Хозяин жилья обязан пускать управляющую компанию для проверки перепланировки квартиры

Обеспечение доступа в квартиру жилищной инспекции

В практике своей работы мы часто сталкиваемся с документами пример которых вы можете видеть ниже.

Это предписание о доступе в квартиру сотрудников жилищной инспекции:

Откуда может появиться данное предписание?

Что делать если получили данное предписание о доступе в квартиру?

— обеспечивать доступ.
Так или иначе доступ будет обеспечен в квартиру, это лишь вопрос времени и ситуации как в квартиру зайдут. Либо инспектор зайдет по добровольному доступу, либо через какое то время с судебными приставами. Сроки спрогнозировать достаточно сложно, когда то это может случиться и через месяц, но бывали случаи когда судебные тяжбы шли более полугода.

Что будет если не пускать в квартиру инспектора жилищной инспекции после данного предписания:

Если данная бумага появилась у вас в почтовом ящике, то наилучшим решением будет договориться о времени допуска инспектора жилищной инспекции на квартиру.
В указанное время сотрудник жилищной инспекции посетит квартиру и если не будет обеспечен допуск, он направит повторное предписание, которое дублирует первое, но соответственно с другим временем. И если тогда также его не пустят он передаст дело в суд.

Напрасно некоторые собственники думают, что если никого на квартиру не пустить вопрос «как нибудь забудется сам собой».
Это опасное заблуждение, так как жилищная инспекция это гос. структура и соответственно там работа с документами выстроена очень четко и вариантов решения подобной ситуации всего несколько

1. Инспектор жилищной инспекции выходит на квартиру. В квартире перепланировок нет. Он пишет в ответе на жалобу данный факт и на этом ситуация исчерпывается.
2. Инспектор жилищной инспекции выходит на квартиру. В квартире перепланировки есть. Он составляет протокол, предписание о согласовании данной перепланировки, выписывает штраф.
Далее он отписывает в ответ на жалобу что да, факт подтвердился, собственнинку вынесено предписание об устранении нарушений.

А собственник с данными документами (протокол, предписание) начинает согласовывать существующую перепланировку.
3. Инспектор не попал на квартиру. Мы не знаем точных форм, но если в целом, то он составляет внутреннюю бумагу о не доступе на квартиру и передает дело в юридический отдел для подачи заявления в суд о обеспечении доступа на квартиру с приставами.

Что будет далее:

После этого суд выносит предписание о доступе на квартиру с приставами, приставы обеспечивают попадание инспектора в квартиру и инспектор переходит к пункту 1 или 2.

На нашей практике полное нежелание пойти на встречу попаданию инспектора в квартиру встречалось всего лишь несколько раз. Это было связано в ряде случаев с так скажем с
1) «психологическими» особенностями собственника и «упертой» позицией в тематике «квартира моя, делаю что хочу, никого не пущу»
2) Пониманием собственика что ремонт в квартире выполнен со значительными нарушениями и попадание инспектора на квартиру привете только к тому, что будет вынесено предписание о согласовании перепланировки или приведении квартиры в соответствии с технической документацией БТИ (то есть первоначально планировкой квартиры).

А это означало неизбежный ремонт, так как согласовать было априори ничего нельзя и вся задача была максимально оттянуть время прихода и соответственно время ремонта.

И если второй пункт мы как то можем понять, как правило там нет ничего опасного с конструктивной точки зрения. Да собственники делают и санузлы в жилых комнатах и переносят кухни туда где они не согласуемы, то вот с первым пунктом все несколько хуже. Как правило люди однозначно занимающие подобную позицию могут и «срубить» несущую стену для получения «опенспейса», подперев плиту перекрытия каким нибудь «железным столбиком» и думая что он компенсирует все нагрузки и вот здесь мы категорически не можем понять их, так как речь идет о безопасности не только их но и их соседей.

