Особенности исчисления налога на апартаменты (коммерческая недвижимость)

Сформирован первый реестр столичных зданий с апартаментами, собственники которых получат налоговую льготу

Правительство Москвы утвердило порядок ведения реестра зданий с апартаментами, собственникам которых будет предоставлена льгота по налогу на имущество физлиц. Он предусматривает, что в реестр попадут только здания, у которых в разрешении на ввод в эксплуатацию или в актах приемки указано наличие апартаментов.

В список зданий, попавших под действие льготы, вошли семь объектов с 1 тыс. апартаментов (суммарно). Здания расположены по следующим адресам: Пресненская набережная, 6 (стр. 2), 8 (стр. 1), 12; Новый Арбат, 32; 4-й Крутицкий переулок, 14; Алтуфьевское шоссе, 48 (к. 2); Братиславская улица, 6.

Напомним, что в конце сентября Московская городская Дума приняла ряд поправок в закон о налоге на имущество физлиц (Закон г. Москвы от 28 сентября 2016 г.№ 30 «О внесении изменений в Закон города Москвы от 19 ноября 2014 года N 51 «О налоге на имущество физических лиц»). Данными поправками предусмотрено снижение налоговой нагрузки для владельцев апартаментов, расположенных на площадях коммерческих объектов, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость.

Согласно новой редакции закона, собственникам апартаментов в зданиях площадью до 300 кв. м (включенных в реестр), с кадастровой стоимостью свыше 100 тыс. руб. за один кв. м предоставляется льгота – снижение ставки налога с 1,2% до 0,5% для первых 150 кв. метров. При этом если размер апартаментов превышает 150 кв. м, то вся площадь сверх того будет облагаться по ставке для коммерческой недвижимости – 1,2%. Каждому собственнику льгота предоставляется в отношении только одних апартаментов (п. 3 ст. 407 НК РФ).

Как уточнили в московском правительстве, основная задача нового закона – выровнять условия налогообложения для схожих объектов и поддержать москвичей, которые купили и используют для проживания нежилые помещения, внешне неотличимые от жилых.

Установление минимальной стоимости квадратного метра, как критерия для предоставления льготы, позволяет исключить перекосы в налогообложении схожих объектов. В противном случае налог на апартаменты с часто искусственно заниженной кадастровой стоимостью был бы значительно ниже налога на квартиры аналогичной площади, что несправедливо, отмечают в Правительстве Москвы.

По словам Министра Правительства Москвы, руководителя Департамента экономической политики и развития города Максима Решетникова, реестр станет эффективным механизмом обеспечения прозрачности получения льгот.

«Апартаменты» – новое слово в недвижимости?

Что такое апартаменты? В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения. Шутки шутками, а спрос на это жилье растет день ото дня. По некоторым данным, в Москве ежемесячно совершается около 50 сделок по покупке апартаментов. Конечно, это несопоставимо мало по сравнению со спросом на квартиры, но уже существенно для молодого рынка апарт-недвижимости. Постараемся разобраться, чем так привлекают людей апартаменты и с какими проблемами сталкиваются их новые владельцы.

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов. По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад. Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.

Экономисты связывают популярность апартаментов с обострением экономической и политической ситуаций в мире, неудовлетворенным спросом на жилые помещения, отсутствием в некоторых регионах пригодных для застройки жилых участков.

Действительно, кто-то покупает апартаменты, потому что считает это хорошим вложением средств. «Покупка апартаментов может быть интересна инвесторам для последующей сдачи в аренду, поскольку разница в цене между подобными объектами и аналогичными по характеристикам квартирами по-прежнему составляет примерно 20%. При этом для арендатора разницы между форматами нет. Соответственно, меньший по стоимости входной билет обеспечивает более короткие сроки окупаемости. Владелец апартаментов при их сдаче в аренду может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависть от класса объекта, его расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик», – делится Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «А некоторые проекты предусматривают возможность централизованной сдачи апартаментов в аренду управляющей компанией с выплатой гарантированно высокого дохода», – напоминает руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Многие хотят купить жилье в районе, где ограничена жилая застройка и практически нет свободных площадок для строительства, но есть пустующие и обветшавшие здания (например, в ЦАО города Москвы). «Апартаменты строятся по двум причинам, – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Во-первых, в определенных местах просто нельзя возводить жилые дома, во-вторых, если застройщик не хочет проходить огромное количество согласований для получения разрешения на строительство жилья».

