Практика признания сделок купли продажи недействительными

Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной (Олейникова О.)

Дата размещения статьи: 06.09.2015

Из года в год растет число сделок купли-продажи жилых помещений, которые впоследствии признаются судами недействительными. С одной стороны, это может быть обусловлено тем, что в гражданском законодательстве предусмотрен избыточный перечень оснований для признания сделок недействительными, с другой стороны, это может свидетельствовать об увеличении числа мошеннических схем, используемых на рынке недвижимости. В любом случае при признании сделки недействительной продавец и покупатель сталкиваются с неблагоприятными последствиями. При этом таковые чаще наступают для покупателя (даже если он является добросовестным приобретателем), нежели для продавца.

В результате многочисленных споров в марте 2015 года впервые в практике судов общей юрисдикции Люблинским районным судом г. Москвы было вынесено решение о признании за ответчиком права на удержание жилого помещения в качестве обеспечительной меры до момента выплаты истцом денежных средств, причитающихся ответчику, в рамках производства о выселении ответчика из жилого помещения истца .
———————————
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 18.03.2015 по делу N 2-100/2015(2-5952/2014) // http://lublinsky.msk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=253598803&delo_ >

Решение суда о признании договора купли-продажи квартиры недействительным № 02-0028/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 февраля 2016 года гор. Москва Нагатинский районный суд г.Москвы, в составе: председательствующий, федеральный судья Рощин О.Л., при секретаре Шаншиной А.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело № 2-0028/16 по иску Пронина В.В. к Чистову Д.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

Пронин В.В. обратился с иском к Чистову Д.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований (в уточненном иске) истец указал, что квартира по адресу: ***, по праву собственности, принадлежала ему Пронину В.В.

** г. между ним и ответчиком Чистовым Д.А. был заключен договор купли- продажи указанной квартиры за ** руб.

Договор купли-продажи и право собственности Чистова Д.А. на квартиру зарегистрированы.

Договор купли-продажи квартиры был подписан им – Прониным В.В. под влиянием насилия и угроз, Чистов Д.А. и его знакомые вывезли в Ивановскую обл., где спаивали алкоголем и угрожали, заставив подписать указанный договор купли-продажи.

Просит признать договор купли-продажи от *** г. недействительным по ч. 1 ст. 179 ГК РФ и применить последствия признания договора недействительным, возвратив спорную квартиру в его собственность.

Истец Пронин В.В. в судебное заседание не явился, уведомлялся судом, доверил защиту своих интересов представителю, в связи с чем, суд рассматривает дело в отсутствие истца.

[1]

Представитель истца в судебное заседание явился, уточненные исковые требования (об оспаривании договора по ч. 1 ст. 179 ГК РФ) полностью поддержал.

Ответчик Чистов Д.А. и его представители в судебное заседание явились, иск не признали по доводам, изложенным письменно, пояснив, что в деле нет никаких доказательств того, что Чистов Д.А., при подписании данного договора купли-продажи квартиры от *** г., совершал какие-либо противоправные действия в отношении Пронина В.В.

3-е лицо Управление РОСРЕЕСТРА в судебное заседание не явились, уведомлялись судом, с заявлением об отложении дела не обращались, в связи с чем суд рассматривает дело в отсутствие 3-го лица в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.ст.549, 550, 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что квартира по адресу: ***, по праву собственности, принадлежала Пронину В.В.

** г. между Прониным В.В. и ответчиком Чистовым Д.А. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры за ** руб. Составлен передаточный акт.

Договор купли-продажи и право собственности Чистова Д.А. на квартиру зарегистрированы РОСРЕЕСТРОМ.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, дополнительного доказывания не требуют.

Отказывая в иске, суд учитывает следующее: Первоначальный иск был подан Прониным В.В. по оспариванию договора купли-продажи им его квартиры Чистову Д.А. по основаниям ст. 178 ГК РФ (в ред. действующей на момент возникновения правоотношений сторон) как совершенная под влиянием существенного заблуждения.

Впоследствии, основание иска было изменено на ст. 177 ГК РФ (в ред. действующей на момент возникновения правоотношений сторон) как совершенную гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

После проведения судебной экспертизы, пришедшей к выводу о том, что Пронин В.В. в момент оспариваемой сделки *** г. мог понимать значение своих действий и руководить ими, основание исковых требований Пронина В.В. было изменено на ч. 1 ст. 179 ГК РФ (в ред. действующей на момент возникновения правоотношений сторон), как совершенную под влиянием насилия и угроз.

Учитывая возможные ссылки истца и его представителей на не полную проверку всех его доводов, суд считает необходимым дать оценку всем вышеуказанным основаниям иска, заявленным Прониным В.В. и его представителями при рассмотрении данного дела.