И уже совсем не хорошая идея упорствовать после решения суда о доступе на квартиру, составления протокола и т.д. не начать процесс согласования. Так и до продажи квартиры с публичных торгов может дойти и подобные прецеденты были. И в предписаниях сотрудники жилищной инспекции любезно опишут уже так скажем конечную версию развития событий (обвели в красном прямоугольнике), если собственник не будет действовать в рамках требований их в соответствии с действующим законодательством.

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников

Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.

Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.

Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их. Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.

Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования. К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие жалоб собственников других помещений из-за перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

[1]

Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ.

Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию.

При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты «д» и «и» пункта 10), указывает ВС.

Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся:

— соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

— безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении.

Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34).

«По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил №354)», — отмечает ВС.

Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.

Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС.

«Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — подчеркивает высшая инстанция.

[3]

В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК «Вертикаль» в квартиру.

Что делать собственнику жилья, если у него проверка перепланировки квартиры

Зачастую владельцы жилых помещений, выполняющие ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировки в своих квартирах, легкомысленно подходят к вопросу узаконивания данных работ и оформлению разрешительной документации в органах государственной власти. Предполагая, что незачем тратить деньги и время на оформление документации. Такой подход неправильный.

В результате неправомерных действий в квартире оказывается проведена несанкционированная перепланировка, за которую рано или поздно придется отвечать. И финансовые расходы при этом могут значительно превысить те, которые были необходимы, например, для разработки проекта. Напомним, что государственная услуга по согласованию перепланировки и/или переустройству помещений является бесплатной.

За несанкционированную перепланировку нарушитель будет привлечен к административной ответственности с применением финансовых санкций. Причем владелец жилплощади, где проведена несанкционированная перепланировка, должен будет не только заплатить штраф, но и пройти весь процесс согласования, зарегистрировав несанкционированные ремонтно-строительные работы. В жесткие сроки ему будет необходимо привести состояние квартиры в соответствие с технической документацией на нее.

Те владельцы недвижимости с несанкционированной перепланировкой, которые не реагируют на требования Инспекции, рискуют лишиться квартиры, так как по постановлению суда, жилплощадь, принадлежащая злостным нарушителям, может быть продана с торгов. Но даже если пока несанкционированная перепланировка не попала во внимание государственных органов, провести какую-либо сделку с квартирой официально владелец не сможет. При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором несанкционированная перепланировка обязательно будет отмечена техниками БТИ. Провести сделку с квартирой, в технической документации которой имеются пометки о неоформленном переустройстве, невозможно.

Мосжилинспекция предупреждает, что медлить с оформлением незаконно проведенных ремонтно-строительных работ не стоит. Чем раньше будет узаконена несанкционированная перепланировка, тем лучше для владельца.
С момента вступления в силу постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» ранее выполненные ремонтно-строительные работы связанные с незначительными изменениями проходят по более упрощенной схеме.

Инструкция для собственника жилья, проводившего перепланировку

Действия собственника:

• предоставить доступ в жилое помещение для проведения комиссионного обследования добровольно;
• в ходе комиссионного обследования желательно давать письменные и устные разъяснения по фактам, выявленным в процессе обследования;
• ознакомится с актом обследования жилого помещения и в случае согласия с фактами, изложенными в акте — подписать его;
• в случае несогласия с фактами, изложенными в акте — отказаться от подписи акта. В случае отказа в подписи акта, председатель комиссии делает письменную запись в акте об отказе собственника подписать акт с указанием причин отказа.

Незаконные перепланировки жилых и нежилых помещений

Предлагаем помощь в согласовании самовольных перепланировок: изготовлении технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ и оформлении перепланировки в надзорных органах.

Что такое незаконная перепланировка?

По существующему законодательству для проведения перепланировки и переустройства помещения требуется разрешение надзорных органов, которое получается на этапе планирования ремонтных работ. Разрешение выдается после предоставления заявителем комплекта необходимых для согласования перепланировки документов.

Однако многие собственники недвижимости предпочитают перепланировать принадлежащие или арендованные ими помещения без соответствующего разрешения на капитальный ремонт. Причины этого заключаются в нежелании ходить по инстанциям, заниматься оформлением документов и тратить денежные средства на согласование.