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию. «На сегодняшний день главный «козырь» апартаментов – это их цена», – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet. Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

А отдельные граждане приобретают такие помещения, потому что это модно и престижно. «Данный сегмент может быть интересен для людей творческих, мыслящих нестандартно. Часто в свободной планировке апартаментов есть, где разгуляться фантазии дизайнера», – отмечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Кроме того, некоторые застройщики, приостановившие возведение бизнес-центров из-за изменившегося градостроительного законодательства, были вынуждены переходить к формату апартаментов, чтобы не потерять вложенные в строительство деньги. Например, в связи с принятием в Москве постановления Правительства Москвы от 21 августа 2007 г. № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в городе Москве» решения о размещении объектов капитального строительства на застроенных территориях принимаются только при наличии документации, прошедшей публичные слушания и обосновывающей отсутствие «точечного» строительства.

С юридической точки зрения использование апартаментов для жилья обусловлено наличием пробелов в законодательстве. Проконтролировать фактическое использование помещений достаточно сложно, чем и пользуются многие граждане. Однако наличие законодательных лазеек не всегда гарантирует совершение выгодной сделки. У апартаментов есть ряд существенных недостатков, о которых должен быть осведомлен каждый, кто намеревается приобрести в собственность такое жилье. Рассмотрим основные из них.

Апартамент – квартира нежилая

Что касается содержания права собственности, то собственники апартаментов могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями. При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад. Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

[3]

Продажа апартаментов в офисных центрах часто приводит к тому, что по соседству располагаются склады, шоу-румы, развлекательные заведения и прочие «неприятные» соседи. Хотя не всех покупателей это пугает: находятся и те, кто специально приобретает жилье в одном здании с местом работы. Социальная инфраструктура вблизи апартаментов тоже нередко оставляет желать лучшего: вместо скверов и детских площадок рядом с апартаментами часто расположены заводы и транспортные развязки. И хотя заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин уже заявлял о необходимости обязать компании, строящие апартаменты, возводить рядом социальную инфраструктуру, в настоящий момент ситуация не изменилась. Как нам сообщили в Минстрое России, ведомство по-прежнему рассматривает возможность обязать застройщиков апартаментов возводить всю необходимую социальную и транспортную инфраструктуру как при строительстве квартир.

Оплата налога и коммунальных услуг

Коммунальные платежи за апартаменты придется платить в повышенном размере. В среднем их стоимость отличается от платежей за квартиры примерно на ставку НДС (18%). Более подробно разницу между тарифами на оплату электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления можно посмотреть в приведенной ниже таблице.

Таблица. Сравнение стоимости коммунальных платежей в апартаментах и квартирах

Налог на апартаменты в 2018 и 2019 году: к чему готовиться собственнику

Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры. Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем. В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир. Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока. Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов. Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности.

[2]

Что такое апартаменты для целей налогообложения

Когда нужно платить

Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям. Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:

• региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
• в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
• какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.

Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:

• кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2018, если налог уплачивается за 2018 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
• инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость. Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

Налог при покупке или продаже

Покупка апартаментов не облагается никакими налогами. Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

• 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
• менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
• продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год). Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Если апартаменты продает индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения (УСНО), он вправе заплатить всего 6% (что подтверждается письмом Министерства финансов от 28.03.2014 № 03-11-11/13850).

Доступен ли налоговый вычет?

Апартаменты не относятся к жилым помещениям, для которых Налоговый кодекс предусматривает налоговые вычеты. Никакие льготы для них также не существуют.

