Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Можно ли получить имущественный вычет по договору мены квартир?

Когда по договору мены каждая из сторон передает в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения такая операция признается реализацией и доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу образует стоимость обмениваемого недвижимого имущества (ст. 567 ГК РФ; п. 1 ст. 39, пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. п. 3, 4 ст. 210 НК РФ; п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Каждая сторона договора мены признается продавцом той недвижимости, которую обязуется передать, и покупателем той, которую обязуется принять в обмен. При определенных условиях у каждой из сторон возникает право на имущественные налоговые вычеты.

Виды имущественных вычетов по договору мены квартир

1) в размере доходов от реализации квартиры, но не более 1 млн руб.;

2) в размере расходов на приобретение квартиры, но не более 2 млн руб.;

3) в размере расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), но не более 3 млн руб. (с 2014 г.).

Воспользоваться имущественными вычетами при обмене квартирами можно в том же порядке, что и при обычной покупке (продаже) недвижимости. Для этого вы должны иметь статус налогового резидента РФ и получать доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (за исключением доходов от долевого участия в организациях) (п. 2 ст. 207, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены

При реализации по договору мены квартиры, которая не использовалась вами в предпринимательской деятельности и находилась в вашей собственности менее трех или менее пяти лет (в зависимости от времени или оснований ее приобретения), вы можете по своему выбору уменьшить свой налогооблагаемый доход (п. 17.1 ст. 217, п. п. 3, 4 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):

• либо на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору мены (доход от реализации квартиры), но не более 1 млн руб.,
• либо на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению данной квартиры.

Если квартира находилась в вашей собственности в течение указанных сроков владения и более, доходы от ее реализации по договору мены не облагаются НДФЛ и не декларируются ( п. 17.1 ст. 217 , п. 2 ст. 217.1 , пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. п. 1 , 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

По общему правилу срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на нее. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Сумма дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Если вы обмениваете квартиру, приобретенную после 01.01.2016, доход от ее реализации нужно сравнить с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены меньше указанной величины, то именно последняя учитывается при обложении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Налоговый вычет вы можете получить, подав налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором состоялся обмен квартирами (п. 7 ст. 220, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Имущественные вычеты при приобретении квартиры по договору мены

При приобретении на территории РФ квартиры по договору мены вы имеете право уменьшить свой налогооблагаемый доход на следующие виды расходов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 1 п. 3, п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ):

1) на приобретение квартиры в размере, не превышающем 2 млн руб. Как правило, размер вычета равен стоимости квартиры согласно договору мены, если ее оценка сторонами не более 2 млн руб.;

2) на погашение процентов по займам (кредитам), израсходованным на приобретение такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования указанных займов (кредитов). Размер вычета ограничен 3 млн руб., если заем (кредит) получен начиная с 2014 г. По займам (кредитам), полученным до 2014 г., а также по кредитам, предоставленным в целях их рефинансирования, имущественный вычет предоставляется без ограничения.

Имущественный вычет в части расходов на приобретение жилья, оплаченного за счет средств работодателя или иных лиц, материнского капитала или из бюджетных средств, не предоставляется ( п. 5 ст. 220 НК РФ).

Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие годы. При этом, если квартира приобретена вами в 2014 г. или позднее, воспользоваться им можно и при приобретении другой недвижимости. Однако вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта (п. п. 8, 9, 11 ст. 220 НК РФ; п. п. 1 — 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Указанные имущественные вычеты вы можете получить (п. п. 7, 8 ст. 220 НК РФ):

• у работодателя — до окончания календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при наличии вашего письменного заявления о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты;
• в налоговом органе — по окончании календарного года, по доходам которого вы хотите воспользоваться вычетом, при представлении вами декларации 3-НДФЛ.

Налогоплательщик по договору мены обменял в 2017 г. квартиру, полученную им по наследству в этом же году, на другую квартиру. Стороны оценили каждую квартиру в 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 10 000 000 руб.

Кредитные средства на приобретение квартиры по договору мены налогоплательщик не использовал, налоговый вычет на приобретение жилья ему ранее не предоставлялся.

При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик может применить следующие имущественные вычеты:

— при реализации квартиры в размере 1 000 000 руб.;

— на приобретение квартиры в размере 2 000 000 руб.

