирования дверного проема. Жильцы могут сделать его ровным, однако есть возможность установить арку. Актуальны раздвижные конструкции дверей. Человек может постоянно держать их открытыми, однако есть возможность при необходимости оградить пространство. Только так можно оборудовать кухню с газовой плитой в качестве части жилого помещения.

Чтобы увеличить ванную и туалет, можно применить пространство из нежилого помещения. Это возможно сделать с помощью коридора. Следует учесть, что часть пола санузла не может опускаться на 5 см ниже, чем у смежного отсека.

При необходимости есть возможность заменить трубы от стояка. Для этого применяются новые конструкции, по которым слив воды будет осуществляться в безопасном режиме. Следует помнить, что данный аспект возможен только при точном копировании угла слива, чтобы сохранить первоначальную планировку. Это полезно и для самих жильцов, так как в обратном случае жидкость будет неправильно циркулировать и отводиться в замедленном режиме.

Необходимо различать такие понятия, как перепланировка и переоборудование помещения. Перепланировка включает перемещение или полное удаление стен, изменение площади комнат и отсеков, а также смещение определенных зон в квартире. Переоборудование относится к жилищным коммуникациям. Это касается их модификации, смещения или дополнения новыми элементами. Все данные действия можно производить только с занесением в технический паспорт квартиры.

Как узаконить перепланировку квартиры

При возникновении вопроса, как узаконить перепланировку квартиры, следует помнить: чтобы сделать самовольную перепланировку законной, необходимо обратиться в суд. Другого способа решения этой проблемы нет. Если человек получит разрешение уполномоченного органа оставить перепланировку в нетронутом состоянии, можно продолжать эту процедуру далее, не меняя уже модифицированный интерьер. Так легализуется самовольная перепланировка квартиры.

При принятии решения сделать перепланировку без уведомления соответствующих инстанций необходимо помнить, что данное действие не является законным. Если какие-либо особенности перепланировки судья посчитает не соответствующими законным нормам, человека могут обязать переделать все изменения до исходного внешнего вида. Штраф, если выявляется незаконная перепланировка квартиры, составляет от 1000 до 30 000 рублей.

Необходимые документы

Следует подготовить следующий перечень документов:

1. Переоформленный кадастровый паспорт на жилплощадь.
2. Технический паспорт на квартиру с внесенными изменениями.
3. Письменное подтверждение соответствия планировки квартиры предписаниям СЭС. Чтобы иметь возможность получить данное заключение, необходимо оформить специальное заявление у регистратора, а затем заверить его собственной подписью. Когда заявление будет подписано, уполномоченный специалист произведет осмотр квартиры, проанализирует соответствие ее планировки основным нормам. Позже придется прийти и забрать письменное заключение.
4. Проект квартиры можно заказать проектно-технической фирме.

Когда все документы будут получены, необходимо оповестить районную администрацию о перепланировке. Следует обратиться в архитектурный отдел. Там же можно уточнить аспекты, связанные с тем, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры.

Как выиграть суд для узаконивания перепланировки?

Чтобы начать процесс получения разрешения на перепланировку, необходимо обратиться в районный суд. Подается заявление на узаконивание перепланировки квартиры, которая осуществилась без предварительного уведомления соответствующих инстанций. Для этого подается следующий перечень документов:

1. Право собственности на квартиру предоставляется в оригинале, копии не требуются.
2. Технический паспорт.
3. Документы, полученные от СЭС.
4. Проект квартиры, сделанный в организации, получившей лицензию на предоставление таких услуг.

Особенности судебного процесса

Судья при рассмотрении вопроса принимает решение. Следует помнить, что в каждом конкретном случае есть риск того, что судья может отказать в перепланировке. Иногда начисляется довольно значительный штраф. Также жильца могут обязать вернуть все изменения в исходное состояние. Это нужно учитывать при возникновении вопроса, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Если судья разрешит оставить перепланировку на своих местах и признает ее законной, необходимо сразу оформить новый технический паспорт с внесением всех изменений.

Внесение правок в кадастровый учет

Необходимо составить концепцию изменений для записи в кадастровый учет. Также владелец квартиры должен получить новый кадастровый паспорт на квартиру. Следует отнести необходимые документы в МФЦ или Кадастровую палату. Нужно подготовить паспорт гражданина РФ, недавно переоформленный технический паспорт, бумагу с положительным решением суда, заключение СЭС, заверенное подписью заявление о постановке на кадастровый учет, свидетельство об оплате госпошлины в размере 200 рублей.

[1]

Сотрудники организации назначают специальный день, в который в квартиру приезжает уполномоченный сотрудник. Он должен проанализировать состояние помещения и отметить все внесенные изменения в ее конструкцию. Когда все перемены будут зафиксированы, можно получить на руки кадастровый паспорт, а также забрать все ранее поданные документы.

Получение нового свидетельства о праве собственности

Иногда после осуществления перепланировки изменяется суммарная площадь квартиры. В этом случае после оформления всех обязательных документов необходимо заняться получением нового свидетельства о праве собственности. Каждый из собственников обязан лично посетить УФРС и заполнить стандартное заявление о необходимости выдачи нового образца свидетельства. При их подаче каждый сдает оригиналы своих паспортов, которые получают при выдаче нового свидетельства о праве собственности. Также при подаче заявлений необходимо на время сдать переоформленный технический паспорт.

Последствия незаконной перепланировки

Если наблюдательные органы заметят, что жильцы осуществили перепланировку без составления соответствующего уведомления, те привлекаются к административной ответственности, а именно осуществляется начисление штрафной санкции. Владельцу квартиры придется не только его полностью выплатить, но и в законном порядке пройти процесс регистрации всех внесенных изменений. На это отводятся определенные сроки, в которые хозяин квартиры должен уложиться.

Что будет, если игнорировать решение суда?

Иногда жильцы принимают решение не реагировать на санкции. Тогда сотрудники инспекции назначают более значительное материальное взыскание. При долговременном отсутствии ответа со стороны жильцов принимается решение о продаже их жилья с торгов, то есть фактически люди могут остаться без квартиры. Это происходит только в самых редких случаях, при злостном отказе от регистрации изменений.

Можно долгое время не обращать внимания на перепланировку сотрудников БТИ, однако в этом случае владелец квартиры лишается возможности совершать сделки с ней. При попытке ее продажи каждый владелец должен оформить технический паспорт. Для этого специалисты посещают здание и записывают информацию о его состоянии, то есть раскрывается отсутствие регистрации некоторых изменений, что влечет за собой наложение соответствующих штрафов. Это нужно учесть перед тем, как узаконить самовольную перепланировку квартиры.

При обращении в фирму для скорейшего оформления всех документов и экономии времени придется заплатить гонорар за услуги, а при самостоятельном прохождении процедуры придется платить госпошлины, а иногда и штрафы. Чтобы перепланировка квартиры не доставила проблем, не следует осуществлять запрещенные законом изменения и своевременно информировать местные инстанции о ее осуществлении.

Источники

1. 
   Иванов, И.И. Методические рекомендации по обращению в Европейский Суд по правам человека; новая юстиция, 2013. — 288 c.
2. 
   Асланов, Р.М. и др. Уголовное право. Особенная часть; СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2011. — 236 c.
3. 
   Грудцына, Л. Ю. Адвокатское право / Л.Ю. Грудцына. — М.: Деловой двор, 2014. — 320 c.
4. Белецкий, А.С. Настольная книга судебного пристава-исполнителя / А.С. Белецкий. — М.: АСТ, 2015. — 881 c.
5. Речи советских адвокатов. — М.: Юридическая литература, 2014. — 172 c.