В частности, к апартаментам не применим налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на величину кадастровой стоимости объекта. Возможность вычесть из нее 20 или 10 кв. метров общей площади квартиры по одному любому объекту установлена статьей 403 Налогового кодекса РФ, но только для жилых квартир. Получить налоговый вычет со стоимости апартаментов невозможно. Вместо этого, будет применена повышенная налоговая ставка для нежилых объектов.

Это положение пытались оспорить в Конституционном Суде РФ, который мог бы скорректировать применение нормы закона. Но суд остался непреклонен. Повышенные ставки с нежилых помещений (хотя и используемых для проживания) остались в силе. По мнению суда, законодатель был вправе предусмотреть различные налоговые ставки для нежилых помещений и квартир, никакого ущемления прав граждан не произошло (Определение Конституционного суда от 17 июля 2018 г. № 1719-О).

Перемены в налогообложении могут произойти, если будет принят федеральный закон, приравнивающий апартаменты к жилью. Такой закон означал бы снижение налогов до уровня, установленного для жилых помещений. Однако пока все законопроекты об этом только обсуждаются.

НДФЛ при сдаче в аренду

Перед каждым, кто сдает в аренду апартаменты, стоит выбор – «выйти из тени», заплатив налоги, или нет (а в случае вопросов налоговой доказывать, что апартаменты приобретены для личного пользования). Законопослушный гражданин, скорее всего, решит заплатить налоги. Обычный НДФЛ в России составляет 13 %. Его нужно задекларировать (за прошедший год) в налоговой декларации до 1 мая следующего года, и уплатить до 15 июля.

Если сдача в аренду апартаментов является постоянным источником дохода, для уменьшения выплат можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) — особенно если сервисные апартаменты стали постоянным бизнесом. Важно сразу же при регистрации подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения. Это позволит выбрать ставку 6% с полученных доходов и получить освобождение от уплаты НДС.

Если такое заявление не будет подано, при общей системе налогообложения ставка налога на прибыль составит 20%. Также в этом случае аренда апартаментов не обойдется без НДС. При сдаче в аренду без УСН налоговый орган может потребовать перечислить в бюджет НДС (в размере 20% — начиная с 2019 года, в 2018 и ранее — 18%). Вопрос об НДС может возникнуть и при продаже апартаментов (читайте об этом подробнее в другой нашей статье).

Пример расчета налога на апартаменты

Для примера рассчитаем налог на имущество в отношении апартаментов в Москве, применимый в 2018 году. С помощью расчета ниже вы сможете проверить калькуляторы налогов, размещенные в интернете.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости.

Предположим, что кадастровая стоимость апартаментов составляет 6 миллионов рублей, они принадлежат двум супругам в равных долях. Назначение здания не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, общественного питания и т.п.

Расчет налога на имущество производится следующим образом:

Налоговая база = Кадастровая стоимость Х Доля в собственности.

Сумма к уплате = Налоговая база Х Ставка

Таким образом, налоговая база для каждого из супругов равна:

6 000 000 Х ½ = 3 000 000 рублей.

Сумма к уплате равна:

3 000 000 Х 0.5% = 15 000 рублей.

Для сравнения, разница между налогом на квартиру и на апартаменты может составить не одну тысячу рублей (отличие может быть даже в 8 – 10 раз).

Земельный налог

И напоследок, нужно упомянуть еще об одной статье расходов – земельном налоге. Он взимается в случае, если участок под апарт-отелем выкуплен в собственность. В этом случае считается, что право общей собственности на него возникает у всех владельцев апартаментов. Соответственно, и налог с земельного участка под ними разделяется на всех.

Базой для начисления земельного налога будет являться кадастровая стоимость земельного участка. В крупных городах (Москве, Санкт-Петербурге и других) она может составить существенную сумму.

Налог определен Налоговым кодексом, как процент от налоговой базы. Ставка налога определяется местными властями, но не может превышать установленных НК РФ пределов:

• 3% для земельных участков, занятых жилыми домами; и
• 5% для прочих земельных участков.

