Преимущественная покупка доли в квартире

Преимущественная покупка доли в квартире

Долевая собственность – особая форма частного владения жилой недвижимостью. Особенность её касается как эксплуатации жилого помещения, так и распоряжения им – дарения, продажи, сдачи в аренду и наследования. Каждая из перечисленных процедур представляет достаточно сложный юридический вопрос, требующий грамотного подхода.

В случае выявления нарушений, допущенных при заключении или документальном оформлении договора, вся сделка может быть признана недействительной. Поэтому, покупка доли в квартире требует максимально ответственного подхода с соблюдением всех действующих юридических нормативов.

Особенности долевой собственности

С юридической точки зрения, долевая собственность – это доля в праве распоряжения данной жилой недвижимостью. Все нюансы подобного владения прописаны в положениях гражданского законодательства. При этом, имеются правовые различия между совместным и долевым владением. В обоих вариантах собственность принадлежит двоим или более лицам. Но при совместном владении недвижимость официально не разделена, являясь унитарной.

Примером совместного имущества может служить квартира, приобретённая двумя супругами в законном браке. Даже если она записана только на мужа или жену, оба они имеют равные права на неё. Соответственно, никто из них не может распоряжаться квартирой (продавать, дарить, сдавать) без официального разрешения второго супруга. Чтобы иметь возможность единоличного распоряжения своей частью имущества, и производится раздел квартиры по долям. Раздел можно произвести двумя способами:

• По обоюдному согласию. В этом случае между совладельцами заключается официальное соглашение, в которой определяется часть имущества каждого из них.
• В судебном порядке. Применяется, если совладельцам квартиры не удалось прийти к единому мнению, либо один из них не желает раздела собственности.

Часть общедолевой собственности по факту не выделяется – это некое абстрактное понятие, выражаемое процентами или дробью – например, 50%, либо ½ часть имущества. В данном случае совладелец имеет право распоряжаться своей частью жилья, в том числе продать её.

Продажа или покупка доли в квартире, тем не менее, имеет свои юридически-правовые нюансы, соблюдать которые необходимо. При несоблюдении их сделка может опротестовываться и признаваться недействительной в судебном порядке.

Преимущественное право

Одной из особенностей сделок по продаже долевой собственности является приоритетные права совладельца. На деле они выражаются в праве преимущественной покупке доли в квартире остальными дольщиками. Продавец обязан, в первую очередь, предложить купить свою часть прав на жильё совладельцам. Для этого требуется уведомить их об этом в письменном виде. На обдумывание предложения и ответ у прочих дольщиков имеется срок в один месяц. Только по истечении этого времени, не получив согласия на покупку, продавец может выставить свою часть собственности на продажу.

В этом заключается первая сложность: найти и уведомить о продаже прочих совладельцев бывает довольно сложно. Предложение покупки следует разослать каждому дольщику заказным письмом с последующим уведомлением о вручении. С момента вручения письма начинается отчёт месячного срока, отпущенного на обдумывание предложения. В случае, когда установить место нахождения совладельцев квартиры не представляется возможным, следует подтвердить сей факт справкой из паспортно-визового учреждения или местной администрации.

Другая ситуация – дольщик, преднамеренно чиня препятствие продавцу, уклоняется от получения уведомления. Законом не предусмотрены юридические инструменты, позволяющие заставить уклониста получить уведомление о продаже. Поэтому гражданину, желающему продать свою долю, остаётся один выход – оформить сделку в виде договора дарения.

Дарение долевой части

Покупка доли в квартире может на деле оформляться не в виде купчей, а в виде дарственной. Например, когда остальные совладельцы против продажи, и в то же время не желают пользоваться своим преимущественным правом, покупатель просто оформляет на фактического покупателя дарственную. При этом происходит неофициальная передача денег, ни в каких документах не фиксируемая. Де-юре такая сделка считается фиктивной. И если заинтересованные лица (прочие совладельцы) обладают весомой доказательной базой фиктивности дарения, они могут опротестовать его в судебном порядке.

