Земли сельскохозяйственного значения

Как можно продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году

Возможности эксплуатации земельных участков напрямую зависят от их категории. Земли сельхозназначения должны использоваться только с целью выращивания полезных культур и ведения сельскохозяйственной деятельности.

[2]

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Рассмотрим, как можно продать земли сельскохозяйственного назначения в 2019 году, какие документы потребуется собрать, кто может выступать сторонами сделки и как можно быстро оформить договор купли-продажи такого участка.

Общие моменты

Разберемся, какие термины и понятия необходимо знать гражданину, желающему приобрести или продать земельный участок сельхозназначения, дадим определение данной категории участков, рассмотрим основы нормативно-правового регулирования оформления такого рода сделок.

Что нужно знать

В РФ земли сельскохозяйственного назначения по количеству занятой территории уступают лишь площадям лесного фонда, которыми занято более половины всего государственного земельного фонда.

По площадям пашни РФ занимает лидирующее место в мире, однако количество используемых территорий составляет всего 8% от общего количества земель.

Часто граждане задаются вопросом, какие конкретно земли относятся к сельскохозяйственным и каким образом их допускается эксплуатировать.

Для участков сельхозназначения законодательством предусмотрено шесть подкатегорий, для каждой из которых предусмотрены допустимые виды использования:

• земли для пастбищ, сенокосов и угодий. Они заняты долголетними растениями, внутренними трассами, коммуникационными сетями, переданы для частного подсобного хозяйствования;
• неподходящие для пашни, однако такие земли можно применять для выращивания определенных видов культур;
• земли со строениями сельхозназначения;
• занятые водными объектами, выделяются для осуществления предпринимательской деятельности;
• земли, занятые лесным фондом;
• иные территории, не занятые под градостроительные объекты.

Определение данной категории участков

К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории, находящиеся за рамками населенных пунктов.

Такие наделы используются для ведения частного или фермерского хозяйства, выращивания культур, выведения скота.

Сельхозземли применяются в двух направлениях:

• с целью осуществления сельхозпроизводства;
• для прочих схожих целей.

Общий правовой режим этой категории земельных наделов предполагает их передачу гражданам или юридическим лицам непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Однако необходимо отличать наделы сельхозназначения и наделы с/х применения. Вторые могут принадлежать к иным категориям земель.

Например, может эксплуатироваться с целью ведения сельского хозяйства территория лесного фонда, которая передана физическим или юридическим лицам на основе договора временного пользования.

Наделы сельхозназначения предназначены непосредственно для обслуживания полного цикла взращивания сельскохозяйственных культур и насаждений.

То есть на них допускается размещение складов и баз для хранения выращенных культур, административных зданий, трасс и иных объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Законодательно предусмотрена защита земель сельхозназначения от безосновательного изъятия из с/х использования.

По этой причине наделы, пригодные для ведения сельского хозяйства, предоставляются в большинстве случаев для сельхоз целей.

Для эксплуатации в иных целях выделяются наделы несельскохозяйственной категории или территории сельхозначения с плохим качеством грунта, которое недостаточно для выращивания культур и растений.

Законные основания

Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:

С января 2019 года были введены в силу корректировки в законодательных актах в РФ. Так, изменения коснулись ФЗ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Были изменены особенности расчета земельного налога, и с начала 2019 года он рассчитывается не на основании кадастровой стоимости надела, а на основании рыночной цены участка.

Также законную силу приобрел закон о государственной регистрации всех объектов недвижимости, предполагающий внесение полной информации в госкадастр обо всех объектах недвижимости.

Как продать земли сельскохозяйственного назначения

Приобретать и продавать участки не рекомендуется осуществлять в режиме спешки. Следует грамотно подготовиться к сделке, приготовить все необходимые документы, проверить все нюансы, чтобы в будущем избежать проблем и признания сделки недействительной.

Рассмотрим, как найти потенциального покупателя, на какие моменты стоит обратить пристальное внимание, а также какие подводные камни могут возникнуть в процессе оформления сделки.

Поиск покупателя

Продажа земельных наделов определяется такими моментами:

• тип собственности;
• кто выступает сторонами сделки;
• категория и вид допустимого использования земли.

Специфика реализации с/х наделов состоит в том факте, что законом предусмотрено преимущественное право на приобретение надела федеральными или муниципальными органами власти.

Владелец надела сельхозназначения должен уведомить муниципальный орган о намерении продать свой участок. В уведомлении требуется сообщить цену надела и иные значимые условия сделки.