Для примера: Закон Москвы «О земельном налоге» № 74 от 24 ноября 2004 года (с последующими изменениями) устанавливает ставки:

• от 0.025% до 0.3% для льготных категорий участков;
• 5% для прочих категорий.

Закон Санкт-Петербурга «О земельном налоге» от 23 ноября 2012 года № 617-105 устанавливает, что ставка земельного налога равна:

• 01% — 0.42% для льготных категорий участков;
• 4% для гостиниц;
• 5% для прочих участков.

В Екатеринбурге ставки налогов равны:

• 18% для туристических баз и санаториев;
• 5% для прочих категорий участков.

В самом благоприятном случае, здание с апартаментами попадет в категорию гостиниц и санаториев со слегка пониженной ставкой. Это возможно, если земельный участок имеет официальный вид использования «для размещения гостиниц», и сам апарт-отель также определен, как отель, гостиница и т.п. Но не исключен и вариант, когда налог будет взыскиваться по самой высокой ставке – 1.5% от кадастровой стоимости.

Повышенные налоги могут сделать апартаменты далеко не такими привлекательными, как на первый взгляд. Различия между квартирой и апартаментами проявляются не только в области налогов (читайте об этом подробнее в другой статье нашего сайта). Поэтому, рассматривая покупку апартаментов в новостройке, нужно хорошо обдумать все плюсы и минусы такого решения.

Особенности исчисления налога на апартаменты (коммерческая недвижимость) в 2019 году

Если вести разговор об апартаментах в нашей стране, то по статусу они представляют собой коммерческие помещения, используемые, чаще всего, для проживания. Состоятельные граждане вместо привычной квартиры часто выбирают апартаменты. Располагаться они могут в торговых центрах, административно-деловых комплексах, в которых находятся также объекты общественного питания, офисы, гостиницы, торговые объекты.

Налог на имущество в отношении указанной категории недвижимого имущества во многом зависит от того, в каком комплексе они располагаются и какая информация прописана в свидетельстве о праве собственности. Связано это с тем, что в законодательстве Российской Федерации, в том числе в налоговом, самого понятия «апартаменты» на текущий момент не существует.

Когда происходит исчисление налога в отношении апартаментов, во внимание берутся перечисленные ниже особенности:

Размер ставки, при исчислении налоговой базы по кадастровой стоимости

Если обратиться к пп.2, 3 п.2 ст. 406 НК РФ; п.п. 7,10 ст. 378.2 НК РФ, то там сказано, что в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер налога составит 0,5 %, если будут соблюдаться перечисленные ниже условия:

• Апартаменты не располагаются в торговом или административно-деловом центре (комплексе);
• В соответствии с документами технического учета или кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимого имущества) назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов быстрого обслуживания или указанные объекты по факту там не размещены;
• Их кадастровая стоимость не более 300 миллионов рублей.

В пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ сказано, что если апартаменты не соответствуют какому-нибудь из перечисленных выше условий, то налоговая ставка равняется 2% (см. пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Если провести сравнение, то налоговая ставка в отношении жилых помещений равняется 0,1 % — согласно пп. 1п. 2 ст. 406 НК РФ.

Примечание! Размеры налоговых ставок устанавливаются нормативными актами представительных органов местного самоуправления, а если вести речь о городах федерального значения Санкт-Петербурге, Севастополе, Москве, то законами данных регионов. При этом ставки налогов должны соответствовать пределам, предусмотренным в ст. 406 НК РФ.

К примеру, налоговая ставка на имущество физических лиц в столице установлена ст. 1 Закона №51. Получить информацию о налоговых ставках, которые зафиксированы в конкретной местности, можно, воспользовавшись интернет-сервисом ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Также можно зайти на сайт региональных управлений ФНС России.

Важно! В п. 3 ст. 406 НК РФ сказано, что в отношении апартаментов ставка налога не может быть обнулена или увеличена более чем в три раза местными органами.