В силу ст. 166-168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В данном случае истцом договор купли-продажи оспариваются как оспоримая сделка.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ (в ред. действующей на момент возникновения правоотношений сторон) сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Для проверки доводов истца о том, что в момент оспариваемой сделки *** г. он не мог понимать значения своих действий и руководить ими судом была назначена и проведена амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза истца Пронина В.В. Согласно заключения экспертов ГБУЗ г. Москвы ПКБ № 1 им. Алексеева от ** г. у Пронина В.В. обнаруживаются признаки органического расстройства личности и синдром зависимости от алкоголя, однако, в юридически значимый период (*** г.) Пронин В.В. мог понимать значение своих действий и руководить ими.

У суда нет оснований сомневаться в выводах указанной экспертизы, поскольку она проведена на основании определения суда, проведенное по делу экспертное исследование, по мнению суда, полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона, выполнено специалистами, квалификация которых сомнений не вызывает, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. действующей на момент возникновения правоотношений сторон) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Стороной истца не представлено доказательств, что истец заблуждался относительно природы сделки от *** г. либо её тождества.

В соответствии с п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. действующей на момент возникновения правоотношений сторон) сделка, совершенная под влиянием насилия, угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из смысла указанной нормы следует, что для признания сделки недействительной по данным основаниям необходимы два условия: заключение сделки под влиянием таких обстоятельств на крайне невыгодных условиях и наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась.

Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом в пункте 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о «крайне невыгодных условиях».

Отклоняя заявленные требования, суд исходит из того, что наличие обстоятельств в виде угроз или насилия, вынудивших истца заключить договор купли-продажи квартиры, ничем истцом и его представителями объективно не подтверждены, а продажа квартиры по цене ниже рыночной о кабальности сделки не свидетельствует.

Добровольность действий Пронина В.В. по купле-продаже его квартиры *** г. подтверждается также его участием в регистрации данной сделки и в последующем приобретении и регистрации иной недвижимости на средства, полученные от продажи квартиры.

Оценивая показания допрошенных по делу свидетелей суд учитывает, что они высказывали свои субъективные мнения, не являясь при этом специалистами в психиатрии, а также учитывая, что стороны (равно как и приглашенные ими свидетели) заинтересованы в той или иной мере в исходе дела, суд не может основывать выводов решения суда по данному делу на основании свидетельских показаний.

Оснований для удовлетворения ходатайства в нынешнем заседании и назначения почерковедческой экспертизы суд не усматривает, так как ни в одном из вариантов своих исков (по ст.ст.177-179 ГК РФ) истцом не оспаривалось, что договор купли-продажи от *** г. подписан ими самим.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что истец Пронин В.В., в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не доказал суду, что оспариваемый им договор купли-продажи его квартиры от *** г. совершен им под влиянием угроз или насилия, равно, как не представлено доказательств, что данный договор заключен им под влиянием заблуждения, либо заключен им- Прониным В.В. в таком состоянии, когда он не мог отдавать отчета своим действиям и руководить ими, и указанный договор купли-продажи квартиры от *** г. не может быть признан судом недействительным по основаниям, указанным истцом.

Оценивая собранные по делу доказательства, учитывая обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, суд не находит требования иска Пронина В.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, подлежащими удовлетворению.

В связи с отказом в иске меры обеспечения иска, в виде запрета регистрационных действий по квартире, подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Иск Пронина В.В. к Чистову Д.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

Меры обеспечения иска в виде запрета регистрационных действий на квартиру, по адресу: *** – отменить после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда, путем подачи жалобы через Нагатинский районный суд г. Москвы, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании за ним (Макаровым М.В.) права на жилое помещение, расположенное по адресу: г.Москва, , на условиях договора социального найма и обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить с .

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании за ним (Богдановым С.Л.) права на жилое помещение, расположенное по адресу: г***, на условиях договора социального найма и обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить с ним д.

Признание состоявшейся сделки недействительной в судебной практике (Волкова А.)

Дата размещения статьи: 20.05.2015

На сегодняшний день тема споров между сторонами в сделках с недвижимостью по вопросам признания их недействительными является практически неиссякаемой, не теряя при этом актуальности.

Анализируя судебную практику по категории дел, которые связаны с заключением сделок, становится ясно, что наиболее популярны споры, имеющие отношение к недвижимому имуществу. Что касается участников гражданских правоотношений (сторон в сделке), то они стали охотнее прибегать к защите своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в суде. Их опыт может быть весьма полезен для практикующих специалистов в области юриспруденции.
Данная статья содержит некоторые факты по признанию состоявшейся сделки недействительной, обладающие немаловажным значением как для рядовых граждан, так и для более опытных юристов.