И только при получении отказа госоргана от приобретения гражданин имеет право реализовать надел физическому или юридическому лицу.

Рассмотрим процедуру оформления сделки. Первым делом необходимо найти потенциального покупателя, который заинтересован в приобретении вашего участка.

Что это такое общая площадь квартиры, читайте здесь.

Основную роль в продаже имеет эффективное размещение рекламных материалов через все доступные источники информации, как печатные, так и интернет-порталы.

Владелец должен разместить объявление о продаже участка во всех доступных источниках информации.

Также можно обратиться к специалисту по недвижимости, который займется поисками покупателя, поможет быстро и юридически грамотно оформить договор купли-продажи.

Алгоритм действий владельца участка по поиску потенциального покупателя:

Размещение объявления о продаже на интернет-ресурсах	В базах объектов недвижимости, в печатных изданиях
Обращение в агентство недвижимости и заключение договора	В котором указывается желаемый срок реализации надела
Переговоры с покупателями	Рекомендуем указывать реальную стоимость участка, а также возможности торга для скорейшего заключения сделки
Можете воспользоваться встречными объявлениями	Для поиска заинтересованного покупателя

В основном в случае самостоятельной продажи вы потратите больше времени. Но если вы желаете обратиться к специалисту, то приготовьтесь к определенным затратам на его услуги.

Сбор необходимых документов

Прежде чем оформлять и заключать договор купли-продажи сельскохозяйственной земли, покупатель и продавец должны тщательно подготовить требуемые документы, чтобы сделка была оформлена правильно с юридической точки зрения.

Необходим следующий перечень документов:

Что значит земли сельхозназначения СНТ и ДНП

Построить дом в сельской местности или заняться огородничеством на самом деле не так уж и сложно. Но многие при этом сталкиваются с различными юридическими нюансами, не понимая, как правильно выбрать место для участка. Да и разобраться самостоятельно с такими аббревиатурами, как СНТ и ДНП, которых полно в объявлениях о продаже недвижимости, не так и просто. Что же означают эти сокращения, и какая между ними разница?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Земли сельхозназначения: назначение, плюсы и минусы

Земельный кодекс разделяет все земли РФ на 7 категорий и одной из них является земля сельхозназначений. Она, в свою очередь, делится на земли, которые находятся в непосредственной близости к населенным пунктам и отданы под нужды сельского хозяйства, и участки, что пока для этих целей не используются. В целом, назначение таких земель сводится к использованию их для ДНП или СНТ, то есть для садоводства и огородничества с возможностью проживания на участке.

[3]

Из всех минусов ведения дачного хозяйства на земле сельхозназначения, можно отметить невозможность прописки. На практике сделать это можно, но только если владелец докажет, что созданы все необходимые для комфортного проживания условия. Также перед покупкой участка нельзя выяснить информацию о развитии этой территории, как, например, при приобретении участка на землях поселений.

Преимуществом земли сельхозназначения является небольшой налог на покупку участка, по сравнению с землями, которые находятся в границе поселений. К тому же, эти земли можно использовать по своему усмотрению, например, садоводческого товарищества, дачного поселка и личного подсобного хозяйства. Главное, не забывать, что законодательством РФ уже определено целевое назначение земель, нарушение которых не допустимо.

Дачное некоммерческое партнерство: что это такое и для чего предназначено

В первую очередь, необходимо знать, что дачное некоммерческое партнерство можно создать либо на территории уже существующего населенного пункта или на землях сельхозназначения, которые не принадлежат населенным пунктам.

Так как дачное партнерство является некоммерческой организацией, основывают его, учитывая все принципы учреждения таких объединений. Закон определяет такое партнерство как юридическое лицо. Сначала участники организации (их должно быть не менее трех человек) обязаны определиться с тем, где именно будет местонахождение ДНП. Кроме этого, они должны:

• определить цель создания;
• дать своей организации название;
• оплатить государственную пошлину;
• иметь копию Устава ДНП.

Дачное партнерство имеет определенную структуру, в том числе и контролирующий орган – собрание членов ДНП. Финансовую деятельность организации проверяет ревизионная комиссия. Участники дачного партнерства имеют право решать следующие вопросы:

• избрание исполнительного органа организации;
• реорганизация ДНП;
• использование и формирование всего имущества ДНП;
• приобретение участков и т. д.;
• изменения, которые необходимо внести в устав дачного партнерства.

Садовое некоммерческое товарищество: что это такое и для чего предназначено

Это тип некоммерческих организаций, для основания которых используют те же категории земель, что и для дачных партнерств. Но цель такого объединения – это не дачное строительство, а ведение садоводства и огородничества. Поэтому земли СНТ обычно более плодородны и находятся в экологически чистых районах.