Доход от реализации квартиры (4 000 000 руб.) меньше ее кадастровой стоимости на 01.01.2017, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (7 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7)), поэтому НДФЛ рассчитывается с учетом последней величины.

Налогооблагаемый доход составит 4 000 000 руб. (10 000 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб. — 2 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате составит 520 000 руб. (4 000 000 руб. x 13%).

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как обменять жилье, находящееся в собственности? >>>

Официальный сайт Федеральной налоговой службы — www.nalog.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры

Последнее обновление 2019-06-02 в 12:16

Рассмотрим, каким образом регулируется порядок предоставления налогового вычета по договору обмена.

Особенности получения налогового вычета при обмене квартиры

С фактической точки зрения мена не является деятельностью по извлечению дохода, если речь не идет о мене с доплатой. Происходит передача друг другу эквивалентного имущества, а доходов как таковых здесь нет.

Но юридически мена делится для каждой стороны на 2 части:

• отчуждение, т. е. реализация, своего имущества;
• приобретение, т. е. покупка, имущества другой стороны.

Из этого вытекают следующие налоговые последствия:

[3]

• за продажу своей квартиры нужно платить НДФЛ при определенных условиях;
• за продажу квартиры можно уменьшить базу обложения на сумму вычета или расходов;
• за покупку квартиры можно получить имущественный вычет.

Вычет при продаже по договору мены

Каждая из сторон является и продавцом, и покупателем. Реализация имущества подлежит подоходному налогообложению согласно ст.209 Налогового кодекса России. Базой для начисления НДФЛ является стоимость объекта мены, о чем сказано в ст.39, 209 и 210 НК РФ.

Но в ст.217 НК РФ предусмотрено освобождение для граждан при соблюдении одного из следующих условий:

квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя до 2016 года;

• квартира куплена до 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 3 лет;
• квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя после 2016 года и после одного из перечисленных событий прошло более 3 лет;
• квартира куплена после 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 5 лет.

Но тем, у кого таких условий нет, в рамках ст.220 НК РФ можно воспользоваться одним из 2 способов уменьшения базы:

• вычет при продаже недвижимости — до 1 000 000 рублей;
• расходы на приобретение этой недвижимости.

Пример 1

Андреева Кристина купила квартиру за 2 200 000 рублей и со стоимостью 2 300 000 и в том же году по договору мены обменяла ее на дом стоимостью 2 500 000 рублей с доплатой 200 000.

Первая операция из договора мены: продажа за 2 300 000 рублей. Это база обложения. Если считать по ней, то НДФЛ составит: 2 300 000 × 13% = 299 000 рублей.

Однако можно применить вычет, его максимальный размер — 1 000 000 рублей. База: 2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000. НДФЛ: 1 300 000 × 13% = 169 000 рублей.

А можно уменьшить базу на величину расходов. Андреева купила эту квартиру за 2 200 000. База: 2 300 000 — 2 200 000 = 100 000. НДФЛ: 100 000 × 13% = 13 000 рублей. Это оптимальный вариант.

Андреева должна не только заплатить эту сумму в бюджет, но и сдать перед этим декларацию 3-НДФЛ.

Вычет при покупке по договору мены

При обмене каждая сторона является и покупателем. За покупку жилья налог платить не нужно, естественно. Напротив, законодательство в целях поддержки граждан, приобретающих новое жилье, предлагает помощь — возврат уплаченного ранее НДФЛ. Максимальный размер возврата: 260 000 рублей, это 13% от максимального размера вычета за покупку — 2 000 000 рублей.

Продолжим рассматривать пример с госпожой Андреевой. Ее расходы составили 2 500 000 рублей — налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой учитывает и стоимость меняемого имущества и размер доплаты. Но вычет равен 2 000 000, больше использовать невозможно.

Для получения вычета нужно указать в декларации 3-НДФЛ основания для получения вычета. Эта будет та же декларация, в которой вы пишите сведения о продаже, но в другом листе показываете покупку.

Имущественным вычетом за покупку можно покрыть НДФЛ за продажу. В случае Андреевой это будет так:

1. Она должна заплатить 13 000 за продажу по договору мены.
2. Ей подлежит возврат в размере 260 000 рублей. Будем считать, что она возвращает всю сумму за год, хотя такое бывает редко.
3. В итогах декларации произойдет взаимозачет: 260 000 — 13 000 = 247 000 рублей к возврату.