СРОКИ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ

Вопросам о сроках давности уделяется значительное внимание. По общему правилу отсчет срока давности при наличии споров о признании ничтожных сделок недействительными осуществляется непосредственно с того самого дня, когда лицу становится известно, что его право нарушено.
Подобные дела подлежат судебному рассмотрению в общем порядке в соответствии со ст. 181 ГК РФ (это 3 года с даты начала выполнения заключенной сделки).
К примеру, администрация, представляющая интерес своего несовершеннолетнего подопечного, обратилась в суд с иском. Представитель администрации требовал признать недействительным в силу его ничтожности договор, по которому была продана доля несовершеннолетнего на жилье (часть квартиры, принадлежащая его опекуну), подписанный в 2005 г.
По решению суда иск удовлетворен. Суд отклонил просьбу ответчика применить последствия пропущенного срока исковой давности, сославшись на то, что представители администрации выявили нарушение права при обследовании жизненных условий подопечного в 2010 г.

ЗАВЕРЕННОЕ СОГЛАСИЕ СУПРУГА И ЕГО РОЛЬ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛКИ: ЧУЖОЕ НЕЗАКОННОЕ ВЛАДЕНИЕ

Приобретение имущества у лица, не имеющего прав на его отчуждение, дает собственнику имущества право на обращение с иском касательно истребования его у незаконного приобретателя (ст. 301 — 302 ГК РФ). Если в этом случае подан иск о признании недействительной сделки, рассматривая спор, суд обязан учитывать нормы вышеуказанных статей согласно п. 35 Постановления Пленума.
Б. и Д. выкупили часть квартиры и земельный участок будучи в браке. Не заручившись заверенным в надлежащем порядке согласием супруги, Д. реализовал свою часть в недвижимости Ч. (договор купли-продажи), в свою очередь, Ч. перепродал ее И. по той же стоимости.
Октябрьский райсуд г. Белгорода произведенные сделки признал недействительными, кассационная инстанция оставила без изменения данное решение.
Судебная коллегия подтверждает, что судом учтены ст. 301 — 302 ГК РФ и сделан правомерный вывод о том, что сделка недействительна, а ответчик является недобросовестным покупателем.
Судом также правильно подмечено, что стоимость, указанная в обозначенных договорах, в 10 раз меньше, чем в других документах (меньше инвентаризационной и кадастровой, ответчики не предъявили доказательств оплаты, а второй договор был подписан менее чем через месяц по заключении первичного договора.

СОВЕРШЕННАЯ ДЛЯ ВИДИМОСТИ СДЕЛКА С НЕДВИЖИМОСТЬЮ — НИЧТОЖНА

В КАЧЕСТВЕ ПОСЛЕСЛОВИЯ

На основе изложенных выше примеров из судебной практики по признанию состоявшихся сделок недействительными можно извлечь полезные выводы.
В целом анализ судебных споров позволяет сделать вывод о том, что законодательство отражается в условиях современной действительности не всегда.
Механизмы защиты прав и интересов участников сделок с недвижимостью в судебных спорах по вопросам признания сделок недействительными по сей день выступают в судебной практике достаточно щекотливой темой.
Подобное положение создается за счет распространенных ошибок, допускаемых как сторонами, не соблюдающими или неправильно применяющими нормы материального права, так и судами, в свою очередь не принимающими к сведению сложившуюся практику по определенным вопросам.
Тем не менее участники правоотношений обладают широким спектром средств своей правовой защиты, при использовании которых они могут эффективно отстоять в рамках судебного разбирательства собственные нарушенные права и интересы.

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

• Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
• Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
• Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
• Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
• Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
• Срок давности оспаривания договора купли-продажи
• В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

[3]

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

• Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
• Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
• Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
• Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
• Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

• Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
• Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
• Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
• Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
• Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
• Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
• При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

• 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
• 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

• Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
• Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
• Предъявление иска в суд
• Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

После регистрации

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

• При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

• Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

• Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

• Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

• Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

• После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.

• При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
• В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

Ничтожная сделка

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

На каком основании сделка может быть признана ничтожной

Основные причины признания сделки ничтожной:

• Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
• При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
• Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.

• На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
6. Дождаться даты заседания.
7. Присутствовать на суде.
8. Получить решение суда.
9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

• Паспорт заявителя.
• Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
• Договор купли-продажи.
• Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено время	Сколько будет потрачено времени

Поиск доказательств От 1 дня Составление заявления и подача иска в суд От 1 дня Ожидание заседания До 1-2 месяцев Ожидание решения суда От 1 недели Ожидание, пока решение суда вступит в силу 1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

• Данные суда, в который обращается заявитель.
• Информация об истце и ответчике.
• Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
• Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
• Приложенные документы.
• Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники

1. 
   Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.
2. 
   Кабинет и квартира В.И. Ленина в Кремле. Набор из 8 открыток. — М.: Изогиз, 2016. — 297 c.
3. 
   Бредихин, А. Л. Правоведение. Учебное пособие / А.Л. Бредихин. — М.: Феникс, 2015. — 256 c.
4. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.
5. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.