Для регистрации садового товарищества необходимы те же условия, что и для дачного партнерства. Трех человек будет вполне достаточно, чтобы такое товарищество было создано по всем правилам. У организации обязательно должен быть свой устав, членство, протокол заседания и квитанция об оплате пошлины. При этом участники садового товарищества должны на общем собрании выбрать председателя правления.

Основные отличия СНТ и ДНТ

На самом деле разница между этими двумя видами использования земель сельхозназначения не велика. Но она есть:

• кадастровая стоимость земель ДНТ меньше, чем СНТ;
• на участке СНТ не обязательно строить жилой дом, как на земле ДНТ;
• за подведение всех необходимых коммуникаций к своему участку в СНТ платить придется самому владельцу;
• в ДНП придется платить за управление поселком;
• получить прописку в СНТ практически невозможно.

И это необходимо учитывать при выборе одного из этих двух объединений. Если в строительстве дома нет необходимости, можно смело выбирать СНТ, а вот более комфортные условия проживания предоставляют дачные некоммерческие партнерства.

Земли сельскохозяйственного значения (стр. 2 из 2)

— установление режима свободной хозяйственной деятельности новых структур на базе рыночных отношений и невмешательства в нее государственных органов.

Предприятия, создаваемые при реорганизации колхозов и совхозов, имеют право покупать землю и имущество бывшего хозяйства у ра­ботников хозяйства, фонда государственного имущества.

Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, зале­жи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградни­ками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения, — имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для ведения сельскохозяйственного производства, либо сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.

Изъятие (выкуп) в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий с кадастровой стоимостью превышающей среднерайонный уровень, допускается лишь в исключительных случаях связанных с выполнением международных обязательств, нуждами обороны и безопасности государства, разработ­кой месторождений полезных ископаемых (кроме общераспространенных), содержанием объектов культурного наследия, строительством и содержанием объектов культуры, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе опытно-производственных хозяйств научно-исследовательских учреждений и учебно-опытных хозяйств, образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные уго­дья с кадастровой стоимостью, существенно превышающей среднерай­онный уровень, могут быть законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Условия предоставления земель сельскохозяйственного назначения в собственность хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам и общинам, научно-исследовательским учреждениям, образовательным учреждениям, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

В соответствии с новым ГК РФ был значительно расширен круг субъектов права на землях сельскохозяйственного назначения: хозяйственные товарищества (в форме полного товарищества и товарищества на вере); коммерческие товарищества — ст. 66—86 ГК РФ; общества с ограниченной ответственностью, с дополнительной ответственностью или акционерные общества — ст. 87—106 ГК РФ ; производственные кооперативы — ст. 107—114 ГК РФ. Более подробно это изучается в курсе «Аграрное право»,

Четвертым элементом правового режима использования земель является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений использованию земель, что составляет основной элемент правового режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности земли используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, что подробнее будет рассмотрено ниже (ст. 40-43 ЗК РФ).

Пятым элементом правового режима использования земель является наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель.

Помимо ЗК РФ порядок предоставлений физическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.

3. Правовой и правоприменительный механизмы.

Наконец, для того чтобы обеспечивать надлежащий правовой режим использования земель, необходимо создать эффективный правовой и правоприменительный механизмы. К ним относятся:

1) наличие правовых норм, исполнение которых предотврати нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед другими землями;

2) выработка таких правовых норм, применение которых позволи­ло бы устранить условия, способствующие нарушению правового ре­жима земель;

3) правовые нормы должны содержать санкции за нарушение право­вого режима земель. Так, в действующем ЗК РФ в ст. 74—76 предусмот­рена ответственность в виде довольно крупных штрафов за самовольное занятие земли, порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.;

4) правовые нормы должны содержать в себе порядок, позволяющий устранить нарушения режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности, без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования. Кроме того, незаконный пользователь обязан за свой счет привести земельный участок в пригодное для использования состояние.

Неоднородность в правовом режиме обусловлена:

— видами земель сельскохозяйственного назначения, их экономическими и экологическими свойствами. Так, естественные угодья имеют иной правовой режим по сравнению с пахотными землями; ценные сельскохозяйственные земли, находятся под повышенной правовой, охраной по сравнению с обычными угодьями; на землях, подверженных отрицательным природным изменениям, устанавливается особый охранительный режим и т.д.;

— юридическим статусом субъектов, осуществляющих использование земель. Например, научно-исследовательские учреждения должны использовать земли сельскохозяйственного назначения приоритетно для исследовательских целей, пропаганды передового опыта, а затем выступать в качестве обычного пользователя;

— иными объективными обстоятельствами. Так, при отнесении зе­мель сельскохозяйственного предприятия к числу природоохранных происходит ограничение сельскохозяйственной деятельности, что из­меняет и правовой режим использования земель данным хозяйством.