Другой вариант – дарение микродоли. В этом случае продавец дарит покупателю небольшую часть своей доли, скажем, 1 м2. После принятия такого «дара» у нового совладельца появляется законная возможность в приоритетном порядке выкупить и остальную часть на вполне законных основаниях. Вариант с приобретением микродоли используется и в нелегальной «торговле пропиской». Покупка даже 1 кв.м жилья даёт право покупателю законно оформить в квартире постоянную регистрацию.

Ещё одна «серая» схема, которая применяется для обхода приоритетного права остальных дольщиков – с помощью залога. Продавец закладывает свою долю квартиры в кредитной организации. Затем, между ним и будущим покупателем заключается договор, по которому продавец уступает последнему право выкупа залога. Покупатель выкупает у банка заложенную часть квартиры, таким образом становясь полноправных владельцем этой доли.

Продажа родственнику

В некоторых случаях российское законодательство предусматривает некие преференции, если сделка происходит между близкими родственниками. Однако, долевой собственности это не касается, и покупка доли в квартире близким человеком происходит на общих основаниях. То есть. Ни супруг, ни дети или родители не имеют преимущественного права в приобретении, если сами не являются дольщиками.

Более того, в некоторых случаях сделка купли-продажи между ними просто невозможна. Наглядный пример – продажа своей доли одного супруга другому. Совместно приобретённое жильё априори считается совместным, даже после долевого раздела. В связи с этим, статья №153 ГКРФ однозначно определяет невозможность заключения купчего договора между ними. Подобная сделка попросту не будет зарегистрирована. В этом случае придётся прибегнуть к описанному выше способу оформления фиктивного дарения.

«Сложные» ситуации

Иногда при покупке долевой части возникают запутанные ситуации. Одна из них – покупка комнаты в коммунальной квартире. Сложность здесь заключается не только в количестве дольщиков, которых следует уведомить о предстоящей продаже. В коммуналке часть комнат может быть приватизирована, то есть иметь конкретных граждан-владельцев. Другая же часть комнат может состоять на балансе муниципалитета, и сниматься жильцами на правах социального найма. Тогда муниципалитет выступает в роли дольщика, и поэтому одно из письменных уведомлений о продаже следует направить в местную администрацию.

• Оформление сделки купли с согласия банка. Представитель банка с залоговыми документами либо лично присутствует при оформлении и регистрации сделки, либо банк выдаёт официально заверенное разрешение на заключение договора продажи.
• Переоформление долговых кредитных обязательств на покупателя. Здесь имеет место простая перерегистрация кредита на новое лицо, и теперь приобретатель становится «соответчиком» за обслуживание банковских обязательств.

Риск подобной сделки заключается как раз в необходимости выплаты ипотечного займа. Если прочие дольщики квартиры оказываются вдруг финансово несостоятельными и прекращают обслуживание кредита, банк имеет право изъять квартиру и пустить её «с молотка». Здесь и начинаются всевозможные юридические проблемы и коллизии.

Что делать, если новый покупатель честно выполняет взятые на себя кредитные обязательства? Каким образом будет производиться продажа залоговой квартиры, кому и по какой стоимости? Все эти вопросы часто приходится решать в судебном порядке.

Как выкупить долю жилой площади?

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфли кт ст орон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственнико в в праве продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интере с с торон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом .
3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
4. Выписка из домовой книги.
5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

[3]

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получи в в замен денежную компенсацию .