1. При мене происходит и продажа, и покупка объектов недвижимости, поэтому каждая сторона является продавцом и покупателем.
2. За продажу нужно платить НДФЛ, если объект был в собственности до 3 или 5 лет.
3. НДФЛ можно уменьшить на размер вычета или расходы при покупке этого объекта.
4. За покупку гражданин может получить возврат в пределах 260 000 рублей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

(4 оценок, средняя: 4,50)

НДФЛ при получении жилья по договору мены взамен квартиры в сносимом доме

В случае продажи квартиры, приобретенной в результате обмена, налогоплательщик в целях исчисления НДФЛ вправе уменьшить сумму дохода на указанную в договоре мены стоимость этого имущества, а при отсутствии таких сведений — на рыночную стоимость объекта

О получении имущественного вычета по НДФЛ, если по договору мены город предоставил налогоплательщику квартиру взамен квартиры в сносимом доме, которая находилась в его собственности менее трех лет

Письмо Минфина РФ от 03.06.2014 N 03-04-05/26663

Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет.

Ст. 567 ГК РФ определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, учитываемый при определении налоговой базы, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартир, определяется исходя из стоимости квартир, указанной в договоре мены. В случае если в договоре мены стоимость обмениваемых квартир не указывается, сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых квартир.

В соответствии с пп. 1 п. 1 и пп. 1 и 2 пункта 2 ст. 220 НК при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов. При этом в рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

По вопросу документов, требующихся для получения имущественного налогового вычета, следует обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения декларации по форме 3-НДФЛ и помогут оптимизировать налогообложение

Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 21 мая 2013 г. N 03-04-05/17897 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной по договору мены

Вопрос: В феврале 2013 г. получила квартиру по переселению из аварийного жилья по договору мены от администрации города. Стоимость полученной квартиры — 1711000 руб. Мена признается равноценной. Планирую продать квартиру в этом году. Имею ли я право при составлении НД по форме 3-НДФЛ получить имущественный налоговый вычет в сумме 1711000 руб., как по фактически произведенным расходам, на приобретение квартиры?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из. обращения следует, что налогоплательщик планирует продать квартиру, находящуюся в его собственности менее трех лет, которую, в свою очередь, он приобрел по договору мены, при этом в договоре мены указана стоимость передаваемой налогоплательщиком квартиры.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

[2]

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

[1]

Под расходами в рассматриваемой ситуации понимается стоимость квартиры, переданной налогоплательщиком по договору мены с администрацией города.

Таким образом, при продаже квартиры, приобретенной по договору мены, налогоплательщик вправе включить в сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов стоимость переданной им квартиры, указанную в договоре мены.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

Обзор документа

Плательщики НДФЛ вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов.

Разъяснено, что при продаже квартиры, приобретенной по договору мены, налогоплательщик вправе включить в сумму расходов стоимость переданной им квартиры, указанную в договоре мены.

Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 22 августа 2013 г. N 03-04-05/34368 О получении имущественного налогового вычета по НДФЛ при приобретении квартиры по договору мены

Вопрос: По договору мены налогоплательщик приобрел две квартиры стоимостью 2010,0 тыс. руб. и 1530,0 тыс. руб. В счет оплаты передана квартира стоимостью 2000,0 тыс. руб. Разница в размере 1540,0 тыс. руб. будет вноситься налогоплательщиком равными долями в течение 10 лет. Акт приема-передачи подписан, свидетельство о государственной регистрации права получено.

Вправе ли налогоплательщик получить имущественный вычет по квартире стоимостью 2010,0 тыс. руб. в размере 2000,0 тыс. руб. По мнению налогового органа, имущественный вычет можно получить, только пропорционально распределив 2000,0 тыс. руб.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, а также дополнительно представленные документы и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения и представленных документов следует, что налогоплательщик принял в собственность от продавца две квартиры стоимостью 2 010 000 рублей и 1 530 000 рублей. Взамен была передана квартира стоимостью 2 000 000 рублей.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Учитывая изложенное, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет на приобретение квартиры стоимостью 2 010 000 рублей в размере стоимости переданной им взамен квартиры, но не более 2 000 000 рублей.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

Обзор документа

Физлицо приняло в собственность от продавца 2 квартиры стоимостью 2 010 000 руб. и 1 530 000 руб. Взамен была передана квартира стоимостью 2 000 000 руб.

