Как безопасно снять квартиру

Как безопасно снять квартиру (или комнату) в Санкт-Петербурге

Если хозяин квартиры (комнаты) при сдаче в аренду рискует своим имуществом или просроченными платежами, то наниматель за свою ошибку тоже может дорого заплатить — оказаться на улице и остаться без денег. Чтобы этого избежать, нужно соблюдать несколько несложных правил.

Как не быть обманутым?

Отметать заведомо дешевые предложения от «информационных» агентств.
См. также: Как распознать «информационное» агентство?

[2]

Если хозяин квартиры (комнаты) предъявляет не подлинник, а копию правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, дарения, наследства), либо копию доверенности на право сдачи объекта в аренду — нужно насторожиться. В случае, если копия нотариально заверена — проверьте личность хозяина по паспорту и дату выдачи доверенности. Если прошло более полугода — лучше отказаться. Если копия не нотариальная, требуйте подлинник, или уходите.

Если хозяин квартиры (комнаты) просит заплатить за несколько месяцев вперед. Даже если Вы располагаете такой суммой, уточните причину. Вы имеете на это право. Ответ должен быть уверенным (нужны деньги срочно на лечение, на оплату долга/кредита; живет/работает в другом городе). Если точная формулировка причины начинает придумываться после Вашего вопроса — отказывайтесь не колеблясь!

[3]

И всегда при оплате длительного срока — берите дополнительную расписку (с указанием всей суммы и всего срока).

Если квартира (комната) не приватизирована. В этом случае вступает в силу Жилищный Кодекс РФ. Нужно письменное согласие всех прописанных в квартире. К сожалению, это редко соблюдается. Каковы риски? Может сдавать один человек, взяв с Вас плату; потом придет другой и заявит, что сдали без его согласия — после чего выгонит Вас на законном основании. Деньги в этом случае вернуть очень сложно.

Если сдается приватизированная комната — нужно помнить, что без согласия соседей, Вы будете иметь право пользоваться только комнатой (без МОП — мест общего пользования: кухни, ванной, туалета и т.д.). В большинстве случаев люди договариваются, но в идеале — нужно письменное согласие всех соседей, либо попросить хозяина сделать Вам временную регистрацию.

Если сдается неприватизированная комната — единственный надежный способ туда вселиться — это собрать подписи всех, кто прописан в этой квартире (занятие очень утомительное), плюс временная регистрация. В любом другом случае Ваше проживание в этой комнате будет зависеть от настроения соседей.

Вступление в силу договора найма (аренды) лучше датировать тем же числом, что и подписание (не через 2-3 дня, неделю). То есть, приехали на квартиру (комнату), подписали договор, и тут же ее приняли. При этом не должно быть никаких проблем с передачей ключей от всех замков. Ключи нужно проверить. А уходить из квартиры лучше последним (вместе с агентом). Желательно вообще не уходить в этот день (вещи могут привезти друзья, жена и т.д.).

Прежде чем работать с агентом — позвоните в Агентство, в котором он сказал Вам, что работает, и уточните, действительно ли есть такой сотрудник, и не был ли он уволен.

При встрече с агентом, проверяйте его документы (паспорт, доверенность от Агентства на заключение сделок по аренде и не просрочена ли она). Попросите визитку.

По закону, на договоре между Наймодателем и Нанимателем наличие печати не обязательно. Печать Агентства на договоре нужна для того, чтобы Вы были уверены, что договор составлен именно в том Агентстве, логотип которого находится в шапке договора. Такой договор должен иметь свой уникальный номер (обозначается вначале).

Ну и конечно самое главное — обращаться в Агентство недвижимости, которое зарекомендовало себя как надежное в течение многих лет на рынке недвижимости.

Как безопасно сдать квартиру в Санкт-Петербурге

Сдача квартиры в аренду — это возможность обеспечить себе дополнительный доход. Если Вы являетесь собственником квартиры или комнаты и хотите сдать свой объект жилой недвижимости грамотно, быстро, надежно, рекомендуем придерживаться определенных правил.

Как правильно сдавать?

1. Определить месячную стоимость вашей квартиры (комнаты)

Первое, с чего необходимо начать — это позвонить в агентство и предложить квартиру (комнату) для сдачи внаем. Помните, цена должна соответствовать качеству. Грамотные специалисты агентства оценят Ваш объект. Цена состоит из многих факторов, влияющих на стоимость найма. Мы перечислим основные: район, удаленность от метро, этаж, наличие лифта, метраж, наличие/отсутствие ремонта (его качество и год исполнения), наличие мебели (ее качество и срок эксплуатации), наличие бытовой техники, срок найма, активность рынка, на которую влияет в первую очередь сезонность.