► При этом перепланировка помещения, выполненная без контроля со стороны компетентных органов, часто нарушает принятые строительные, санитарные, противопожарные, технические и другие нормативы, чем создает угрозу безопасности проживания в многоквартирном доме или пребыванию людей в общественных зданиях.

Исходя из сказанного, под незаконной перепланировкой мы будем понимать любые действия по изменению конфигурации помещений квартиры или нежилого помещения, предварительно не согласованные с надзорными органами и нарушающие нормативно-правовые документы – постановления органов власти, ГОСТы, СНиПы, СанПиНы.

Также незаконными считаются ремонтные и строительные работы, сделанные при наличии разрешения от органов контроля и надзора, но идущие вразрез с утвержденным проектом перепланировки.

Причины незаконной перепланировки квартиры

Как правило, самовольной перепланировкой жилья занимаются собственники, не подозревающие о том, что работы по демонтажу и строительству стен и переносу сантехнического оборудования нуждаются в согласовании, а также те, кто твердо уверен, что ничего страшного не произойдет, потому что все равно никому нет дела до того, как люди переустраивают свою личную жилплощадь.

Однако надежды на то, что никто ничего не узнает, как правило, не сбываются. Сохранить незаконную перепланировку квартиры в тайне от соседей невозможно – они обратят внимание и на груды строительного мусора, и на шум, производимый бетонорезами, перфораторами и прочей строительно-ремонтной техникой.

А поскольку неквалифицированное вмешательство в конструкцию многоквартирного дома представляет опасность для всех живущих в нем, логично ожидать, что соседи обратятся с жалобой в надзорные органы на незаконное переустройство. Кроме того, сотрудники Мосжилинспекции и БТИ периодически осуществляют плановые проверки квартир, в ходе которых также может быть выявлена несанкционированная перепланировка.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

Положение осложняется, если незаконная перепланировка квартиры противоречит жилищному законодательству и в принципе не может быть согласована. Дело в том, что не все виды ремонтных работ допустимы. Мероприятия по изменению планировки квартиры, которые могут нанести существенный ущерб жилому помещению и прочности дома в целом, законом запрещены, а потому в принципе не могут быть согласованы надзорными органами. Среди несогласуемых видов перепланировки:

• Присоединение балкона или лоджии к жилой комнате или кухне без монтажа стеклопакетов между помещениями.
• Устройство новой лоджии выше первого этажа.
• Перенос батареи, подключенной к центральной системе отопления или водопроводу, на балкон или лоджию.
• Организация выхода из единственного в квартире санузла в кухню или комнату.
• Размещение ванной, кухни или уборной над соседской жилой комнатой.
• Снос несущих конструкций дома.
• Устройство кухни или санузла на балконе (лоджии).
• Ликвидация и уменьшение каналов естественной вентиляции.
• Снос стены между кухней и жилой комнатой, если в квартире предусмотрено газовое оборудование.
• Устройство теплого пола с подогревом от общедомовой системы отопления и/или водоснабжения.
• Организация комнаты или кухни без окна, обеспечивающего естественное освещение.
• Устройство жилой комнаты или кухни под санузлом соседей сверху.

Кроме того, под запретом перепланировка в аварийных домах и такое переустройство квартиры, которое делает ее непригодной для дальнейшего проживания.

Помимо этого, при изменении существующего планировочного решения квартиры нельзя:

• затруднять другим жильцам доступ к общедомовым инженерным коммуникациям путем установки на них отключающих или регулирующих устройств;
• нарушать прочность несущих стен;
• увеличивать нагрузку на перекрытия при устройстве стяжки пола;
• замуровывать в стену газовые и водопроводные трубы;
• устраивать мокрые зоны (кухню, ванную, уборную, душевую) без гидроизоляции пола.

Проводить перечисленные ремонтно-строительные работы не разрешается, поскольку условия проживания ваши и соседей от этого становятся хуже, плюс повышается риск возникновения аварийной ситуации и даже разрушений.