Плательщики НДФЛ имеют право на вычет в сумме расходов на новое строительство либо приобретение в России квартиры, комнаты или долей в них, но не более 2 млн руб.

Разъяснено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, налогоплательщик вправе получить вычет на приобретение квартиры стоимостью 2 010 000 руб. в размере стоимости переданной им взамен квартиры, но не более 2 млн руб.

Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены

Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В соответствии с п. 1 ст. 568 ГК РФ если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Таким образом, при обмене жилых помещений каждая из сторон признается продавцом своего имущества и одновременно — покупателем имущества, получаемого по обмену. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены. Следовательно, при обмене жилья физическими лицами должны применяться общие правила обложения НДФЛ, включая порядок использования имущественных налоговых вычетов.

Вычет при продаже квартиры или иного жилья

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Сумма дохода, полученного при реализации квартиры (другого жилья) по обмену, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены. Если при обмене была получена доплата, то доход складывается из стоимости передаваемого жилья, указанной в договоре мены, и соответствующего размера доплаты.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ такой имущественный налоговый вычет предоставляется:

— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

— в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, предоставление имущественного вычета осуществляется в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 382-ФЗ, то есть по правилам, действовавшим до 1 января 2016 года (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

Сумма дохода от продажи жилого имущества, в том числе и по договору мены,, превышающая величину налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ в общем порядке.

Вместо получения указанного вычета в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи конкретного объекта, находящегося в его собственности менее минимального срока владения, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта имущества. См. также письма Минфина России от 19.09.2012 N 03-04-08/4-310, от 23.04.2012 N 03-04-05/7-545, от 12.04.2012 N 03-04-05/9-500, от 03.07.2012 N 03-04-05/7-832, от 03.07.2012 N 03-04-05/7-829 и др. В качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества (см. письма Минфина России от 08.04.2014 N 03-04-РЗ/15807, от 21.06.2013 N 03-04-05/23428).

При этом если мена жилых помещений была осуществлена в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, налогоплательщику может быть предоставлен имущественный налоговый вычет на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Сумма дохода, полученного при реализации по договору мены жилого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более минимального срока владения, не подлежит обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Вычет при покупке квартиры или иного жилья

При приобретении жилья, в том числе и по договору мены, налогоплательщик в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ и пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей, связанных с приобретением квартиры (дома и пр.). Эта норма не содержит ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом). При приобретении жилья по договору мены сумма расходов определяется исходя из стоимости переданного имущества, а также затрат по его передаче (принятию) и оплаты разницы, если обмениваемые объекты неравноценны. См. также письма Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150, от 17.12.2010 N 03-04-05/9-734, от 07.12.2010 N 03-04-05/7-712.

Размер вычета в 2 млн руб. означает, что эта сумма не облагается НДФЛ. Сам налог уменьшается на 260 000 руб. (2 000 000 х 13%). Эта сумма (до 260 000 руб.) может быть либо возвращена налогоплательщику, либо не будет удержана из его доходов. Соответственно, при меньшем размере вычета и сумма возвращаемого НДФЛ будет меньше.

Между тем, по мнению налоговых органов, при приобретении жилого помещения по договору мены налогоплательщик не несет расходов и не может представить в налоговый орган платежные документы. В связи с этим в данном случае налогоплательщик не может воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Имущественный вычет может быть получен только на сумму произведенной доплаты по договору мены, если таковая имеется. См. письма УФНС России по г. Москве от 01.10.2010 N 20-14/4/103152@, от 30.12.2009 N 20-15/4/139525.

Учитывая позицию Минфина России, считаем, что налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, на общих основаниях. К тому же письмо Минфина России от 19.08.2011 N 03-04-08/4-150 доведено ФНС России до сведения нижестоящих налоговых органов письмом от 01.09.2011 N ЕД-4-3/14250@.

Следовательно, налогоплательщик при приобретении жилья по договору мены вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, при соблюдении всех остальных требований ст. 220 НК РФ.

Минфин разъяснил порядок применения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, полученной по договору мены

При продаже квартиры, полученной по договору мены, физлицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, либо уменьшить полученный доход на стоимость квартиры, указанную в договоре мены. Соответствующие разъяснения привел Минфин России в письме от 29.08.16 № 03-04-05/50395.

