Расторжение договора купли продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

• Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
• Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
• Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

• Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
• Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

Притворная или мнимая сделка.

Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;

Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

• Не передаются основные документы по недвижимости;
• Прописка граждан, которых невозможно выписать;
• Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
• Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

[1]

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;

Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи жилого помещения, проблемы его расторжения на разных этапах, условия для прекращения отношений, возникающих на основании такого договора

Во время совершения операций с недвижимостью, договор купли продажи позиционируется ключевой документ, подтверждающий факт наличия взаимоотношений между покупателем и продавцом. Договор купли продажи имеет юридическую силу. В ряде случаев, одной из сторон сделки может быть проявлено желание, направленное на расторжение договора купли продажи квартиры. В данном случае важно определить, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, аннулировать ранее совершенную сделку?

При этом, в правовой практике нет понятия отмены ранее заключенного соглашения. Речь может идти либо о расторжении договора купли продажи квартиры, либо о признании ранее составленного соглашения недействительным.

Понятие купли-продажи жилой недвижимости

При купле-продаже жилой недвижимости стороны должны понимать особенности именно этого вида имущества. В п. 2 ст. 288 ГК РФ закреплено, что жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан. Однако, для того, чтобы недвижимость можно было считать жилой, она должна соответствовать не только условным признакам помещения, где теоретически возможно проживание (наличие стен, пола и потолка и возможность обустройства человека на этом месте. Так можно прийти к выводу о том, что жилым помещением может стать гараж либо гостиница), но и закреплённым в ГК РФ специальным требованиям. Во-первых, в таком помещении возможно постоянное, а не временное проживание (ст. 20 ГК РФ), во-вторых, жилым помещением признаётся только квартира или её часть, жилой дом или его часть (ст. 673 ГК РФ).

[3]

Заключение договора купли-продажи недвижимости осуществляется в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Составляется один документ, но в нескольких экземплярах (как правило, в трёх), который подписывается сторонами договора – продавцом и покупателем. Перед подписанием такого договора необходимо внимательно ознакомиться с его содержанием, а в некоторых случаях (например, если представители той или иной стороны не владеют достаточными знаниями в области гражданского права) также стоит проконсультироваться с юристом, который в состоянии выявить различные «подводные камни» в договоре. В любом случае, стоит обратить внимание на ряд условий, которые признаются существенными для данных соглашений:

1. Идентифицирующие данные того жилого помещения, которое является непосредственным объектом договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). К таким сведениям относятся местоположение квартиры или дома, метраж, количество комнат и другая подобная информация.
2. Цена недвижимости, передаваемой по договору (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
3. Полный список тех лиц, которые проживают в жилом доме или квартире либо части этих помещений и сохраняют право пользования этим жилым помещением после того, как покупатель приобретёт право собственности на приобретённое имущество. Этот список должен включать в себя сведения о правах таких на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
4. Условия, при возникновении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Кроме договора купли-продажи составляется передаточный акт, который подписывается продавцом и покупателем.

Расторжение договора купли-продажи жилой недвижимости

Под расторжением любого договора понимается полное прекращение действия самого договора, а также окончание правовых отношений между его сторонами. Для того, чтобы претворить в жизнь данный вариант развития отношений, вытекающих из заключённого договора, не достаточно одной только воли той или иной стороны контракта. Прекращение действия договора возможно на основании:

• согласия другой стороны,
• по решению суда.

При этом, расторжение договора производится в той же форме, в которой он заключался, то есть, в письменной. В большинстве случаев, стороны не достигают взаимного соглашению по вопросу расторжения договора. Так, ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что уже исполнено в связи с обязательством до момента отмены сделки, если только заключённый договор не содержит такого условия. Например, переданный продавцу аванс не возвращается несостоявшемуся покупателю, если происходит прекращение правоотношений, связанных с куплей-продажей, и вины продавца в этом нет.

Отмена действия сделки (либо изменение условий) по купле-продаже квартиры возможна на основании положений, закреплённых в ст. 450 ГК РФ. Прекращение действия договора возможно только в случае серьёзных нарушений существенных условий договора одной из сторон либо в случаях, прямо предусмотренных законом или самим договором.

К серьёзным нарушениям относятся действия одной из сторон, которые причиняют существенный ущерб другой стороне (продавец или покупатель не получает то, на что рассчитывал по условиям сделки). Нарушениями такого толка являются ситуации отказа:

• от оплаты. Признаётся нарушением, когда на основании подписанного сторонами и зарегистрированного в Росреестре договора, продавец не получает сумму, указанную в соглашении в качестве цены продаваемого имущества;
• от выселения из проданного помещения и совершения процедуру по снятию с регистрационного учёта. Нарушение данного условия возможно только продавцом.