По этой причине Государственная жилищная инспекция, занимающаяся жилищным надзором, ни за что не позволит собственнику квартиры осуществить узаконивание выполненной таким образом перепланировки. И в случае, если жилинспекция выявит подобные нарушения, владелец квартиры обязан будет за свой счет вернуть помещение в прежнее состояние.

Ответственность за незаконную перепланировку помещения

В случае не допуска инспектора Мосжилинспекции в квартиру или отказа собственника выполнять предписание надзорного органа, жилищная инспекция вправе обратиться в суд. И пока требования жилищной инспекции не будут выполнены, собственнику будет ограничен выезд за рубеж.

Но невозможность отдыха за границей – не самое страшное наказание за незаконную перепланировку. По Жилищному кодексу РФ суд вправе принять решение о лишении права собственности владельца квартиры, если он категорически отказывается выполнять условия предписания Мосжилинспекции. В Москве уже подобные случаи были.

А чтобы не иметь подобных проблем и не нести ответственность за незаконную перепланировку квартиры, производить перепланировку нужно только после ее согласования.

Последствия незаконной перепланировки

Могут возникнуть трудности и при ее продаже – риэлтор покупателя может отказаться от сделки или, в лучшем случае, запросит скидку, соответствующую стоимости согласования самовольной перепланировки.

Кроме того, найти человека, который готов купить квартиру за наличные денежные средства с осознанием того, что он приобретает объект недвижимости с наложенным обременением в виде несогласованной (а чаще несогласуемой) перепланировки, крайне проблематично.

Кто может сообщить о незаконной перепланировке

Чаще всего самовольная перепланировка квартиры выявляется следующим образом:

1. Соседи подают письменную жалобу на стук и строительный шум в квартире, чтобы жилищная инспекция проверила законность выполняемого ремонта.
2. Если сделана незаконная перепланировка, то об этом факте Мосжилинспекции может стать известно от управляющей компании, которая узнала об этом в результате плановой проверки квартир или от других жильцов дома.
3. Незаконную перепланировку жилого помещения при выходе на объект обнаруживает сотрудник Бюро технической инвентаризации, который отмечает ее на плане квартиры в учетно-технических документах красными линиями.
4. Несогласованные изменения в планировке квартир и незаконные перепланировки нежилых помещений выявляются также непосредственно жилищной инспекцией города Москвы при периодически совершаемых выборочных проверках.

Каков штраф за незаконную перепланировку квартиры?

Согласно статье 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ), самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Штраф в пределах этой суммы нужно будет заплатить собственнику квартиры, если жилищная инспекция выявит произведенные без разрешения изменения и признает перепланировку незаконной.

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения

По Кодексу города Москвы об административных правонарушениях, перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося общим имуществом собственников, выполненная без согласования или с нарушением условий такого согласования облагается штрафом.

Размер штрафа за незаконную перепланировку, произведенную физическим лицом, составит 2000-2500 рублей в расчете на одного собственника, а должностным – 5000-50000 рублей. Незаконная перепланировка нежилого помещения или квартиры, собственник которой является юридическим лицом, обойдется в 300000-350000 рублей.

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения в жилом доме

Мы уже отмечали, что сохранить ремонтные работы и оформить документы можно только на самовольную перепланировку, сделанную без нарушений. Для согласования необходимо предоставить правоустанавливающие документы на квартиру (нежилое помещение), документы БТИ до перепланировки и в красных линиях и техническое заключение, что сделанная перепланировка допустима и безопасна с точки зрения существующих строительных правил и нормативов. Для нежилого помещения помимо технического заключения еще нужен проект перепланировки от компании с допуском СРО.

Если в квартире (нежилом помещении) переделывались только ненесущие конструкции, то собственник может сам выбрать проектную организацию с допуском СРО, которая составит для него техническое заключение. Будем признательны, если ваш выбор остановится на нашем проектном бюро.

Определять законность более сложной перепланировки может исключительно автор проекта дома. При затрагивании несущих конструкций только автор или замещающая его организация имеют право составить такое техническое заключение. Сегодня по решению Мосжилинспекции несуществующих авторов многоквартирных домов официально заменяет ГБУ «Экспертный центр».