По общему правилу, при продаже квартиры физлицо может уменьшить налогооблагаемый доход двумя способами — воспользоваться имущественным налоговым вычетом, либо уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом нужно учитывать, что если квартира находилась в собственности физлица менее минимального предельного срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от ситуации, ст. 217.1 НК РФ), то максимальный размер имущественного налогового вычета составит 1 млн. рублей. Если же квартира находилась в собственности физлица свыше минимального предельного срока владения, то вся сумма, полученная от ее продажи, будет освобождена от НДФЛ.

Вместо получения имущественного налогового вычета физлицо вправе уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества. Это, как отмечают в Минфине, можно сделать и в том случае, когда квартира была приобретена по договору мены.

Известно, что к договору мены применяются правила о купле-продаже. Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Соответственно, при продаже квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. При этом в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается ее стоимость, указанная в договоре мены. Если же в договоре эта стоимость не прописана, то в расходы можно включить рыночную стоимость квартиры. Эту стоимость может определить оценщик.

Можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет

Когда по договору мены участники сделки передают в собственность другой стороне квартиру в обмен на другую, в целях налогообложения данная операция считается реализацией, поэтому доходы от нее подлежат обложению НДФЛ. Налоговую базу составляет стоимость недвижимого имущества, которое обменивается. Эти моменты закреплены в п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21.10.2015, ст.567 ГК РФ, п.1 ст.39; пп. 5 п.1, пп.5 п.3 ст. 208, п.п. 3,4 ст.210 НК РФ. Вопрос, можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет, интересует в первую очередь тех граждан, которые в силу определенных обстоятельств планируют обмен жилой недвижимости, а также тех, кто уже совершил эту сделку.

Каждая сторона договора мены выступает продавцом того недвижимого имущества, передачу которого он обязан осуществить, и покупателем той, которую он обязан принять в обмен. Право на имущественные налоговые вычеты у участников сделки появляется при определенных условиях.

Виды имущественных вычетов по договору мены квартир

Если обратиться к пп.1,3,4 п. 1, пп. 1 п.2, пп.1 п.3, п.4 ст. 220 НК РФ, то там прописано, что при заключении договора мены квартир возможны такие имущественные вычеты:

1. В размере расходов на покупку квартиры, но не более 2 миллионов рублей.
2. В размере доходов от продажи квартиры, но не более 1 миллиона рублей.
3. В размере расходов на погашение процентов по займам (кредитам), взятым на определенные цели, но с 2014 года эта сумма составляет не более 3 миллионов рублей.

При обмене квартирами воспользоваться имущественными вычетами можно в том порядке, что и при стандартной покупке или продаже недвижимого имущества. Чтобы запустить процесс, вы должны быть налоговым резидентом РФ и получать доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%. Исключение составляют доходы от долевого участия в организациях. Эти моменты закреплены в п.2 ст. 207, п.1 ст. 224 НК РФ, п.3 ст. 210.

Имущественный вычет при реализации квартиры по договору мены

Когда по договору мены происходит реализация квартиры, которая находилась в собственности гражданина менее трех или менее пяти лет (в зависимости от причин ее покупки или времени) и не использовалась в предпринимательской деятельности, он имеет право на свое усмотрение сократить свой доход, облагаемый налогом. Эти моменты прописаны в ч.3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 №382-ФЗ; п. 17.1 ст.217, п.п. 3,4 ст. 217.1, пп. 1 п.1, пп. 1,2,4 п.2 ст. 220 НК РФ:

• Либо на сумму расходов, фактически понесенных в ходе покупки данной квартиры и которые подтверждены соответствующими документами;
• Либо на сумму, которая равняется стоимости квартиры согласно договору мены (речь идет о доходе, полученном от реализации квартиры), но не более 1 миллиона рублей.

Согласно общему правилу, срок нахождения квартиры в собственности определяется с даты, когда произошла государственная регистрация права собственности на нее. Эта дата прописана в:

• Выписке из ЕГРН;
• Или в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (данный документ выдавался гражданам до 15 июля 2016 года).

Эти моменты закреплены в п.1 ст. 131, п.2 ст. 223 ГК РФ; ч.1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 1,7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 №360-ФЗ

Размер дохода от реализации квартиры определяется в соответствии с договором мены. Когда происходит обмен квартиры, купленной после 01.01.2016, то доход от ее реализации необходимо сравнить с кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если сумма дохода от реализации квартиры по договору мены будет меньше обозначенной величины, то именно последняя будет учитываться при обложении НДФЛ. Законом субъекта РФ понижающий коэффициент может быть уменьшен – об этом гласят п.п. 5,6 ст. 217.1 НК РФ; ч.3 ст. 4 Закона №382-ФЗ.