Прекращение действия договора происходит и в случае изменения обстоятельств, которые стороны изначально принимали во внимание и не могли предвидеть возникновение иных условий. В такой ситуации отсутствует вина одной из сторон, но возникновение внезапных событий приводит к невозможности заключения соглашения.

Здесь можно привести такой пример. Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры может иметь место в следующей ситуации. Продавец заверил потенциального покупателя относительно отсутствия обременений, касаемо продаваемой недвижимости, предоставил соответствующие гарантии. Так же были представлены гарантии отсутствия каких-либо претендентов, которые могут в определенной мере ограничивать последующее обеспечение прав будущего собственника. После того, как договор был заключен, спустя время появилось лицо, которое претендует на жилую площадь (к примеру, это может быть бывший жилец, официально зарегистрированный в квартире, но на момент составления договора находящийся в местах лишения свободы).

По решению суда, лицо, отбывавшее срок заключения в местах лишения свободы, имеет полное право на проживание на своей территории и может заново регистрироваться на объекте недвижимости. В том случае, если о наличии лица, претендующего на данную жилую площадь, но находящегося в местах лишения свободы было известно на момент заключения договора, потенциальный покупатель никогда бы не подписал его. Как раз такие обстоятельства и являются признанными актуальными для того, чтобы можно было признать их как основания для расторжения договора купли продажи квартиры.

В качестве других условий расторжения договора купли продажи можно привести ситуации, при которых наблюдается отсутствие «воли одной из сторон» на момент заключения сделки. Иными словами, это такие ситуации, при которых сам собственник недвижимости не знал ничего о проведении операций купли-продажи с его имуществом.

[2]

Иск о расторжении договора купли продажи квартиры можно подать и при обстоятельствах, когда мошенником был подделан комплект документов, удостоверяющих его права на владения конкретным объектом недвижимости, после чего продал жилье. В таком случае, настоящий владелец недвижимости не знает относительно факта продажи своего имущества, и соглашение признается недействительным, а по факту мошенничества заводится соответствующее уголовное дело.

Гораздо проще произвести расторжение договора пот продаже квартиры прежде, чем будет осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, поскольку объект недвижимости ещё считается собственностью продавца, и он может требовать расторжения сделки, так как несёт в данной ситуации меньшие для себя риски. Если одной из сторон будет вынесено требование об отмене договора и будет достигнуто обоюдное согласие, то стороны вправе составить и подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Тогда же, когда уже произошла передача жилья покупателю, то есть состоялся переход права собственности, досрочная отмена сделки возможна только, когда это прямо предусмотрено договором или законодательством. В соответствии с ГК РФ проведение государственной регистрации соглашения по вопросу прекращения договора возможно только в период, когда договор еще действует. После того, как произошло полное исполнение обязательств и истёк срока сделки, расторжение договора невозможно. Это же применимо ко всем сделкам недвижимостью.

При частичном выполнении сделки при наличии государственной регистрации перехода полномочий на квартиру само по себе расторжение договора не предполагает возвращения имущества. Для возврата всего, что было передано в соответствии с договором купли-продажи, необходимо, чтобы данное условие было закреплено в первоначальном контракте, либо в соглашении о расторжении сделки.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

Для расторжения предварительного договора купли продажи квартиры (а также договора, заключенный с государственной регистрацией) одной только воли продавца, либо же покупателя будет также недостаточно для признания договора недействительным. Ему потребуется обеспечить одно из двух обстоятельств:

1. Получить соглашение на аннуляцию ранее заключенного договора.
2. Подать иск в соответствующую судебную инстанцию, добиться признание документа купли продажи не действительным.

По решению суда, на лицо, действия которого были признаны неправомерными (в большинстве случаев это продавец, либо посредник, осуществляющий операцию купли продажи, без ведома владельца), возлагается выплата неустойки за расторжение договора купли продажи квартиры. Предусмотрены и конкретные сроки расторжения договора купли продажи квартиры. Согласно действующему законодательству они составляют три года, но с момента обнаружения обстоятельств, приведших к расторжению. К примеру, в случае с выявления мошеннической схемы продажи, владелец недвижимости имеет право подать иск в течении трёх лет с того момента, когда ему стало известно о совершенной незаконной схеме.