[2]

Согласование незаконной перепланировки нежилого здания (административного, торгового, офисного и т.д.) производится не Мосжилинспекцией, а БТИ на основе предоставляемой собственником переустроенного помещения проектной документации от компании с допуском СРО, состоящей из проекта перепланировки и технического заключения о допустимости ремонтных работ.

Перечисленные документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке передаются в МФЦ. В Мосжилинспекцию комплект документов попадет из многофункционального центра. Акт о завершенной перепланировке подписывается сотрудником жилинспекции только после осмотра им квартиры (нежилого помещения) и оплаты собственником штрафа за незаконную перепланировку. На основе акта БТИ повторно инвентаризирует квартиру и с учетом собранных сведений в черных линиях составляет новый технический паспорт.

Примеры документов, оформляемых в отношении граждан, проводящих незаконные перепланировки:

1) Предписание жилищной инспекции, протокол о правонарушении и акт внеплановой проверки на предмет выявления самовольной перепланировки.

В данном случае инспекционная проверка выявила незаконную перепланировку в части изменения конструкции полов. Замеры помещений по высоте выявили «пропажу» нескольких сантиметров. В предписании указано привести квартиру в соответствие Сводам правил «Полы» и «Защита от шума», либо согласовать перепланировку в установленном порядке.

2) Фото поэтажного плана нежилого помещения, в котором была обнаружена незаконная перепланировка. А также два предписания МЖИ с требованием обеспечить доступ комиссии для проверки квартиры на предмет самовольных работ. Обратите внимание, что оба документа выданы на основании жалоб соседей (в одном из них даже указан номер квартиры «доброжелателей»).

Управляющая компания и перепланировка квартиры

Нередко бывает так, что без содействия управляющей компании ремонт жилого помещения делать нельзя. Ведь управляющая компания должна следить за состоянием домов, что проявляется со стороны управляющих компаний в проверке квартир на наличие перепланировок, а также в согласовании перепланировки с управляющей компанией.

Всегда ли нужно согласовывать перепланировку с управляющей компанией?

Сперва отметим следующее: не все перепланировки должны быть одобрены управляющей компанией.

В нашу организацию довольно часто поступают вопросы по данной теме, как, например, этот: «Я должна ставить в известность управляющую компанию, если делаю в своей квартире перепланировку?». Тут нет однозначного ответа, так как все зависит от сложности перепланировки и от города, где она проводится.

УК занимается рассмотрением перепланировки в большинстве областных городов, а в Москве их роль ограничена. Если в Москве собственник проводит какие-либо ремонтные действия с инженерными коммуникациями, то жилищная инспекция вправе запросить у управляющей компании дома подтверждение о нахождении в том или ином месте каких-либо определенных коммуникаций, а также может запросить справку о том, что УК не имеет возражений по поводу проведения каких-либо конкретных работ.

В Московской обл. управляющая компания является одной из первых инстанций, занимающихся рассмотрением и согласованием проекта перепланировки. Это важно потому, что при возникновении в доме происшествий, угрожающих здоровью и жизни жильцов, ответственность за это частично ложится и на УК. А происходить такие аварии могут при незаконном ремонте. Именно поэтому проводить обследование квартиры на предмет перепланировки имеет право и управляющая компания, и МЖИ.

Когда собственник, делая ремонт в МО, получает проектную документацию, он подает ее в управляющую компанию на получение согласия на перепланировку. Когда проект будет одобрен, то можно его отправить уже на дальнейшее рассмотрение в архитектурное управление или МЖИ.

Управляющая компания имеет право проверять перепланировку квартиры

Довольно часто, когда владельцы квартир осуществляют несогласованные ремонтные работы, по жалобе соседа может прийти проверка с управляющей компании.

Ввиду того, что управляющая компания следит за проведением любого ремонтного мероприятия в доме, чтобы обеспечить жильцам безопасное проживание. Поэтому при проверке ремонта действия данной организации собственнику могут не понравиться.