Подводя итог сказанному, можно сделать вывод о том, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения — установленный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.

Россия располага­ет огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно.

Начатая в 1991 г. земельная реформа не доведена до конца, не соз­дана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие ме­ханизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перерас­пределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъек­там. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизмы начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюдже­тах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодо­родия почв. Нужно разработать реально действующий механизм реа­лизации вновь принимаемых и уже принятых актов и законов.

Нормативно-правовые акты и литература

1. КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (принята всенародным голосованием 12.12.1993)

2. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ГК РФ) Часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ

4. Ерофеев Б.В. Земельное право России. Учебник для высших юридических учебных заведений. — М., МЦУПЛ, 2005.

Сельскохозяйственные земли: целевое назначение и варианты использования

Для ведения сельскохозяйственной деятельности необходимо иметь в собственности или в аренде, желательно долгосрочной, земельные угодья. Следует различать целевое назначение земель, согласно классификации.

Чтобы избежать досадных недоразумений, предлагаем подробно ознакомиться с важными нюансами, которые помогут ориентироваться в понятии состава и определить виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Классификатор земель сельхозназначения

Что представляет собой понятие — земли сельхозназначения? Это угодья (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные), участки, наделы, которые предоставляются гражданам, физическим или юридическим лицам для осуществления сельскохозяйственной деятельности:

• производство сельхозпродукции;
• для ведения научно-исследовательской или учебной работы;
• для размещения соответствующей инфраструктуры.

Категории земель сельхозназначения:

• пашни;
• насаждения, в том числе многолетние;
• угодья для покосов;
• пастбища для выпаса скота;
• прогоны и дороги;
• лесные полосы, которые служат для защиты полей (исключение — лесохозяйственные земли);
• участки под хозпостройками и дворами;
• временно законсервированные наделы.

Государственный земельный кадастр определяет пригодность земель для ведения сельского хозяйства. В приоритете целевое использование ресурсов. Для строительства промышленных объектов и предприятий, автомагистралей, трубопроводов, линий связи и иных коммуникаций выделяются земли худшего качества, которые не попадают в категорию сельхозугодий.

Состав земель и категории использования

Все земли сельхозназначения подразделяют на категории. Согласно понятию «состав земель», определяются виды допустимого использования. Можно взять на вооружение следующую классификацию участков и наделов, подробно изложенную в таблице.

На землях, которые относятся к категории «для садов или огородов» можно возвести жилое строение для отдыха при условии отсутствия регистрации проживания лиц. В отличие от участков для ведения садоводческой деятельности и огородничества, можно использовать дачные наделы для строительства жилого дома с правом регистрации.

Приватизация земель сельхозназначения

Гражданам и юридическим лицам разрешено использование земель сельскохозяйственного назначения для осуществления соответствующей деятельности, которую определяют категории, описанные выше. В случае необходимости можно приватизировать сельхозугодья.

В данном случае разрешена передача участков в собственность предприятиям, учреждения/организациям, работникам/служащим коммунальных или государственных учреждений, сферы культуры или здравоохранения, в том числе пенсионерам. Необходимо соблюдение следующего условия — территориальная принадлежность участков сельхозназначения соответствующему совету. Как это осуществить?

Разрешение на приватизацию выдает соответствующий полномочный орган исполнительной власти или самоуправление после принятия решения. Для этих целей претендент — гражданин или юрлицо, должны обратиться с заявлением/ходатайством.

Земли передаются в собственность вышеназванным лицам бесплатно. Это важный нюанс, который следует знать гражданам!

Важно помнить: размеры участков, которые можно использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности и крестьянского (фермерского) хозяйства, бесплатно передаются вышеперечисленной категории граждан в объеме, не превышающем законодательно установленные нормы.

Приватизации также подлежат:

• дороги внутрихозяйственного назначения;
• хоздворы;
• защитные лесные полосы с насаждениями деревьев и кустарников;
• сооружения гидротехнического назначения;
• водоемы.