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

• признание доли незначительной;
• отсутствие интереса у собственника;
• невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
3. Информация о досудебном решении проблемы.
4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки. В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего. Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

• собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
• владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
• собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Преимущественное право покупки доли в квартире 2019

Содержание:

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать

• Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
• Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
• Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

• Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
• Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
• При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.
• Сумму, подлежащую выплате продавцу истцом при переводе на него прав и обязанностей покупателя доли необходимо внести на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ. Это следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 10.06.1980 года (в редакции от 06.02.2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судом споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Квитанция об уплате госпошлины
2. Правоустанавливающие документы на долю истца (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, если собственность оформлена после 15.06.2016 года)
3. Выписка из ЕГРП на весь объект недвижимости
4. Справка о регистрации лиц в жилом помещении (по Ф-9)
5. Справка о характеристике жилого помещения (по Ф-7)
6. Квитанция о внесении денежных средств, подлежащих выплате продавцу, на депозит Управления Судебного департамента
7. Копии искового заявления для ответчика и третьего лица

Судебные дела, связанные с нарушением преимущественного права покупки доли жилья встречаются в практике юристов нашей компании довольно часто.

Профессиональный подход юриста поможет разрешить возникший спор быстро и эффективно. Юрист быстро и грамотно составит исковое заявление, предъявит его в суд, и защитит ваши интересы в суде.

5 комментариев

Здравствуйте. Моя 1/2 квартиры находится в другом городе. Допустим, я сейчас направлю второму собственнику предложение с ценой, и он согласится купить. Но в другой для оформления сделки я смогу приехать только через год. Или я должна в течение 30 дней с момента уведомления второго собственника продать ему долю?

Здравствуйте! Если сособственник квартиры согласен на покупку вашей доли, то дополнительно извещать его о продажи доли нет необходимости. Закон устанавливает месячный срок только для покупателя доли. Поэтому провести сделку по продажи доли другому сособственнику вы можете в любое время.

Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

При покупке квартиры целиком нередко возникают спорные ситуации и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Эта же ситуация еще больше усугубляется при приобретении доли в квартире, ведь требований к ней больше. Рассмотрим данную проблему подробнее, чтобы минимизировать возможные риски.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.

Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.

Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.

Подводные камни и риски при покупке долей

Любая сделка с покупкой-продажей недвижимости или ее доли обязательно должна проходить с нотариальным заверением договора. Это требование законодательства и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу – это мошенник. Он потом с легкостью оспаривает договор в суде и возвращает себе недвижимость. А деньги с него стребовать будет практически невозможно.

Кроме того, при покупке доли в квартире нужно уточнять следующую информацию:

• Фактическое наличие права собственности на жилье. Оно должно подтверждаться «свежей» выпиской из ЕГРН и каким-то правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
• Дееспособность продавца. Он должен подтвердить тот факт, что является полностью дееспособным. В противном случае может оспорить договор в суде на том основании, что просто не отдавал себе отчета тогда, когда соглашался на сделку.
• Наличие временно или постоянно прописанных лиц. Если выписать их до заключения сделки по каким-то причинам невозможно, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, согласно которому все прописанные лица обязаны быть выписаны в определенный срок.

Помимо всего прочего, обязательно нужно пообщаться с другими совладельцами. Это нужно для того, чтобы точно убедиться, что они не собираются пользоваться преимущественным правом, а также для того, чтобы заранее понять, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Вполне вероятно, что правила настолько неприемлемые, что именно из-за них доля и продается.

Преимущественное право

Про преимущественное право нужно сказать отдельно. В соответствии со ст.250 ГК РФ, совладельцы квартиры имеют право на покупку доли с большим приоритетом.

Пример: Прежде чем продавать долю третьему лицу, продавец должен сначала предложить купить эту долю другим совладельцам. И только если они откажутся или не смогут ее приобрести, продавец сможет продать ее другому человеку.

Обычно подобные предложения оформляются в письменном виде и выдаются владельцам под роспись. Если в течение 10 дней они не изъявили желание купить долю, ее можно продавать «на сторону». При покупке доли обязательно нужно требовать отказы от преимущественного права или, как минимум, предложения, переданные другим собственникам с их подписью о том, что они с ними ознакомлены.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продавать долю в квартире, но только при условии, что от их лица будут действовать официальные представители-опекуны (например, родители). Но и этого мало. Требуется еще разрешение от органов опеки. Этот документ также нужно требовать, иначе сделка опять-таки может быть признана недействительной.