Размер ставки, при определении базы по инвентаризационной стоимости

Когда определяется налоговая база, исходя из инвентаризационной стоимости апартаментов, (п.2 ст. 402 НК РФ), размер налоговой ставки напрямую зависит от инвентаризационной стоимости объекта недвижимого имущества, которую нужно умножить на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности).

Для справки: Размер коэффициента-дефлятора ежегодно устанавливается на разные типы налогов, в том числе и в целях исчисления налога на имущество физических лиц размер коэффициента-дефлятора, Приказами Минэкономразвития России. Данный коэффициент учитывает изменение потребительских цен в России в предшествующем налоговом периоде.

Размер коэффициента-дефлятора на 2019 год

Согласно Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.10.2018 № 595 «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2019 год» действуют следующие коэффициенты:

НДФЛ	1,729	для корректировки налога, удержанного с иностранных граждан, работающих на основании патента по найму у физлиц
ЕНВД	1,915	для корректировки значений базовой доходности по каждому виду деятельности
УСН	1,518	для корректировки суммы предельного дохода для применения упрощенной системы
налог на имущество физлиц	1,518	для корректировки инвентаризационной стоимости объекта налогообложения

Если инвентаризационная стоимость объекта до 300000 рублей включительно, то налоговая ставка составляет до 0,1 % включительно.

Если инвентаризационная стоимость объекта находится в пределах от 300000 до 500000 включительно, то налоговая ставка будет свыше 0,1 и до 0,3% включительно;
Если инвентаризационная стоимость объекта свыше 500000 рублей, то налоговая ставка будет выше 0,3 и до 2,0% включительно.

Если апартаменты относятся к объектам, которые включены в перечень объектов налогообложения, определяемый в соответствии с п.7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, то определение налоговой базы осуществляется, исходя из их кадастровой стоимости. Об этом гласит п.3 ст. 402 НК РФ.

Пример расчета налога на апартаменты

Апартаменты, площадь которых составляет 49 кв.м. расположены в г. Москва в апартамент-комплексе. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества составляет 7,5 миллионов рублей. В апартаментов живет семья, состоящая из: матери, не достигшей пенсионного возраста (ей принадлежит на правах собственности 1/3 доли апартаментов); отца, являющегося инвалидом II группы (у него на правах собственности есть 2/3 доли апартаментов), несовершеннолетняя дочь (у нее нет доли в праве собственности на данную недвижимость).

• Апартаменты находятся в собственности матери и отца, в частности, отцу принадлежит 2/3, а матери – 1/3. Так как у дочери в апартаментах не имеется никакой доли, налог ей платить не потребуется.
• Льгот нет. Налоговые вычеты не предусмотрены. Данные моменты зафиксированы в ст. 1.1 Закона №51; ст. 403, п.5 ст. 407 НК РФ.
• Размер налоговой ставки составляет 0,5% кадастровой стоимости апартаментов (п.5 ст. 1 Закона №51).

Для расчета налога, подлежащего уплате главой семейства (отцом) первоначально понадобится сделать расчет налоговой базы. Для этой цели долю отца в праве собственности на апартаменты умножаем на кадастровую стоимость: 7,5 млн. руб. х 2/3 = 5 миллионов рублей. Размер налога, который нужно уплатить, составит 5 млн. руб. х 0,5% = 25000 рублей.

[1]

Чтобы произвести расчет суммы налога, подлежащего уплате матери, понадобится первоначально рассчитать налоговую базу. Для этого кадастровую стоимость умножим на материнскую долю в праве собственности на апартаменты. То есть, 7,5 миллиона рублей х 1/3 = 2,5 миллиона рублей. Расчет суммы налога будет следующий: 2,5 млн. х 0,5 % = 12500 рублей.

Москва снизит налог на коммерческую недвижимость населения

С этой недели собственники недвижимости начнут получать уведомления по налогу на имущество за 2015 г. Но для части недвижимости платежи еще могут снизиться. Правительство города предлагает снизить ставки для торгово-офисной недвижимости, которая принадлежит населению, заявил руководитель департамента Максим Решетников. «Примем закон задним числом, и налоговая служба пересчитает все платежки», – добавил он (цитата по «Интерфаксу»).