2. Доверьте опытному агенту сдать Ваш объект

3. Выберитераем съемщика (нанимателя)

Агент подготовил для Вас информацию по всем клиентам. Выбирая жильцов, имейте ввиду, что заранее определить, кто надежнее — семья или одинокий человек — практически невозможно. Есть одно надежное правило: назначьте встречу, познакомьтесь, поговорите, посмотрите на человека, и только тогда решайте, кого Вы хотите поселить в свою квартиру. Вам необходимо выбрать одного из предлагаемых нанимателей, а всю остальную работу за Вас сделают опытные специалисты.

4. Заключаем договор аренды (найма)

Все отношения между Наймодателем и Нанимателем лучше всего оформлять в письменном виде. В этом Вам помогут специалисты Отдела аренды. Опытные агенты помогут Вам грамотно составить договор, акт приемки-передачи, при необходимости — опись имущества, соглашение о залоге. В договоре обязательно должно быть указано: для каких целей Наниматель может использовать арендуемое помещение, сколько человек в нем будут проживать. Все условия договора должны соблюдаться Нанимателем и Наймодателем.

При нарушении условий договора, договор может быть расторгнут. Сторона, по инициативе которой расторгается договор, должна уведомить другую сторону за месяц до даты расторжения. Договор расторгается в присутствии агента; это необходимо для того, чтобы были соблюдены условия расторжения. В ряде случаев, в соответствии с действующим законодательством, предусматривается досрочное расторжение договора в одностороннем порядке: не внесения Нанимателем своевременной оплаты за жилое помещение по истечении установленного договором срока; разрушения и порчи жилого помещения и находящегося в нем имущества Нанимателем; либо если Наниматель использует помещение не по назначению, или систематически нарушает права и интересы соседей.

Как безопасно снять квартиру?

Как избежать проблем при аренде жилья? Что следует сделать, чтобы обезопасить себя при поиске жилья в аренду?

Столкнуться с мошенниками при аренде жилья может как неопытный арендатор, так и арендатор со стажем. От неприятных ситуаций никто не застрахован, особенно если не наладили должных отношений с владельцем жилья и не договорились обо всех условиях найма заранее.

Поэтому прежде чем арендовать жилье, изучите несколько советов, чтобы безопасно и беспроблемно снять квартиру.

Дешево не всегда значит хорошо

В Новосибирске минимальная стоимость аренды квартиры насчитывает примерно 15 тысяч рублей за однокомнатную квартиру. Квартиры со стоимостью аренды ниже этой суммы может быть либо обманом, либо крайне плохого качества. Поэтому следует насторожиться, если вам предлагают хорошую квартиру с качественным ремонтом очень дешево. Настоящие арендодатели отслеживают цены на рынке недвижимости и не будут сильно снижать стоимость аренды жилья.

Аванс на просмотре

Если вы пришли на просмотр квартиры, то не следует сразу же давать аванс, даже если квартира вам очень понравилась. Потому что пока что вы не можете быть абсолютно уверены в том, что квартиру вам показывал собственник квартиры. Кроме того, есть вероятность, что увидев другие варианты квартир, вы передумаете арендовать квартиру, по которой сразу же внесли аванс.

Оплата после договора

Сейчас на сайтах по недвижимости много фальшивых объявлений с низкой стоимостью и по-прежнему существует сбор денег за контакты собственника. Есть так называемые информационные агентства, которые предлагают желающим арендовать квартиру сделать подборку недорого жилья за определенную стоимость. Но после оплаты клиент получает номера телефонов владельцев не существующих квартир, либо квартир по стандартной рыночной цене, а не по сниженной. Поэтому чтобы не попасть в неприятную ситуацию, оплату риелтору или агентству недвижимости лучше производить уже после подписания договора аренды жилья.

При заключении сделки подпись договора аренды обязательна. Именно в договоре регулируются отношения между арендатором и собственником жилья, описываются права и обязанности обеих сторон.

При работе с собственником любой риелтор в первую очередь проверяет документы. И при самостоятельном подборе квартиры для аренды тоже следует тщательно изучать и проверять документы по квартире, которую вы хотите арендовать. Собственник квартиры в обязательном порядке должен показать вам оригинал паспорта и оригинал свидетельства о собственности, а не их копии. Нередко мошенники с помощью поддельных документов сдают одну и ту же квартиру сразу нескольким клиентам.