Порядок покупки доли в квартире

Порядок действий

1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов. В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.
2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель. В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.
3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует. Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.
4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Для сделки нужно подготовить следующие бумаги:

• Паспорта сторон (оригиналы и копии).
• Свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки (актуально для несовершеннолетних).
• Договор купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН.
• Отказы от реализации преимущественного права от других собственников (если есть).

Расходы, налоги и сроки

Ждать придется только 10 дней, чтобы совладельцы точно не воспользовались своим преимущественным правом. Все остальное, при условии наличия всех документов на руках, можно реализовать буквально за 1 день.

Примерный перечень расходов:

Тип расхода	Сумма

Стоимость доли Индивидуально Услуги нотариуса От 2 тысяч рублей Госпошлина в Росреестре 2000 за каждого собственника

Помимо всего прочего, новый владелец будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость. Вопрос с НДФЛ за продажу доли будет решать уже продавец, покупателя этот момент волновать не должен.

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Преимущественное право покупки доли и комнаты в коммунальной квартире

Если планируется продажа доли в квартире или комнаты в коммуналке, неизбежно возникает преимущественное право покупки доли в квартире. Этот правовой механизм призван обеспечить интересы собственников или соседей по недвижимости. Далее разберемся, какими законами он регулируется, как его соблюсти и что влечет за собой отказ от выкупа или нарушение правил.

Общие сведения о преимущественном праве

Преимущественное право покупки означает, что человек вправе первым воспользоваться предложением о продаже и выкупить недвижимость по установленной цене. Отсюда вытекают два юридически важных последствия:

[1]

• Если он отказывается от этой возможности или игнорирует ее, продавец может продать имущество любому третьему лицу по своему выбору – но по той же ранее установленной цене.
• Если же продавец не соблюдает преимущественное право, потерпевший может обратиться в суд с требованием заменить состоявшегося покупателя в договоре на себя.

В этом состоит суть преимущественного права покупки. Распространяется оно на долю в квартире и на комнату в коммуналке.

Внимание! Общее имущество супругов по общему правилу принадлежит им на праве совместного владения без выделения долей. В этой ситуации при продаже квартиры у второго супруга преимущественного права покупки не возникает – но нужно брать нотариальное согласие на сделку. Однако если имеется брачный договор, преимущественное право может возникнуть.

Распределение прав и обязанностей при преимущественном праве следующее:

Продавец доли или комнаты

Уведомляет сособственников о продаже доли и предлагает им выкупить ее за определенную цену.

Если кто-то соглашается, то заключает ДКП с сособственником.

При отсутствии ответа или отказах может продать долю третьему лицу.

Сособственник

Сосед по коммуналке

Получает уведомление о преимущественном праве.

При согласии заключает ДКП с продавцом и становится собственником доли.

При отказе или молчании лишается права выкупа доли.
Если уведомление не направлялась, может обратиться в суд и «переписать» ДКП на себя.

Доля в частной квартире

Если у квартиры несколько собственников, каждый из них владеет своей долей в праве. В Свидетельстве о праве собственности или Выписке из ЕГРН доля в праве указывается как правильная дробь, например, 1/2, 1/3, 1/4. Доли возникают по разным обстоятельствам: в результате приватизации, наследования или покупки жилья по материнскому капиталу и других.

Каждый собственник вправе распорядиться долей по своему усмотрению, в частности, продать с учетом преимущественного права покупки доли в квартире, которое возникает у всех сособственников в отдельности. Например, если в квартире 3 владельца, то преимущественное право при продаже возникает сразу у двоих.

Регулируются вопросы преимущественного права покупки доли в квартире статьей 250 ГК РФ.

Комната в коммунальной квартире

Хотя комнаты в коммунальных квартирах часто оформляются как отдельный объект собственности (то есть доля в праве владельца составляет 1 – 100%), закон все же обязывает продавцов соблюдать преимущественное право покупки, которое возникает у соседей. Данная обязанность предусмотрена ч. 6 ст. 42 ЖК во взаимосвязи со ст. 250 ГК.