Для жителей Москвы налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости с 2015 г. Ставка для торгово-офисной недвижимости – 2% (в специальном списке Москвы на 2015 г. 5386 объектов площадью 54,6 млн кв. м). Компании налог с кадастровой стоимости начали платить еще с 2014 г., но ставка для них была ниже: 0,9% в 2014 г., 1,2% в 2015 г. и 1,3% в 2016 г.

Например, для магазина площадью 250 кв. м на 1-й линии ул. Никольской при базовой стоимости метра в 750 000 руб. налог составит 15 000 руб./кв. м при ставке 2%, подсчитала Камлюк. А при ставке 1,3% – 9750 руб./кв. м, т. е экономия около 1,3 млн руб. со всей площади.

За свою недвижимость в торгово-офисных зданиях люди заплатили бы примерно в 1,7 раза больше, чем компании, говорится в пояснительной записке к проекту поправок в закон «О налоге на имущество физлиц», одобренному правительством Москвы для внесения в Мосгордуму («Ведомости» ознакомились с текстом). Предлагается снизить ставку до 1,2% за 2015 г., 1,3% – 2016 г., 1,4% – 2017 г. и 1,5% – 2018 г. Для гаражей и машино-мест ставка снижена до 0,1%, но только для одного объекта не больше 25 кв. м (по данным департамента, это примерно 95% гаражей и машино-мест). Пенсионеры и инвалиды смогут вообще не платить налог за гараж или машино-место. За жилые апартаменты ставка будет снижена до 0,5%.

Видимо, Москва восстанавливает справедливость, говорит управляющий партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин: логично сделать вообще одинаковую ставку для компаний и людей. Повышенная ставка вводилась, чтобы собственность не дробили, оформляя часть на родственников, которые сдавали бы ее, объясняет партнер «Савельев, Батанов и партнеры» Егор Батанов.

Опрошенные «Ведомостями» консультанты говорят, что практически все крупные активы в сегменте коммерческой недвижимости принадлежат компаниям. Правда, по словам регионального директора департамента оценки Colliers International Дмитрия Романова, люди довольно часто инвестируют в объекты офисной недвижимости и стрит-ритейла. Но доля частных инвесторов в последний сегмент невелика, оценивает директор направления стрит-ритейла Knight Frank Виктория Камлюк: в центре Москвы около 10%, в других районах – чуть больше. Снижение налога на недвижимость поддержит предпринимателей, считает Романов: это одна из главных статей их расходов. Но стоимость аренды не снизится, предупреждает Камлюк (см. врез).

Налог на апартаменты для физических лиц

Главная > Налогообложение в РФ > Налог на апартаменты для физических лиц в 2019 году

23.07.2018

4 378 просмотров

С точки зрения планировки, площади и отделки отличить стандартную квартиру от апартаментов нелегко. Последние относятся к категории нежилых помещений. Они могут использоваться для проживания, но налог на апартаменты начисляют как на коммерческое помещение. Он значительно превышает пошлину за квартиру, находящуюся в собственности.

Что такое апартаменты?

По нормам законодательства апартаменты нельзя отнести к жилому фонду. Граждане имеют право лишь на временную регистрацию, постоянная прописка не предусмотрена. При их постройке и проектировании не учитывают стандартные требования, характерные для жилых помещений.

Их причисляют к нежилым объектам недвижимости, и возводят вне зависимости от наличия необходимой инфраструктуры в районе постройки и прочих факторов, влияющих на строительство квартир. Такие помещения могут находиться на территории торговых комплексов или административных центров. В этих же зданиях обычно обустраивают офисы или торговые помещения. Плата за коммунальное обслуживание в таких случаях значительно выше.