В процессе приватизации участков и земель сельхозназначения, соответствующие исполнительные органы (в том числе местного самоуправления) создают специальный резервный фонд. Необходимо согласовать все пункты, согласно месторасположению наделов и угодий. Данный резервный фонд относится к коммунальной или госсобственности и предназначен для целевого перераспределения земель в дальнейшем.

Купля/продажа земель сельхозназначения: на что обратить внимание

Если принято решение приобрести в собственность земельный надел или участок для ведения сельскохозяйственной деятельности, следует обратить внимание на ряд важных нюансов. В первую очередь надо определить удаленность земель от городской черты. Это особенно важно при покупке дачного участка. Место для отдыха выбирают исходя из личных потребностей, но важным фактором является возможность быстро добраться до работы/учебы.

Не последнюю роль играет инфраструктура. Дачникам в любом случае придется часто наведываться в город, поэтому стоит заранее определиться с потенциальными возможностями или трудностями. Если придется добираться автобусом или железнодорожным транспортом, необходимо узнать о наличии и режиме маршрутов. Далеко не все дачники пользуются личным автотранспортом. Поэтому, по возможности, максимально нивелируйте проблемы.

Выбирая участок для ведения крестьянского хозяйства, обратите внимание на плотность населения и удаленность от автомагистралей. Не последнюю роль играет газификация, наличие линий электропередачи, связи.

Все эти нюансы влияют на конечную стоимость земли, которую можно оговаривать, исходя из каждого вышеперечисленного пункта. Большую роль играет организованный вывоз мусора и бытовых отходов. Следует заранее обратить внимание на данный фактор, чтобы потом эта проблема не стала неприятным сюрпризом.

При оформлении документов, необходимых для осуществления сделки купли/продажи, заранее проконсультируйтесь со специалистами. Возможно, необходимо обратиться в кадастр, чтобы получить соответствующую информацию.

Следует помнить о целевом использовании земель сельскохозяйственного назначения. Если необходима регистрация проживания, надо приобретать участок с назначением — дачное строительство. В противном случае можно построить жилой дом, но без возможности регистрации.

Если в собственности есть земля для ведения фермерского хозяйства, но необходимо дополнительные угодья для сенокошения и выпаса, можно заключить договор аренды (возможно, долгосрочный) с владельцами — физическими или юридическими лицами, в том числе местной громадой. Участки для садоводства можно приобретать как в личную, так и в коллективную собственность.

Следует помнить, что на землях, выделенных для огородничества, недопустимо выращивать многолетние растения или возводить капитальные строения. Разрешается только разместить временные сооружения для хранения инвентаря или отдыха. В случае нарушений, местные исполнительные органы могут обязать владельцев снести сооружения за свой счет и наложить штраф.

Землю для ведения подсобного хозяйства могут приобретать не только граждане, но и предприятия/организации с последующим выделением участков в пользование свои служащим. Приватизация данных наделов не предусмотрена. Как вариант, можно купить землю, обратившись с соответствующим ходатайством к владельцам.

Не следует использовать сельхозземли не по назначению. Это чревато санкциями со стороны регулирующих органов.

Все что нужно знать о территориях, предназначенных для сельского хозяйства

Что означает выражение: земли сельскохозяйственного назначения? Для большинства горожан, это не более чем юридическая терминология для обозначения выделенной территории. Однако решив приобрести участок для постройки загородного дома, можно столкнуться с понятием «целевое использование земли».

Дело в том, что любые земельные наделы допускается использовать в строго определённых целях. Поэтому возводить строения можно только на отведённых для этого участках земли. В этой статье мы рассмотрим правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, с актуальными поправками на 2019 год.

Для справки

Земли сельхозназначения представляют собой одну из семи категорий участков, распределённых по целевому применению. Правовой режим для определения территорий регламентирован Земельным Кодексом России. Вот как выглядит это распределение на 2019 год:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Территории поселений. Такие земли отводятся под жилую застройку и развитие инфраструктуры.
3. Общего назначения. Под эту категорию попадают участки, отведённые для развития промышленного комплекса, добычи полезных ископаемых, нужд энергетики и транспорта.
4. Охраняемые государством территории. Сюда относятся природоохранные зоны, территории, являющиеся национальным достоянием и культурным наследием, зоны санаторно-курортного лечения.
5. Водные ресурсы. Это территории с расположенными водоохранными зонами.
6. Лесной фонд. Участки земли, используемые для развития лесного хозяйства.
7. Запас. Это территории, временно исключённые из оборота, сохраняемые для государственных нужд.

Разобравшись с общими определениями, переходим к конкретике. В особенности, что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения.