Как же управляющая компания сможет в квартире установить факт перепланировки? Визит представителей УК может быть спровоцирован заявлением соседей на перепланировку в управляющую компанию.

В ходе такого визита управляющая компания имеет право потребовать документы на перепланировку.

Если вы заметили несогласованный ремонт у соседей, то вам следует обратиться в управляющую компанию, чтобы узнать, как пожаловаться на перепланировку соседей, а образец заявления можно запросить в проектной компании или у УК.

При выявлении перепланировки либо переустройства в квартире каковы действия управляющей компании?

Проведение управляющей компанией проверки перепланировки возможно при обычной проверке или при подозрении наличия незаконных ремонтных мероприятий. В МО проверка осуществляется и после согласованного ремонта, т. к. УК входит в состав межведомственной комиссии.

После проверки собственник может получить при несогласованной перепланировке предписание от управляющей компании. Составление акта о незаконной перепланировке означает, что далее обо всех незаконных действиях узнает надзорный орган. Мосжилинспекция или управление архитектуры – это те инстанции, кому сообщает о перепланировке квартир управляющая компания.

Рассмотрение жилинспекцией заявления при незаконной перепланировке со стороны управляющей компании займет какое-то время, а после этого собственник получит предписание от МЖИ о том, что перепланировку нужно узаконить, либо запрещенные работы придется исправить (вплоть до возвращения всего помещения к первоначальному состоянию).

Примеры предписаний жилищной инспекции:

Красные линии в техническом паспорте БТИ при незаконной перепланировке:

Вывод

Управляющая компания следит за тем, чтобы все ремонтные мероприятия проводились законно и не наносили ущерб дому. Во многих случаях перепланировка в МО должна согласовываться с УК, а при перепланировке квартиры в Москве УК должна быть в курсе проведения только каких-либо определенных работ.

Чтобы узнать точнее, как с управляющей компанией согласовать перепланировку вашей квартиры, свяжитесь с нашими специалистами по указанной контактной информации. Мы не только сумеем сделать для вас проект, но и окажем необходимую помощь при согласовании.

Роль управляющей компании при перепланировке

Один из важных жилищных органов в Москве и области – управляющая компания дома. С одной стороны, данный орган следит за эксплуатацией поднадзорного здания и контролирует проведение в квартирах дома всевозможных работ по ремонту, также с целью выявления незаконных перепланировок. А с другой стороны, управляющая компания может принимать участие при согласовании переустройства или перепланировки.

После ремонта проверять перепланировку квартиры управляющая компания имеет право, требовать документы на перепланировку – тоже в их полномочиях.

Согласование перепланировки с управляющей компанией

Как известно, когда в г. Москва проводятся какие-либо мероприятия по перепланировке, то ее согласование проходит с Мосжилинспекцией (иногда и с автором проекта дома). Но при некоторых проведенных работах необходимо получения справки с согласием от УК.

Например, для жилинспекции может потребоваться справка, подтверждающая, что управляющая компания не возражает по поводу того, что собственником были «зашиты» трубы отопления в короб, или же при замене газифицированной плиты на электрическую (в таких случаях от УК также предоставляются данные по расходу электроэнергии). Иногда МЖИ может запросить подтверждение управляющей компании о расположении тех или иных систем коммуникаций (или инженерных систем) в определенных местах.

Также, при перепланировках квартир находящихся на втором этаже, что бы подтвердить что ниже находятся нежилые помещения, жилищная инспекция может потребовать предоставления справки от управляющей компании.

Замена газовой плиты на электрическую:

Согласовательную роль управляющая компания выполняет при перепланировке в Москве в тех случаях, когда ремонт проводится с затрагиванием общедомового имущества.

Но порой получается так, что не только надзорный орган, но и управляющая компания согласует перепланировку. Тут можно в общем смысле ответить на вопросы наших клиентов, которые проводят перепланировку в Московской области: «Может ли собственник квартиры без согласования с управляющей компанией делать в своей квартире теплые полы?», «Имеет ли право управляющая компания не разрешить перепланировку?», «Куда следует подать проект на рассмотрение в первую очередь?» , — самым первым органом, который будет рассматривать ваш проект перепланировки и, следовательно, проверять на возможность проведения всех планируемых мероприятий, будет управляющая компания вашего дома.