Апартаменты могут располагаться в промышленной зоне, где невозможно получить разрешение на строительство жилых объектов недвижимости. Если брать во внимание юридический статус, апартаменты не считаются полноценным жильем, их используют:

• в качестве помещений гостиничного типа;
• как площади для офисов;
• для краткосрочной аренды.

Стандартное определение апартаментов подразумевает отдельное помещение, состоящее из кухни, санузла, двух и более комнат. Общая площадь, в среднем, составляет от 40 кв. м. Они оснащены всеми необходимыми для комфортного времяпрепровождения удобствами. Теоретически они могут быть использованы для постоянного проживания физических лиц.

Застройщикам выгоднее возведение апартаментов, потому что нет необходимости соблюдать строгие нормы при постройке жилых объектов. Некоторые покупатели узнают о правовом статусе недвижимости лишь после ее приобретения.

Особенности начисления налогов

Размер налога на квартиру, находящуюся в собственности гражданина, установлен в 0,1% от ее кадастровой стоимости. Налог за апартаменты составляет 0,5%, если будут соблюдены следующие условия:

• кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;
• если согласно данным Росреестра и прочим документам, подтверждающим право владения недвижимостью, нет прямого указания на принадлежность помещения к категории коммерческих. Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений;
• апартаменты находятся в жилых зданиях или зданиях, предназначенных для гостиниц.

Если все перечисленные условия соблюдены, то ставка налога не превышает 0,5%. При нарушении хотя бы одного пункта собственнику придется заплатить до 2% от кадастровой стоимости. Если места общего пользования и территория перед домом также считаются частью недвижимости, то налог будет рассчитываться из их общей стоимости.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Налоговая база может быть также рассчитана на основании инвентаризационной цены. Ставка при этом будет устанавливаться при умножении инвентаризационной стоимости на коэффициент-дефлятор, равный 1,425. Действующее соотношение налоговой ставки и инвентаризационной цены на территории РФ:

• 0,1% — при цене менее 300000 рублей;
• 0,1%-0,3% — при цене от 300000 до 500000 рублей;
• 0,3%-2% — если цена превышает 500000 рублей.

Следует иметь в виду! Владельцы подобных помещений лишены права на получение налоговых вычетов.

Прежде чем приобрести такую недвижимость, советуют провести расчет возможных налоговых взносов. По причине того, что апартаменты не причисляют к жилому типу недвижимости, их кадастровая стоимость может существенно отличаться от стоимости квартир в одном и том же районе.

Имущественный налог может быть начислен для собственников российских и зарубежных компаний, являющихся владельцами апартаментов. Вопросы налогообложения при этом зафиксированы в гл. 30 НК РФ. По закону налоговая база для юридических лиц в отношении нежилой недвижимости устанавливается как кадастровая стоимость.

Если иные положения не приняты местными органами власти, то юридические лица должны вносить авансовые платежи в течение года (налоговый период). Отчетными периодами определяют квартал, 6 и 9 месяцев. По завершении таких периодов они обязаны отчитаться в местном отделении ФНС.

Для физических лиц величину налога на апартаменты рассчитывают специалисты ФНС. Они отправляют письменное уведомление владельцам об обязательных налоговых отчислениях. К письму прилагаются реквизиты будущего платежа, информация о размере отчислений и сроке оплаты. В соответствии с законом налогоплательщик должен перечислить соответствующую сумму не позднее, чем через 1 месяц после получения им налогового уведомления.

Произвести оплату можно несколькими способами – непосредственно в отделении службы, в банковской организации или посредством онлайн сервисов. За разъяснениями по возникшим вопросам необходимо обратиться к сотрудникам налоговых органов. Стандартно налог рассчитывают умножением размера налоговой ставки на налоговую базу. Граждане могут воспользоваться налоговым калькулятором, который доступен на официальном ресурсе налоговой службы.

Существуют ли льготы при уплате налога?