Расторжение договора купли-продажи квартиры представляет собой непростой, но вполне осуществимый процесс. Если наличествуют обстоятельства, позволяющие прекратить исполнение такого договора необходимо приложить определённые усилия для юридического закрепления разрыва правоотношений. Для того, чтобы сберечь собственные деньги, время и нервы, представителям каждой из сторон купли-продажи жилья стоит приложить максимум усилий, направленных на предотвращение негативных последствий, до совершения такой крупной операции. Стоит не только вдумчиво прочитать договор перед его подписанием, но и озаботиться включением в него (в случае отсутствия) условий о расторжении договора, ведь чем подробнее будет составлен договор, тем проще будет сторонам выполнять условия соглашения либо добиваться прекращения действия контракта.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи недвижимости всегда сопровождается оформлением договора. Но иногда возникают ситуации, когда его приходится расторгать. Расторжение договора купли продажи квартиры в 2018-2019 году возможно как из-за несоблюдения его пунктов, так и по доброй воле сторон. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, будет положительным. Но при этом важно соблюдение целого ряда юридических тонкостей, о которых стоит знать.

Случаи, в которых сделку можно отменить

Ситуации, в которых обе стороны согласны отменить сделку, являются скорее редкостью. В большинстве случаев на этом настаивает или продавец, или покупатель, и вопрос приходится решать через суд. Форма расторжения всегда аналогична форме заключения сделки.

В соответствии со ст.450 ГК для отмены договора в одностороннем порядке надо иметь веские причины. Например, если договор разрывается по инициативе покупателя, серьезными нарушениями со стороны продавца могут являться:

• Отказ выписываться или фактически выселяться с занимаемой жилплощади.
• Наличие у жилья недостатков, если покупатель не был предупрежден о них заранее. Расторжение сделок из-за скрытых дефектов встречается в практике судов нередко.
• Непредоставление продавцом документов, относящихся к предмету сделки, в разумный или установленный в соглашении срок.

По инициативе продавца сделка обычно расторгается в связи с неоплатой, а также если покупатель отказывается принимать объект по разным причинам.

Невыплата денег еще не означает, что покупатель оказался мошенником или в один момент передумал. Она может быть вызвана и объективными причинами. Например, ПФР задерживает перечисление средств материнского капитала, или банк находится в раздумьях, одобрять ли заявителю ипотеку.

Еще одной головной болью могут стать прописанные жильцы. Например, люди, временно выписанные в связи с пребыванием в психдиспансере, не утрачивают свое законное право проживания в квартире. То же самое касается выписки людей, находящихся в местах лишения свободы.

Стоит учитывать и права пожилых людей, заключивших договор ренты. Несмотря на то, что они утрачивают право собственности на квадратные метры, выселить их никто не вправе до конца жизни.

Прежде чем отказаться от покупки или продажи квадратных метров, надо учитывать последствия. Например, если покупатель уже дал продавцу сумму в качестве залога, вернуть ее не получится.

От процедуры расторжения нужно отличать процесс признания сделки недействительной. Последнее происходит, когда сделка явно противоречит закону, выясняется, что одной из ее сторон стал несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин, и в некоторых иных случаях.

Особенности расторжения соглашения до регистрации

Проще всего расторгнуть сделку до регистрации права. Пока оно не передано, помещение еще считается имуществом продавца. Чтобы прекратить действие договора, необходимо соглашение сторон о его прекращении. Оно требуется для того, чтобы стороны могли защитить свои права в суде, если возникнет спор.

Когда такое решение принимается сторонами на стадии регистрации, они должны будут обратиться в Росреестр с двумя документами:

1. Соответствующее соглашение.
2. Совместное заявление с просьбой прекратить процесс регистрации.

Если покупатель и продавец пользовались услугами нотариуса или риэлторов при заключении сделки, для расторжения им нужно обратиться туда же. При отказе второй стороны расторгать сделку придется получить его письменный отказ и обращаться в суд. Образец заявления о начале или прекращении госрегистрации есть в интернете.

Расторжение после регистрации сделки

Расторгнуть договор, когда новый владелец зарегистрировал право и занял квадратные метры, несколько сложнее. Ведь это возможно только в период действия соглашения, а когда условия сделки исполнены, расторгать по сути уже нечего.