Получив проект перепланировки от проектного бюро, вы должны подать его вместе с заявлением на получение согласия на перепланировку в управляющую компанию. Они рассмотрят ваше обращение, изучат проект. Если будут обнаружены нарушения или планируемые недопустимые работы, то управляющая компания может не согласовать перепланировку, даже если она согласована с ГУП Архитектуры, но такое бывает крайне редко.

Пример общедомового имущества:

При обнаружении нарушений в проекте перепланировки, от управляющей компании выдается предписание исправить все нарушения и ошибки, чтобы подать документы повторно.

При окончании ремонта в Московской области составляется акт по завершенной перепланировке.

Вы можете запросить на сайте управляющей компании образец акта по перепланировке.

Имеет ли право управляющая компания проводить обследование квартиры на предмет перепланировки?

Нередко бывает, что нам звонят недовольные собственники и спрашивают: «Может ли управляющая компания подавать в суд за перепланировку без жалоб соседей?», «Если я делаю перепланировку квартиры, должна ли я поставить в известность управляющую компанию?», «Нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией?», «Имеет ли право управляющая компания предъявлять претензии за перепланировку?», «Может ли управляющая компания оштрафовать за перепланировку квартиры?» . Такие вопросы поступают в основном от тех собственников, кто провел незаконную перепланировку, которая в последствии была выявлена управляющей компанией при проверке квартирного помещения.

Дело в том, что главная задача управляющей компании – выявлять все мероприятия по ремонту, переустройству и перепланировке в доме, так как неудачные перепланировки могут привести к аварийным ситуациям, за что часть ответственности ложится на плечи управляющей компании дома.

Проект перепланировки и переустройства квартиры:

Поэтому если вы совершаете незаконные ремонтные работы, то по жалобе соседа может прийти проверка с управляющей компании, но также и вы можете подать заявление в управляющую компанию на перепланировку соседей. Образец того, как пожаловаться на перепланировку соседей в управляющую компанию, можно найти в свободном доступе на интернет-ресурсах, либо узнать это у специалистов проектных компаний.

Действия управляющей компании при выявлении переустройства или перепланировки

Итак, как управляющая компания может установить факт перепланировки, проведенной незаконно? Это может происходить либо по жалобе соседей, либо по случайной проверке квартир. Если же незаконные ремонтные действия были обнаружены, то со стороны управляющей компании оформляется заявление в жилищную инспекцию о незаконной перепланировке. К перечню тех, кому управляющая компания сообщает о перепланировке квартир, относится не только жилищная инспекция, но и другие надзорные органы, находящиеся в разных городах Московской области. Проверка перепланировка управляющей компанией осуществляется в целях безопасности всех жителей дома и во избежание аварий и обрушения в здании.

Пример последствий незаконной перепланировки:

Составление управляющей компанией акта о незаконной перепланировке еще не означает, что вам придется вернуть прежний вид помещения. Вы можете пройти согласование сделанной перепланировки, если в ходе инженерного обследования не будут найдены серьезные нарушения.

Промежуточные итоги

Как можно увидеть, хоть участие управляющих компаний несколько и ограничено при согласовании перепланировок в Москве, они обязаны контролировать все ремонтные и строительные действия, проводимые в их домах по Москве и в области. Если вам нужна дополнительная информация о том, как оформляется акт выполненных работ от управляющей компании в связи с перепланировкой, как получить согласие на ремонт, какие действия обязательно нужно согласовывать с управляющей компанией, как управляющей компании внести изменения в техпаспорт и т. д., то можете обратиться к нам за консультацией.

Также мы помогаем в согласовании перепланировки, в т. ч. и с управляющей компанией, а также без проблем разработаем для вас проект.