Общее положение

Прежде всего, не стоит путать земли сельхозназначения с территориями, предназначенными для сельскохозяйственного применения. Последний термин представляет довольно абстрактное понятие, которое может распространяться на участки другого целевого назначения. Например, лесные угодья или промышленные территории, отданные для временного использования сельхоз предприятиям.

Земли сельскохозяйственного назначения подразумевают конкретные участки. Например, территории, не входящие в состав населённых пунктов, включая сельские поселения. Правовой режим использования таких земель тоже звучит весьма конкретно: они отводятся для ведения и развития сельскохозяйственной деятельности. В частности, выращивания продуктов питания либо сырья, растительного происхождения.

В свою очередь, земли сельхозназначения подразделяются на несколько категорий:

1. Территории непосредственного применения. Это участки с расположенными в их границах полями, пастбищами и садами.
2. Транспортное сообщение. Дороги, которые принимают непосредственное участие в развитии сельского хозяйства. К этой категории можно отнести и необходимые постройки. Например: загоны для скота, курятники, автопарк.
3. Прилегающая местность. Сюда относятся искусственные посадки деревьев, выполняющие защитную функцию.
4. Естественные и искусственные водоёмы. Водные ресурсы, используемые для развития рыбного хозяйства.
5. Непахотные земли, которые можно приспособить для иных нужд. Обычно это участки, которые используют для выращивания ягодных культур, рисовых полей, чая.
6. Другие участки. Сюда можно отнести места захоронения скота, свалки и непригодные для использования участки местности.

Указанные положения можно трактовать как виды разрешённого использования.

Учитывая, что правительство делает большой упор на развитие сельского хозяйства, целевое использование таких земель контролируется весьма строго. Давайте посмотрим, как это происходит в 2019 году.

Что говорит закон?

Для контроля за целевым использованием выделенных территорий, действует правовой режим. По сути, это юридическое обоснование, которое регламентирует использование угодий в соответствии с действующими правовыми нормами. Такой свод действующих актов распространяется на все категории выделенных земель.

Разберём правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Здесь можно выделить две особенности:

• приоритетное выделение. Это говорит о том, что в первую очередь для ведения сельского хозяйства отводятся территории, максимально соответствующие требованиям. То есть, пригодные для ведения сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки, которые попадают под это определение, но непригодны для целевого использования, допускается переводить в другую категорию и использовать в иных целях;
• действующие ограничения. Использование земель в сельскохозяйственных целях не распространяется на природоохранные зоны и земли государственного запаса.

Учитывая эти особенности, посмотрим, на что распространяется правовой режим. Сюда относятся:

1. Участки земли, на которые распространяется данный режим. Под это определение попадают территории, которые используются в соответствии с целевым назначением, и участки, помогающие обеспечивать их жизнедеятельность.
2. Учреждения, осуществляющие контроль и учёт от лица государственной власти.
3. Ответственные лица, которым отданы земли сельскохозяйственного назначения.
4. Права и обязанности, которыми обладают выделенные территории и ответственные лица.
5. Действующие нормативные акты, которые определяют целевое применение и устанавливают ответственность за нарушение действующего законодательства. Здесь предусмотрен механизм и порядок исправления выявленных нарушений.

Кто может использовать?

Виды разрешённого использования земли, определяют и круг лиц, которые могут претендовать на использование выделенных участков. Вот установленный законом перечень:

• физические лица, занимающиеся ведением фермерского или подсобного хозяйства;
• предприятия и организации, занимающиеся коммерческой деятельностью, неразрывно связанной с сельским хозяйством;
• юридические лица и организации, которые ведут некоммерческую сельхоздеятельность. Например, потребительские кооперативы, садовые товарищества и религиозные общины;
• казачество. По мнению правительства, казаки неотрывно связаны с сельским хозяйством. Поэтому разделение может нарушить культуру и традиции. Это положение распространяется на коренные народы, отрыв которых от сельского хозяйства повлечёт исчезновение нации. Сюда можно отнести малочисленные народы Крайнего Севера и Дальнего Востока;
• учебные заведения и научные сообщества, которые подготавливают специалистов в данной области и оказывают неоценимый вклад в развитие земли сельскохозяйственного назначения.

Как изменить категорию?

Например, если вы захотите построить дом на землях сельхозназначения, можете получить отказ на проведение работ. Это связано с весьма расплывчатыми трактовками российского законодательства.

Земельный кодекс чётко указывает, что на своей земле вы можете возводить любые жилые и хозяйственные постройки. Однако есть положение, которое обязывает согласовать застройку с массой инстанции. Поэтому гораздо проще изменить категорию земли. Это допускается если виды разрешённого использования земли, являются нерентабельными. Изменить категорию высокоурожайного участка вам не позволят.