Преимущественное право покупки отдельной комнаты в коммунальной квартире реализуется точно так же, как и в случае с долевой собственностью. Последствия отказа и нарушения тоже не зависят от типа недвижимости.

Внимание! В остальном на покупку комнаты в коммунальной квартире, которая выступает как отдельный объект недвижимости, а не как доля, не распространяются правила о ДКП долей – то есть удостоверять ДКП целой комнаты в коммуналке у нотариуса не нужно. Читайте на нашем портале подробнее о купле-продаже комнаты в коммунальной квартире.

Порядок соблюдения

Процедура соблюдения преимущественного права покупки несложная, однако нужно провести ее в точности с законом, иначе сособственник или сосед получит возможность оспорить договор в суде.

1. Определить цену продажи и составить уведомление.
2. Направить уведомление сособственникам или соседям.
3. Дождаться ответов, отказов или истечения срока на реакцию.
4. В зависимости от позиции сособственников – продать долю одному из них или третьему лицу.

Составление уведомления

Уведомление о продаже доли или комнаты в квартире составляется письменно. Текст должен включать:

• Ф.И.О. продавца, адрес;
• Ф.И.О. сособственника или соседа, адрес;
• наименование – «Извещение (или уведомление) о преимущественном праве покупки»;
• намерение продать недвижимость, адрес квартиры по Свидетельству или Выписке;
• цена продажи – один из ключевых моментов;
• срок ответа на извещение – поможет в случае конфликта;
• отсылку, что в случае отказа или молчания недвижимость будет продана третьему лицу;
• дата подписания уведомления и подпись продавца.

Цену нужно указать ровно ту, что будет в договоре. Если в итоговом соглашении прописать иную сумму (больше или меньше – значения не имеет), преимущественное право окажется нарушенным.

Направление извещения адресату

Если сособственники не проблемные, их легко найти, то можно обойтись простой письменной формой и вручением извещения под расписку или заказным письмом. Доказательства нужно сохранить:

• при вручении под расписку – составить два экземпляра уведомления, один адресату, а один с распиской о получении («Получил / подпись / И.О. Фамилия / дата») себе;
• при отправке заказным письмом – квитанцию об отправке. Перестраховаться поможет ценное письмо с описью и уведомлением.

Нотариальными услугами по рассылке уведомлений стоит воспользоваться, если есть сомнения, например:

• сособственники или соседи идут на конфликты;
• установить адрес, по которому следует направить уведомление, затруднительно.

Нотариус не только поможет составить текст извещения, но и отправит его по правильному адресу, а в случае неполучения ответа удостоверит данный факт. Так проще всего обезопасить себя от возможных рисков.

Важно! Если сособственников много, больше 20, их все равно нужно уведомлять письмами, лично или нотариально. Возможность разместить извещение на сайте Росреестра доступна, только если продается нежилая недвижимость.

Ответ на извещение

Есть три варианта реакции на уведомление о преимущественном праве покупки, каждый из которых имеет свои особенности.

Отказ от преимущественной покупки доли квартиры	Если изначально было намерение продать долю третьему лицу – это самый лучший вариант. Сособственник или сосед добровольно отказывается от права выкупа, о чем выдает письменный документ, заверенный нотариусом.
Решение о выкупе по предложенной цене	Если сособственник решил купить долю или комнату, составляется договор купли-продажи и после регистрации в ЕГРН право собственности переходит к нему.
Молчание	Сособственник может просто проигнорировать извещение. В этом случае нужно дождаться истечения месяца со дня извещения, после чего можно продавать недвижимость избранному покупателю.