В 2018 году для расчета налоговых взносов за владение апартаментами льготных условий не предусмотрено, в том числе для пенсионеров и прочих льготных категорий граждан. Исключением может стать факт установления некоторых понижающих коэффициентов местными властями. При этом налоговая ставка не может равняться нулю или превышать ее стандартный размер более чем в 3 раза на основании ст. 406 НК РФ. Подробную информацию о существующих льготах региона проживания граждане могут получить на сайте ФНС или при обращении к ее специалистам.

Апартаменты можно приобрести по более выгодной цене, нежели квартиру. Однако не стоит забывать, что впоследствии придется производить обязательные налоговые отчисления в бюджет по повышенным ставкам.

Налог на апартаменты: точный расчет

После вступления в силу нового закона о налоге на имущество главной интригой оставался вопрос: сколько же будут платить собственники апартаментов? На примере первой очереди МФК «Фили Град», которая была сдана в конце 2015 года, аналитики компании «Метриум Групп» сделали точный расчет по налогам для квартир и апартаментов в Москве.

Новый налог на недвижимость введен 1 января 2015 года. Первые уведомления из налоговых инспекций по нему мы получим до конца лета 2016 года. Заплатить налог будет нужно до 1 декабря. Всем известно, что в отношении апартаментов налог на имущество рассчитывается по более высоким ставкам – от 0,5% до 2%, тогда как на квартиры ставки варьируются от 0,1% до 2%. Дело в том, что как такового понятия «апартаменты» в российском законодательстве не существует, они относятся к коммерческим по статусу помещениям. При этом 2% применятся для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов гостиничного типа (примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град», «Водный», «Пресня Сити»).

Аналитики компании «Метриум Групп» рассчитали налог на примере МФК «Фили Град», который включает как квартиры, так и апартаменты. Первая очередь комплекса уже сдана, а значит, стала известна кадастровая стоимость: 180 975 рублей за кв. метр для квартир и 62 377 рублей за кв. метр для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.

Для расчета налога были взяты:

— идентичные площади в корпусах с квартирами и апартаментами;

— налоговый вычет для квартир в размере 20 кв. метров (для владельцев апартаментов такое послабление не предусмотрено).

Формула расчета налога на недвижимость выглядит следующим образом:

— для квартир: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) х 0,1%;

Площадь однокомнатных квартир в МФК «Фили Град» равна 48 кв. метрам. С учетом вычета в 20 кв. метров, налог будет начисляться только на 28 кв. метров (48 кв. метров — 20 кв. метров). Умножим полученную площадь на известную кадастровую стоимость и налоговую ставку: (28 кв. метров х 180 975 рублей) х 0,1% = 5 067 рублей в год.

Теперь рассчитаем налог для аналогичных по площади однокомнатных апартаментов, расположенных в этом же корпусе. Налоговый вычет не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади: (48 кв. метров х 62 377 рублей) х 0,5% = 14 970 рублей в год.

Аналогичным образом рассчитаем налог для других площадей. Владельцы двухкомнатных квартир и апартаментов будут платить налог в размере 8 904 и 21 582 рублей, а собственники трехкомнатных квартир и апартаментов — 10 497 и 24 327 рублей в год соответственно.

Размер налога для квартир и апартаментов в МФК «Фили Град»

Площадь, кв. м

Сумма налога на квартиру, руб.

Сумма налога на апартаменты, руб.

Разница между налогом на квартиру и апартаменты, руб. в год

Источники

1. 
   Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
2. 
   Скворцова, М.В. Англо-русский словарь сокращений. Бизнес, банки, финансы, статистика, экономика, юриспруденция / М.В. Скворцова. — М.: Филоматис, 2014. — 527 c.
3. 
   Скуратовский, М. Л. Подготовка дела к судебному разбирательству в арбитражном суде первой инстанции / М.Л. Скуратовский. — М.: Wolters Kluwer, 2018. — 200 c.
4. Курскова Г. Ю. Политический режим Российской Федерации. Теоретико-правовой аспект; Юнити-Дана, Закон и право — Москва, 2008. — 296 c.
5. Смоленский, М. Б. Теория государства и права для студентов вузов / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2014. — 256 c.