Опись имущества

Во время первого осмотра квартиры следует внимательно оценить состояние жилья в целом, мебели и техники, которая находится в квартире. Затем следует сделать опись имущества в свободной форме или в бланке акта о приеме жилого помещения. В этой описи нужно описать внешний вид помещения, состояние окон, дверей, состояние мебели и техники, а также освещения в квартире. И зафиксировать в описи все то, что неисправно, чтобы в дальнейшем было легче разбираться с претензиями владельца жилья.

При заключении сделки подпись договора аренды обязательна. Именно в договоре регулируются отношения между арендатором и собственником жилья, описываются права и обязанности обеих сторон, сроки договора, а также информация о собственнике и точный адрес жилья в аренду. Кроме того, в договоре прописывается оплата, ее размер, форма выплат и сроки. Дополнительно указываются дополнительные возможные расходы, которые могут появиться во время аренды жилья, а также кто и за что будет нести ответственность в случае непредвиденных обстоятельств.

Отсутствие договора станет причиной увеличения рисков, потому что устные договоренности могут потерять силу в случае появления сложных ситуаций. И чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, лучше заключить с собственником жилья договор аренды.

Безналичный расчет

Оплату по договору лучше всего совершать по безналичному расчету, потому что именно такая форма платежа будет идеальным подтверждением оплаты за аренду. В случае оплаты наличными следует брать расписки. Хотя такой вид оплаты менее удобен, нежели по безналу.

Агент по недвижимости

Доверьте поиск, проверку и заключение сделки по аренде жилья риелтору. С ним вы не попадете в руки мошенников, избежите обзвона липовых объявлений, самостоятельной организации встреч и просмотров, а также проверки и подготовки всех документов. Профессиональный риелтор поможет вам быстро и недорого арендовать квартиру.

5 фактов для тех, кто хочет снять квартиру посуточно

Если вы собираетесь снимать квартиру посуточно, то вам необходимо знать ответы на 5 главных вопросов.

1. Кто сдает?

Чаще всего посуточно сдают жилье экономкласса. Этим может заниматься и сам собственник, и брокерская компания, с которой он заключил договор на обслуживание. Существуют агентства недвижимости, которые специализируются именно на посуточной аренде. Как правило, у них хорошие сайты с подробным описанием и фотографиями квартир и возможностью предварительного бронирования.

Брокерская компания, как правило, лучше заботится о недвижимости, которую сдает в аренду, и предлагает дополнительные услуги. В их числе ― wi-fi, уборка, регулярная смена постельного белья и полотенец. Частные лица предлагают такие услуги реже. В любом случае, выясните заранее, кто будет наводить порядок в квартире. Смело требуйте скидку, если арендодатель не может этого вам предложить.

2. Что если я выбираю квартиру по фото?

Если вы договариваетесь об аренде квартиры и вносите предоплату, основываясь только на фото, а это самый вероятный вариант для иногородних, то обязательно пропишите в контракте, что квартира должна соответствовать представленным фотографиям, в противном случае договор будет расторгнут, а компания вернет деньги.

Правда, если в целом квартира соответствует изображениям, но в реальности оказывается, например, с несвежим ремонтом, то предъявить претензии вряд ли удастся.

3. Нужен ли залог?

Как правило, при краткосрочной аренде жилец оплачивает весь срок проживания заранее, подписывая договор. Кроме того, он вносит страховой депозит, который обычно равен стоимости одного дня аренды и возвращается при выселении при условии, что все имущество в порядке. Если вы снимаете квартиру через агентство, то комиссия брокера обычно уже включена в стоимость аренды.

4. Что я должен подписать?

Даже если вы снимаете квартиру на один день, обязательно заключите договор найма. В нем необходимо оговорить все условия аренды: срок, час заселения и выселения, размер платы за сутки и депозита, отметить, что в стоимость входит оплата коммунальных услуг, аренда оборудования и белья. В договоре нужно указать, что ни одна из сторон не имеет права сдавать, продавать и совершать другие сделки с квартирой, пока действует договор. Отдельно составляется опись имущества. В ней нужно четко прописать состав и состояние имущества, а также порядок и механизм возмещения ущерба. Документ будет иметь юридическую силу, только если в нем указаны стороны, заключившие договор, их паспортные данные, предмет договора, срок, цена и порядок оплаты.

5. Сколько стоит посуточная аренда квартиры?

В среднем посуточная аренда квартиры обходится в три-четыре раза дороже, чем долгосрочная.

Так, в Москве аренда однушки на сутки стоит 2,5―4 тысячи рублей. Правда, в домах на самых престижных улицах города, например Тверской или Кутузовском проспекте, ставка может доходить до 8 тысяч. Для сравнения: если снимать однокомнатную квартиру экономкласса у метро, то вы отдадите 30―35 тысяч рублей за месяц, то есть 1000―1200 рублей в день.