Для осуществления такой процедуры потребуется:

• составить ходатайство в местный муниципалитет. Здесь нужно указать номер кадастрового учёта участка, фактическую и предполагаемую категорию;
• гражданский паспорт;
• правоустанавливающие бумаги;
• квитанции, подтверждающие оплату положенных пошлин и сборов.

Сроки рассмотрения занимают до 60 дней. После этого заявителю сообщают о положительном решении или дают обоснованный отказ. В случае положительного решения вопроса, переоформлять имеющиеся документы на землю не требуется. Отказ можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Земли сельскохозяйственного назначения

По определению земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются территории, предназначенные для производства аграрной продукции, проведения сельскохозяйственной учебной или научно-исследовательской практики, размещения специальной фермерской инфраструктуры и объектов, необходимых для полноценного осуществления сельскохозяйственной деятельности. Именно этот вид земель характеризуется наиболее высокой продуктивностью и является самой ценной категорией всего земельного фонда.

Располагаются аграрные угодья за пределами населенных пунктов и включают разнообразные сельхоз ресурсы в виде построек, пашни, пастбищ и прочих структурных элементов, используемых в соответствии с территориальным планом и нуждами сельскохозяйственного производства. Подобные аграрные участки считаются приоритетными и подлежат особой правовой защите от нецелесообразного их применения. Согласно ЗК РФ различают земли сельскохозяйственного назначения и земли сельскохозяйственного использования.

Отличие земель сельскохозяйственного назначения от земельных участков сельскохозяйственного использования

Земельный ресурс сельскохозяйственной направленности предназначен исключительно для производства фермерской продукции. Осуществление иных форм хозяйственной деятельности или возведение на пахотных угодьях различного рода сооружений категорически запрещается. Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенных пунктов и предоставляются для целей сельского хозяйства.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – могут быть заняты пашнями, многолетними насаждениями, зданиями и сооружениями сельхозназначения. Они используются для ведения сельского хозяйства до момента изменения вида разрешённого использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки. Их главное предназначение – развитие территории населённого пункта, а не с/х производство.

Структура земель

Согласно правовой классификации аграрные земли в зависимости от их функциональных качеств разделяют на 2 основные категории:

1. Угодья фермерские. Состоят из участков, используемых в качестве производственного средства для изготовления сельскохозяйственных культур и растениеводства, размещения пастбищ, сенокосов, пашни, залежей и многолетних насаждений.
2. Угодья несельскохозяйственные. Представлены землями, занятыми под коммуникации, внутрихозяйственные дороги, древесно-кустарниковую растительность, хозяйственные постройки и дворы, замкнутые водоемы, болота, овраги и пр. Фактически являются лишь территориальной основой и необходимым условием для организации сельхоз и сопряженными с ним видами деятельности.

Используются фермерские земли в порядке, установленном земельным законодательством, как единый аграрный объект. Возделываются лишь те угодья, которые наиболее пригодны для сельского хозяйства. Исключение составляют заповедные зоны. Также российским законодательством предусмотрены некоторые ограничения по эксплуатации земель данной группы — это запрет на самовольное изменение целевого назначения аграрных участков, предоставление угодий инвесторам исключительно на условиях временной аренды, установление перечня территорий, запрещенных для приватизации и прочее.

Нормативно-правовая база

Правовой режим формируется на определенной законом основе и включает учет, мониторинг, кадастр, использование и охрану аграрных земель. Главными юридическими актами, регулирующими правила эксплуатации земельных участков, являются:

• Земельный кодекс Российской Федерации.
• ФЗ «О государственном регу­лировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного на­значения».
• ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».
• ФЗ «О крестьянском (фермерс­ком) хозяйстве»
• ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».
• ФЗ «О садоводческих объединениях».
• ФЗ «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения».

Эти законы позволяют четко устанавливать и контролировать любые отношения, связанные с распоряжением, оборотом, арендой, изъятием и владением сельхоз землями различной формы собственности.

Право использования земель

Согласно ст. 78 Земельного кодекса РФ субъектами, обладающим правом использования сельскохозяйственных угодий, могут быть:

• Фермерское и личное подсобное хозяйство, садоводство, животноводство и огородничество.
• Хозтоварищества, муниципальные и государственные объединенные предприятия, коммерческие организации и промышленные союзы.
• Неторговые сообщества, включая потребительские и с/х кооперативы, а также религиозные объединения.
• Казачьи формирования.
• Научно-исследовательские и учебные организации сельскохозяйственного профиля.
• Общинные формации северных народов и национальных групп Дальнего Востока РФ, Сибири.