Если вы имеете право получить налоговый вычет, то для этого надо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, который следует за годом, в котором состоялся обмен квартирами. Это закреплено в п.7 ст. 220, пп.2 п.1, п.3 ст. 228, п.1 ст. 229 НК РФ.

Как можно использовать имущественный вычет при приобретении квартиры по договору мены

В случае приобретения квартиры по договору на территории РФ граждане имеют право уменьшить свой налогооблагаемый доход на перечисленные ниже виды расходов:

1. На погашение процентов по займам (кредитам), которые были израсходованы на покупку такой квартиры, а также по кредитам, полученным в целях рефинансирования упомянутых займов (кредитов). Но размер вычета имеет ограничение в 3 миллиона рублей в том случае, если заем (кредит) получен, начиная с 2014 года. Если займы или кредиты получены до 2014 года, а также по кредитам, которые предоставлены в целях рефинансирования, имущественный вычет будет предоставлен без каких-либо ограничений суммы;
2. На приобретение квартиры в сумме, которая не превышает 2 миллионов рублей. В большинстве случаев размер вычета равняется стоимости квартиры согласно договору мены, если участники сделки оценили ее в сумму не более 2 миллионов рублей.

Эти моменты прописаны в п.4 ст.2 Закона от 23.07.2013 №212-ФЗ; пп.3,4 п.1, пп.1 п.3, п.4 ст. 220 НК РФ.

Рассматривая вопрос, можно ли по договору мены квартир получить имущественный вычет, обращаем Ваше внимание на следующее: если остался неиспользованный остаток имущественного вычета, то его можно перенести на последующие годы. Вдобавок, если квартира стала вашей собственностью в 2014 году или позднее, то воспользоваться им можно и при покупке другого недвижимого имущества. Но вычет на погашение процентов по кредиту можно получить только в отношении одного объекта. Это зафиксировано в п.п. 1-3 ст.2 Закона №212-ФЗ; п.п. 8,9,11, ст.220 НК РФ.

Имущественные вычеты, о которых мы говорили выше, вы имеете право получить следующими способами:

• В налоговом органе. Имущественный вычет можно получить по окончанию календарного года, по доходам которого вы изъявляете желание воспользоваться вычетом, когда была предоставлена декларация 3-НДФЛ;
• По месту вашей трудовой деятельности, то есть у работодателя. Вычет можно получить до окончания календарного года, по доходам которого вы желаете воспользоваться вычетом, если имеется ваше заявление в письменной форме о предоставлении вычета и полученного в налоговом органе уведомления о подтверждении вашего права на имущественные вычеты.

Рассмотрим на конкретном примере расчет НДФЛ с применением имущественных вычетов при обмене квартир по договору мены.

Плательщик налогов по договору мены осуществил в 2017 году обмен квартиры, которая досталась ему в наследство, на другую квартиру. Участники сделки оценили каждую из квартир в 4 миллиона рублей. На 1 января 2017 года кадастровая стоимость квартиры равнялась 10 миллионам рублей.

На приобретение квартиры по договору мены кредитные средства плательщик налогов не использовал, и до этого момента налоговый вычет на приобретение недвижимого имущества ему не предоставлялся.

При расчете НДФЛ по договору мены налогоплательщик имеет право применить указанные ниже имущественные вычеты:

• На приобретение квартиры в сумме 2 миллиона рублей;
• При реализации квартиры в размере 1 миллиона рублей.

От реализации квартиры полученный в 4 миллиона рублей доход меньше ее кадастровой стоимости на 1 января 2017 года, умноженной на понижающей коэффициент 0,7 (7000000 руб. (1000000 х 0,7)), и по этой причине НДФЛ будет рассчитан с учетом последней величины.

Источники

1. 
   Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.
2. 
   Астахов, Павел Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.
3. 
   Зильберштейн А. А. Земельное право. Шпаргалка; РГ-Пресс — Москва, 2010. — 797 c.
4. Аношко, В. С. История и методология почвоведения / В.С. Аношко. — М.: Вышэйшая школа, 2013. — 340 c.
5. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.