Как снять квартиру, чтобы не обманули?

На что следует обращать внимание при выборе временной жилой площади? Как нужно оформлять арендное соглашение? Для многих граждан эти вопросы являются сложными. Однако все гораздо проще, чем кажется на первый взгляд.

Но каким образом можно быстро найти доступное жилье, и как можно правильно арендовать его на длительный срок.

Как анализировать информацию, и какие вопросы следует задавать? Как можно обойти различные подводные камни в таких ситуациях?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Поиск квартиры через агентства недвижимости

Практика показывает, что люди, которым впервые понадобилось арендовать жилплощадь, предпочитают обращаться в агентства недвижимости. Рекомендуется обращаться только в проверенные организации. Рекомендация знакомых в этом вопросе не окажется лишней.

В свою очередь, специалист по недвижимости имеет такие задачи:

• проконсультировать клиента относительно всех (части) вопросов договора;
• найти жилплощадь по требованиям клиента;
• вести все переговоры при оформлении условий договора;
• сопровождать клиента при всех просмотрах выбранных квартир;
• проверить документацию собственника на жилье;
• обозначить с владельцем жилья сроки просмотра;
• оформить арендное соглашение и составить акт приема-передачи, в котором будет опись имущества квартиры.

Стоимость всех этих услуг может быть в пределах 50-100% стоимости аренды жилья в месяц.

Почему не выгодно работать с риэлторами

Как ранее упоминалось, рынок недвижимости сейчас переполнен посредниками, которые за свои услуги желают получать процент, составляющий от 50 до 100 % месячной арендной стоимости квартиры. Именно поэтому сотрудничество с риэлторами считается невыгодным.

При нежелании сотрудничать с ними или же просто желая сэкономить бюджет, можно самостоятельно заняться поисками нового места жительства для себя. Однако это может занять немного больше времени, в сравнении с предыдущим вариантом.

Где именно можно найти квартиру для аренды:

• Наиболее эффективный и оптимальный способ – поиск через социальные сети. Информация зачастую находится в специальных группах по недвижимости, где собственники выкладывают арендные предложения;
• Поиск можно совершать и через специальные форумы. Однако здесь нужно быть осторожным, так как встречаются объявления не только от владельцев, но и от риэлторов;
• Студенты могут найти желаемое жилье на доске объявлений в учебном заведении. Если рассматривать объявления в других местах, то это, как правило, не работает, потому что идут они все от риэлторов;
• Допускаются и противоположные ситуации, когда риэлтор получает плату за услуги не от арендатора, а от арендодателя. Это происходит в тех случаях, когда собственнику нужно как можно скорее сдать свою квартиру. В случаях с экономичным жильем, это практически не встречается. Но если это элитное жилье, подобное развитие ситуации допускается;
• Наиболее неэффективным способом принято считать поиск жилплощади через друзей или знакомых. Однако никто не исключает того, что кто-то из знакомых действительно в этот момент сдает квартиру в аренду.

Из предложенных вариантов можно понять, что ничего сложного в этом нет. Нужно лишь приложить немного усилий и терпения, чтобы найти хорошее жилье без дополнительных затрат.

Мошенничество при аренде квартир

В первую очередь, это можно заметить по тому, что фотографии в объявлении не соответствуют реальному положению ситуации. К тому же, довольно спорным моментом является расхождение в ценах стоимости аренды и ремонтом жилого помещения.

Зачастую случается так, что в объявлении предоставлены фотографии, которые, скорее, напоминают картинки элитных интерьеров из специализированных журналов, а стоимость является гораздо ниже предполагаемой.

Как обманывают риэлторы при аренде квартиры?

О страховом депозите при аренде квартиры читайте тут.

Как понять, что таких объявлений следует избегать?

Например, можно воспользоваться интернет-сервисом Google Images. С его помощью можно постараться найти совпадения изображений на разных сайтах. Практика показывает, что использование подобных объявлений нацелено только на формирование базы потенциальных клиентов.

Квартира вовсе может не существовать

Поэтому при возникновении каких-либо сомнений, следует перепроверять данные, даже если риэлтор помогает с оформлением арендного соглашения.

Практика показывает, что множество людей столкнулись с тем, что указанный адрес в договоре вовсе не существовал. Однако они обязывались выплачивать аренду, в связи с подписанным арендным соглашением.