Обязательным для всех субъектов прав на земли сельхозназначения является наличие общей или специальной правовой и производственной дееспособности. То есть, любое юридическое лицо в виде предприятия, организации или учреждения должно иметь сельскохозяйственную направленность своей деятельности с официальным отражением данного факта в корпоративном уставе.

Права и обязанности

Каждый владелец, пользователь или арендатор сельскохозяйственных угодий обладает рядом привилегий и обязательств, установленных законом РФ. Все положения детально прописаны и представляют исчерпывающий перечень действий относительно эксплуатации фермерской земли.

К правам собственников относится:

• использование в рамках ЗК РФ для собственного потребления находящихся на земельном участке общераспространенных природных ресурсов — пресных подземных вод, закрытых водоемов, полезных ископаемых и др.;
• возведение на территории угодий различного рода сооружений без нарушения целевого назначения участка и с соблюдением всех необходимых регламентов — строительного, экологического, санитарного, гигиенического, противопожарного и др.;
• проведение разнообразных мелиоративных работ (орошения, осушения и пр.) и создание на территории участка искусственных водных объектов в виде прудов и закрытых водоемов;
• осуществление иного вида прав на эксплуатацию земли в границах, предусмотренных нормами закона.

В обязанности землепользователей входит:

• использование природного объекта в соответствии с его классификацией и целевым назначением, а также официально разрешенными способами, без причинения окружающей среде какого-либо вреда;
• сохранение на эксплуатируемой территории установленных специальных и геодезических знаков;
• проведение природоохранных мероприятий, соблюдение правил пользования лесными и водными ресурсами;
• своевременное проведение всех земельных платежей;
• предоставление в контролирующие органы власти надлежащих сведений о применении на участке пестицидных веществ и агрохимикатов;
• информирование компетентных служб о состоянии земли и фактах ее деградации или почвенного загрязнения;
• использование угодий в соответствии с оговоренными в договоре сроками;
• строгое соблюдение, установленных законом стандартов, регламентов и нормативов при любом роде манипуляциях с землей — строительстве, агротехнической, химической, санитарной и прочей обработке;
• недопущение ухудшения состояния земельного потенциала, загрязнения или деградации почвы;
• содействие всестороннему эколого-токсикологическому, агрохимическому и фитосанитарному исследованию участка;
• осуществление хозяйственной деятельности безопасными для земли и природы методами.

Данные положения актуальны для владельцев всех форм собственности земельного участка, включая сервитуты и арендаторство.

Ответственность за нарушение правового режима

В качестве юридической защиты угодий от негативного воздействия на них производственной и иной деятельности, законодательством предусмотрено несколько видов правовой ответственности:

1. Административная. Наступает вследствие самовольного занятия земельного участка, загрязнения его радиоактивными или химическими веществами и отходами, повреждения плодородного слоя земли, порчи или захламления сельскохозяйственных территорий. Предусматривает наложение штрафов или прекращение права собственности на землю.
2. Гражданско-правовая. Является результатом несоблюдения ЗК РФ, нанесения угодьям имущественного вреда и экологического ущерба, противоправного поведения собственника или арендатора в отношении подчиненных ему земельных участков, которые в свою очередь охраняются законом.
3. Уголовная. Регулируется УК РФ и предусматривает ответственность за правонарушения с наибольшей степенью общественной опасности — регистрация незаконных сделок с землей, порча угодий, невыполнение условий использования, хранения и транспортировки на участке удобрений, ядохимикатов, биологических растворов и прочих вредоносных веществ. Наказание предусматривает наложение огромных штрафов (200–500 мин. зарплат), лишение свободы сроком от 2 до 5 месяцев, утрату права на реализацию определенного вида деятельности до 3 лет и исправительные работы до 2 лет.
4. Дисциплинарная. Координируется трудовым законодательством.

Применение мероприятий правоохранной системы позволяет не только рационализировать, но и защитить земли сельскохозяйственного назначения от негативного внешнего влияния и потери качественных свойств.

Источники

1. 
   Майлис, Н. П. Моя профессия — судебный эксперт / Н.П. Майлис. — М.: Щит-М, 2014. — 168 c.
2. 
   Могилевский, С.Д. Общества с ограниченной ответственностью / С.Д. Могилевский. — М.: Дело; Издание 3-е, доп., 2013. — 528 c.
3. 
   Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.
4. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 128 c.
5. Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.