В такой ситуации есть два варианта. Если вернуть все на свои места предполагается по обоюдному согласию, стороны могут заключить следующий договор. Другими словами, новый собственник продаст квартиру прежнему владельцу, и все будут довольны.

Второй вариант – признание сделки недействительной по решению суда. Чтобы она была отменена, сторонам придется привести веские аргументы. Основания признания договора недействительным прямо указаны в законе. Вот их перечень:

• При заключении были нарушены законодательные нормы.
• В сделке участвовал несовершеннолетний, ограниченно дееспособный либо недееспособный гражданин.
• Во время подписания бумаг человек не отдавал отчет собственным действиям.
• Имели место угрозы или насилие по отношению к участникам сделки.
• Сделку признали притворной или мнимой. Такое бывает, когда граждане предоставляют поддельные документы, ущемляют права несовершеннолетних, переписывают жилье на подставных лиц, чтобы уберечь его от ареста.

Недействительный договор подлежит аннуляции, и все исполненное в его рамках должно быть возвращено. В этом состоит отличие от расторжения сделки, которое еще не означает обязательный возврат имущества.

Решение вопроса в досудебном порядке

Инициировать расторжение ДКП (договора купли-продажи) вправе любая из сторон. Прежде чем иск попадет в суд, нужно принять меры к досудебному урегулированию спора. Например, если регистрация уже была произведена, стороны подают в Росреестр новый договор и производят обратную продажу. При отсутствии взаимопонимания вопрос решается в судебном порядке.

Процедура расторжения в суде

Обращаться в суд имеет смысл, если нет надежды уладить дело миром. Здесь возможна серьезная ошибка со стороны истца. Нередко люди требуют расторжения сделки, а потребовать возврата собственности забывают.

Поскольку суд вправе принимать решение только в рамках искового заявления, результат может быть не тем, на какой рассчитывали. В ГК РФ прямо указано: когда регистрация перемены прав на помещение уже состоялась, решение суда относительно расторжения сделки не влечет окончания полномочий покупателя.

В результате истцу приходится обращаться в суд дважды, тратить деньги и время. Чтобы не попасть в невыгодную ситуацию, в иске должно быть прописано два требования: о расторжении и о возврате жилья. Также стоит потребовать возмещения морального ущерба, если он был причинен. Еще один вариант – составить два отдельных исковых заявления.

При обращении в суд заинтересованная сторона должна предоставить:

1. Иск с указанием сути претензий и обоснованных требований.
2. Копию сделки купли-продажи квадратных метров.
3. Все, что может послужить доказательством неисполнения обязательств второй стороной. Это может быть, к примеру, квитанция о перечислении суммы, которая гораздо меньше указанной в договоре.

Судебное заседание заканчивается либо отказом в иске, либо удовлетворением исковых требований. Кроме возврата имущества, могут присудить и возмещение убытков. Если иск удовлетворен, в Росреестр подается заявление, и данные о владельце недвижимости будут изменены.

Сроки при расторжении сделок

Общий срок давности по сделкам, связанным с куплей-продажей, установлен в 3 года. После 3 лет придется доказывать, что срок был пропущен по уважительным причинам и подлежит восстановлению. В то же время обратную сделку можно совершить в любой момент, ведь это самостоятельное юридическое действие.

Как избежать проблем

Нередко расторжение договора является вынужденной мерой, но возможные риски можно снизить. Например, для покупателя распространенной проблемой бывает несвоевременное освобождение жилплощади продавцом.

Чтобы этого избежать, нужно четко зафиксировать все сроки документально, а факт передачи квадратных метров отразить в специальном акте. Также в договор должен быть внесен порядок, дата оплаты купленного помещения и другие детали.

Многое зависит и от помощников, которые выбрали покупатель или прежний владелец. Если сделка оформляется через агентство недвижимости, к его выбору нужно подойти со всей ответственностью. Не стоит безоговорочно верить рекламе. Лучше проверить юридические документы, лично оценить офис, поведение сотрудников.

О многом сказать может даже сайт компании. Красочный одностраничный лендинг с заманчивыми обещаниями должен не обрадовать, а насторожить. Зато ресурс в сдержанном стиле с полезной информацией, которая регулярно обновляется – хороший признак. Также не будет лишним проверить, как давно зарегистрировано доменное имя — проверить можно здесь.