Дополнительные сведения об управляющих компаниях и перепланировке

Некоторые управляющие компании несколько переоценивают свою роль при перепланировках, чем осложняют жизнь собственнику, решившемуся на проведение капитального ремонта в собственном помещении.

Вот пример требований одной из управляющих компаний по отношению к тем, кто собрался делать перепланировку, с нашими комментариями.

Требования управляющей компании:

1. Гарантийное письмо от собственника на получение всех необходимых согласований по действующему законодательству РФ. А давайте еще напишем письмо, что мы не будем нарушать ПДД, проходить ежегодную диспансеризацию и уступать место старшим в общественном транспорте. Крайне странный пункт.

2. В соответствии с ППМ №508-ПП управляющая компания включается в состав приемной комиссии только в случае, если перепланировка и переустройство затрагивает общедомое имущество (Приложение №1, пункты 17, 18).

3. Границы эксплуатационной ответственности управляющей компании и собственника обычно прописываются в договоре с УК. И в подавляющем большинстве случаев сводятся к разграничению ответственности на:

• Запорной арматуре трубопроводов горячего и холодного водоснабжения.
• Вводном автоматическом выключателе (электроавтомате).
• Запорно-регулирующей арматуре перед радиаторами отопления (или резьбовых соединениях), либо запорной арматуре в приквартирном холле.

4. Электропроект для согласования перепланировок квартиры не требуется, в крайне редких случаях он разрабатывается, если требуется увеличение мощности, выделенной на квартиру.

5. Договор на технический контроль с управляющей компанией. Что-то из серии первого пункта.

Есть технический надзор заказчика: «Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда» статья 748 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018). Заказчик работ вы, зачем заключать еще какой-то договор с УК непонятно.

Есть строительный контроль: «Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации» (статья 53. «Строительный контроль» Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 23.04.2018).

И исходя из этого пункта никакого строительного надзора у вас быть не может.

6. Копия страхового полиса. Насколько мы знаем, полис гражданской ответственности вещь сугубо добровольная. Помимо этого, не все полисы покрывают риски именно ремонтных работ. И сама строительная организация имеет полис, который может покрывать риски организации.

7. Оплата вывоза мусора. Пункт относительно правильный и полезный, вывоз мусора в процессе ремонта вам необходим и, если стоимость разумная, можно согласиться.

8. Сверхнормативное использование грузового лифта. А нормативное какое? Сколько раз в день можно по «нормам» пользоваться лифтом? С каким грузом? А суммарная суточная нагрузка есть? Очень странный пункт.

9. Оплата защиты лифтового холла. Адекватный пункт. Иначе строители «убьют» отделку лифта и лифтового холла.

10. Заявление на начало производства работ. На основании какого нормативного акта это требуется УК? Не думаем, что такой существует.

Резюме: управляющая компания навязывает необязательные услуги, требует ненужные документы и какие-то «согласования». Соглашаться на условия УК или нет решать вам. Если вы примете решение «послать» УК, то они могут чинить препятствия в допуске, очень долго рассматривать документацию, не отключать стояки для замены запорной арматуры и пр. А могут молча согласится с вашим отказом и не требовать ничего в будущем.

Одна из основных задач любой управляющей компании — это поддержание состояния дома на должном техническом и санитарном уровне. Поэтому беспокойство УК относительно предстоящей в квартире перепланировки понятно. Но, как вы смогли убедиться, роль управляющей компании при перепланировках ограничена законодательством. И по тем вопросам, по которым УК не имеет официальных полномочий, она может попросить собственников предоставить те или иные сведения или документы, но никак их не требовать.

Источники

1. 
   Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.
2. 
   ред. Кононенко, І.П. Законодавство про адміністративну відповідальність; Київ: Видавництво політичної літератури України, 2012. — 340 c.
3. 
   Николаева, Т.П. Деятельность защитника на судебном следствии / Т.П. Николаева. — М.: Саратов: Саратовский Университет, 2013. — 574 c.
4. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.
5. Картрайт, Г. Обвиняется в убийстве. История судебных процессов над Калленом Дэвисом / Г. Картрайт. — М.: Прогресс, 2017. — 384 c.