Считаем сроки на ответ правильно

Закон дает расплывчатую формулировку «месяц со дня извещения», поэтому очень важно не ошибиться с подсчетом времени на ответ. День извещения – это день, когда адресат получил уведомление о преимущественном праве покупки доли или комнаты в квартире. При вручении под расписку дата проставляется самим сособственником, при почтовом отправлении дата вручения фиксируется в уведомлении, а при нотариальном отправлении вопросы отсчета периода берет на себя нотариус. Если заказное письмо не было получено и вернулось, месяц нужно отсчитывать с момента истечения срока хранения письма.

Срок на ответ истекает в соответствующее число следующего месяца. То есть если уведомление получено 19 июля, то срок на ответ истечет 19 августа. Выходные и праздники в данном случае значения не имеют.

Внимание! Чтобы реализовать преимущественное право, в течение месяца заинтересованное лицо должно заключить ДКП доли / комнаты или предпринять к этому попытки, а не просто озвучить согласие. В качестве попытки заключить договор суды рассматривают внесение на депозит нотариуса суммы, указанной в уведомлении.

Отказ от преимущественного права

Отказ от преимущественного права покупки доли или комнаты в квартире оформляется нотариально. Его нужно будет передать в МФЦ после заключения ДКП. Внешне текст распечатывается на специальном бланке и удостоверяется печатью и подписью нотариуса. Стоимость оформления отказа составляет до 1000 рублей (в приведенном ниже примере – 500 рублей) в зависимости от установленных нотариальных тарифов.

Особенности регистрации в Росреестре

Для регистрации ДКП доли в квартире нужно помимо стандартных документов (сам ДКП, паспорта, выписка из ЕГРН и госпошлина) принести доказательства соблюдения преимущественного права. К ним относятся:

• квитанции об отправке и вернувшиеся письма;
• свидетельства о передаче извещения от нотариуса;
• нотариальные отказы.

Доказательства можно не приносить, если доля или комната в коммунальной квартире продается сособственнику или соседу в порядке реализации преимущественного права.

Последствия несоблюдения преимущественного права

Сособственник, право которого нарушили, вправе обратиться в суд для перевода обязанностей покупателя по состоявшемуся договору на себя. На это у него есть 3 месяца. Общий срок исковой давности в 3 года не применяется, отсчитывается сокращенный трехмесячный.

Начало течения срока – с момента, как истец узнал о нарушении процедуры. Теоретически этот момент может наступить в пределах 10 лет со дня регистрации нового покупателя, но на практике доказать добросовестность такого длительного ожидания практически невозможно.

Важные юридические особенности

Изучая преимущественную покупку доли в квартире, нужно учитывать следующие нюансы:

• Дарение доли не влечет преимущественного права. Нельзя потребовать «заменить» себя на одаряемого в дарственной. Если договор дарения заключается лишь с целью обойти преимущественную покупку, такую сделку можно аннулировать уже по правилам недействительности.
• При реализации квартиры на торгах тоже требуется соблюдение интересов сособственников, что регулируется ст. 255 ГК РФ.
• Уступить преимущественную покупку доли в квартире третьему лицу нельзя – это прямо запрещено законом.

Преимущественное право покупки доли в квартире или комнаты в коммуналке возникает в силу закона. Соблюдать его обязательно, иначе можно получить иск от сособственника о переводе на него прав и обязанностей покупателя. При этом очень важно соблюсти процедуру, определенную законом.

Уважаемые читатели! Закон постоянно меняется, а статья основана на общих правилах, характерных для стандартных ситуаций. Для решения индивидуального вопроса рекомендуем обратиться за консультацией к нашему онлайн-юристу. Окно чата размещено в правом нижнем углу экрана.

Сохраните полезную статью на своей страничке в соцсети и поставьте лайк! Подписывайтесь на нашу рассылку, чтобы оставаться в курсе ипотечных новостей.

[2]

Источники

1. 
   Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.
2. 
   Пивовар, А.Г. Большой англо-русский юридический словарь: моногр. / А.Г. Пивовар. — М.: Экзамен, 2016. — 864 c.
3. 
   Аношко, В. С. История и методология почвоведения / В.С. Аношко. — М.: Вышэйшая школа, 2013. — 340 c.
4. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.
5. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.