Любая операция, связанная с недвижимостью – это всегда серьезное решение и солидные деньги. Расторжение купли-продажи квартиры – процесс еще более серьезный и имеющий свои тонкости. В большинстве случаев спорные вопросы приходится решать в судебном порядке. Чтобы сделать все грамотно, нужно внимательно составлять и проверять документы, уметь оперировать законами, а еще лучше — воспользоваться услугами хорошего юриста.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Когда требуется расторжение договора купли продажи квартиры, действовать нужно быстро. Дело в том, что расторгнуть договор, когда сделка ещё не зарегистрирована в Росреестре, намного проще, чем когда госрегистрация права собственности уже проведена. Сама по себе сделка купли продажи квартиры проходит несколько этапов. Регистрация этой сделки в Росреестре – обязательная процедура (часть 2 статьи 558 ГК РФ). Поэтому мы будем рассматривать несколько вариантов расторжения договора купли продажи квартиры:

• Как отменить сделку, если договор уже подписан, но в Росреестр документы ещё не подавались;
• Как отменить договор, если его подписали, подали на регистрацию в Росреестр, но тот ещё не успел зарегистрировать сделку;
• Как расторгнуть договор, если переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре;
• О расторжении предварительного договора купли продажи квартиры.

Важно знать: на каждом из этапов расторжения договора купли продажи квартиры есть свои нюансы и хитрости. Например, договор можно расторгнуть, но как покупателю квартиры вернуть уже уплаченные деньги, если продавец успел их потратить — купить машину или квартиру, отдать долг? Практика показывает, что если в деле замешаны серьёзные деньги, то требуется участие опытных юристов.

Основания для расторжения договора купли продажи квартиры

Статья 450 ГК РФ указывает, что расторгнуть договор можно, если:

• Другая сторона существенно нарушила договор;
• Обстановка существенно изменилась (например, покупатель узнал, что дом, в котором он купил квартиру, будет снесён через год по решению властей);
• В других случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим расторгаемым договором.

Примеры, когда покупатель может начать расторжение договора купли продажи квартиры:

• площадь квартиры фактически оказалась меньше, чем было указано в договоре (имеет значение, насколько меньше, может, разница очень маленькая, тогда расторгнуть договор не получится);
• продавец скрыл важные факты о квартире — например, что она находится в залоге;
• продавец отказывается сниматься с регистрации и выезжать из квартиры;
• после покупки квартиры выяснилось, что в ней зарегистрирован кто-то ещё, и этот кто-то имеет право в этой квартире жить;
• и другие похожие ситуации.

Со стороны продавца всё проще — основная причина, по которой продавцы квартир требуют расторгнуть договор — это неоплата покупателем квартиры по договору. Конечно, другие причины могут быть, но эта – основная.

Из практики: известен случай, когда покупатель обратился в суд за расторжением договора купли продажи квартиры из-за разбитой раковины в ванной. Конечно, суд отказал в расторжении. Для расторжения договора нужны более весомые причины.

Как расторгнуть договор на разных этапах, если все согласны на расторжение

Когда покупатель и продавец согласны на расторжение договора купли продажи квартиры, сложностей почти нет.

• Когда договор подписан, но ещё не подан в Росреестр, нужно просто составить соглашение о расторжении договора. Это соглашение должно быть в письменной форме (часть 1 статьи 452 ГК РФ).
• Когда договор подписан, документы переданы в Росреестр, но орган ещё не успел провести регистрацию, нужно подать в Росреестр совместное (именно совместное, и продавца и покупателя) заявление о прекращении регистрации. Такая ситуация описана в части 4 статьи 20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…».
• Если сделка оформлена в Росреестре, то нужно заключить «обратный» договор. То есть заново купить и продать квартиру друг другу. Продавец становится покупателем, а покупатель — продавцом.

Важно знать: расторжение договора купли продажи квартиры — это стресс и нервотрёпка. Избавьте себя от этого – обратитесь к нам за бесплатной консультацией, чтобы точно знать, как правильно поступить в той или иной ситуации.

Как расторгнуть договор на разных этапах, если одна из сторон возражает

И это тот случай, когда без суда не обойтись. По статистике – таких случаев подавляющее большинство. В этой ситуации, сторона, которая хочет расторгнуть договор, обязана направить другой стороне письменное предложение о расторжении договора купли продажи квартиры (часть 2 статьи 452 ГК РФ). У другой стороны есть 30 дней на ответ. Если предложение проигнорировано или другая сторона не хочет расторгать договор, придётся идти в суд.

А как расторгнуть договор купли продажи квартиры, когда документы поданы в Росреестр, но регистрация ещё не произведена? Всё просто — нужно подать в Росреестр заявление о приостановлении регистрации (часть 3 статьи 19 закона «О регистрации прав на недвижимость…»). Подать такое заявление имеет право одна сторона, и это логично — ведь другая сторона расторгать договор не хочет.

Важно знать: Росреестр может приостановить регистрацию не более, чем на 3 месяца. До истечения этого срока нужно успеть выиграть дело в суде, и тогда регистрация не будет произведена. А это довольно трудно, потому что другая сторона может всячески затягивать судебный процесс ходатайствами о его перенесении и прочем. Тут не обойтись без опытного юриста, который знает, что делать в таких ситуациях.

В остальном же суды по расторжению договора купли продажи квартиры не отличаются от других подобных судов. Нужно:

• чётко уяснить, на чём основывается требование расторгнуть договор (понятно, что с аргументом «я просто передумал» ничего не получится);
• правильно написать иск;
• приложить документы, которые указаны в статье 132 ГПК РФ и документы, которые подтверждают вашу позицию;
• поддержать свои требования в суде.

Важно знать: ситуация может казаться простой, но есть сложности – например, собирать документы, которые подтверждают правильность вашей позиции, и самое главное – доказать в суде свою правоту. Для наших юристов это ежедневная работа.

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Принципиально расторжение предварительного договора купли продажи квартиры не отличается от расторжения «обычного» договора. Нужно направить другой стороне предложение о расторжении договора, а если из этого ничего не выйдет, то обращаться в суд.

Расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры можно, если другая сторона нарушает существенные условия этого договора, например, в предварительном договоре указано, что квартира будет продаваться за 10 000 000 рублей, а продавец требует заключить основной договор с ценой 11 000 000 рублей. В таком случае покупатель имеет право требовать расторжения предварительного договора купли продажи квартиры.

Также нужно смотреть, что в договоре указано об авансе. Как правило, в предварительном договоре прописывается штраф за расторжение договора, равный сумме аванса, поэтому будьте внимательны. Дополнительную информацию вы можете получить воспользовавшись бесплатной консультацией наших юристов.

Почему нужен опытный юрист

Юрист необходим, чтобы решить вопрос с расторжением договора купли продажи квартиры без потерь денег или самой квартиры. Так получается, что расторжение договора — это довольно «скользкая дорожка», где кроме нервов и времени можно потерять ещё и жильё и деньги. Особенно, если другая сторона начинает хитрить — например, договорились использовать банковский аккредитив в расчётах, а теперь другая сторона говорит «нет, давайте вы мне деньги просто у офиса Росреестра передадите».

На риелтора тоже надеяться особо не приходится. Как правило, риелтор — посредник, который никакой ответственности не несёт, даже если одна из сторон сделки окажется обманутой.

Так что независимый эксперт – это единственный, кто кроме вас, заинтересован, чтобы вы вышли без потерь из процедуры расторжения договора купли продажи квартиры.

Услуги наших юристов

• бесплатная юридическая консультация по вопросам расторжения договора купли-продажи квартиры и предварительного договора купли продажи квартиры;
• изучение договоров и других документов, характеризующих сделку;
• проработка правовой позиции;
• написание предложения о расторжении договора, искового заявления, приложение к нему всех необходимых документов;
• представительство в суде.

Мы могли бы рассказать много рискованных моментов — когда предварительный договор по сути является основным (если дойти до суда, то этот факт становится очень важным), о путанице с задатком и авансом, о «хитрых» пунктах в договоре. Но всё это в одной статье не уместится.

Лучше обратитесь к нам за консультацией, которая бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для этого достаточно написать нам сообщение в форме ниже, или позвонить по телефону. Помните — если одна из сторон возражает против расторжения договора купли продажи квартиры, то расторгнуть его можно только через суд, а это юридически сложное дело, где нужно просчитывать каждый свой шаг. Поэтому в таких делах однозначно нужна правовая поддержка опытного юриста, или хотя бы юридическая консультация.

Источники

1. 
   Сю, Эжен Жертва судебной ошибки / Эжен Сю. — М.: Новелла, 2016. — 416 c.
2. 
   Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия / М.Г. Гамзатов. — М.: СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2013. — 142 c.
3. 
   Треушников, М.К. Судебные доказательства / М.К. Треушников. — Москва: СИНТЕГ, 2014. — 272 c.
4. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.
5. Малько, А. В. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-метадитеческое пособие / А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 352 c.