Если произошла подобная ситуация, настоятельно рекомендуется разрывать арендное соглашение в одностороннем порядке, отправив письмо на адрес наймодателя. К тому же, если у арендатора отсутствует акт приема-передачи жилья, то он может не беспокоиться о случившемся и забыть про эту квартиру.

Довольно частая практика у риэлторов-мошенников выглядит следующим образом: требование платы (около 10000 рублей) за предоставление различной информации и передача клиенту несколько номеров арендодателей, без дальнейшего сопровождения при осмотре.

С другой стороны, они могут потребовать плату за проведение осмотра квартиры. Риэлтор зарабатывает именно на этом, а дальнейшее заключение сделок его не интересует.

Более того, собственник жилплощади и риэлтор могут быть в сговоре и делят оплату, которая поступает от просмотров. Внимание следует уделять тому, что осмотры должны быть исключительно бесплатными. Если клиент встречает такое развитие ситуации, рекомендуется немедленно прекращать сотрудничество с этим риэлтором.

Повторная сдача жилья в аренду

Внимание следует обращать на то, что арендодатели не вправе подселять кого-либо на некоторое время. Встречаются ситуации, когда владельцы квартир берут залог, комиссию и плату за аренду с третьих лиц и заселяют их, основываясь на этом.

Заключать арендное соглашение нужно только с теми владельцами, которые действительно имеют право на жилплощадь и могут документально подтвердить этот факт.

Еще одна разработка мошенников заключается в том, что они предлагают приобрести клиентскую базу. Они предоставляют доступ к онлайн-базе собственников квартир человеку, который находится в поиске нового жилья.

Риэлтор настаивает на том, что на сайте происходят ежедневные обновления и изменения информации. Однако как только заинтересованный клиент внесет оплату, при посещении сайта он увидит лишь устаревшую информацию. Поэтому всегда нужно проверять то, что предлагают риэлторы своим клиентам. В интернете можно найти различные отзывы о тех или иных услугах.

Как снять квартиру самостоятельно правильно

Для многих это может оказаться реальным испытанием. Однако если все правильно подготовить и структурировать, то не все так сложно.

В первую очередь, необходимо найти новые объявления именно от владельцев квартир, а не от риэлтерских компаний, и самостоятельно назначить время для проведения осмотров.

Стоит признать, что возможно возникновение разных подводных камней в этой ситуации. Поэтому следует разобраться, что именно нужно учитывать при самостоятельном поиске квартиры.

Проверка хозяина квартиры при аренде

Чтобы самостоятельно удостовериться в юридической чистоте жилья, у собственника необходимо запросить следующие документы:

• гражданский паспорт;
• свидетельство о праве собственности на жилье (выписку из ЕГРН);
• договор, который подтверждает право собственности на квартиру (это может быть договор купли-продажи).

Зачастую может случаться так, что от собственника квартиры выступает его представитель. В таких случаях, следует запрашивать и нотариальную доверенность.

Рекомендуется также проверять, нет ли каких-либо задолженностей по коммунальным платежам. Следует просмотреть последние квитанции и сопоставить их показатели с показаниями счетчиков. Этой процедурой следует заняться еще до подписания договора.

Согласие всех собственников при сдаче квартиры в аренду

Квартира может принадлежать одновременно нескольким собственникам. То есть они владеют жилплощадью по долям. В таких случаях, нужно получить согласие от всех собственников, которым исполнилось 14 лет.

В арендном договоре должны быть подписи всех собственников или же только подпись уполномоченного лица, который имеет доверенность от них.

Также при желании снять комнату в коммунальной квартире, арендное соглашение не получить без согласия соседей. Об этом заботится только арендодатель.

После получения согласия от соседей, он должен предоставить арендатору договор, в котором будет точно прописан порядок пользования квартирой. То есть за кем закреплена какая комната, чтобы избавить человека от возможных конфликтов.

Правильный договор аренды квартиры

Для того чтобы арендное соглашение было юридически правильным и грамотно составлено, необходимо включить в него следующие пункты:

• паспортные данные и ФИО арендатора и владельца жилья;
• подробное описание предоставляемого жилья (адрес, этаж дома, площадь квартиры, сколько комнат);
• зафиксированную ежемесячную плату за аренду;
• на какой срок квартира сдается в аренду;
• рекомендуется внести в договор условия, при которых плата за жилье может быть пересмотрена;
• условия пользования, при которых договор будет расторгнут;
• условия проверок арендодателем и их максимальное число;
• рекомендуется внести в договор данные тех лиц, которые имеют право на совместное проживание с арендатором.

К тому же, нужно учитывать, что каждый договор является индивидуальным, и стандартная форма оформления отсутствует.

Опись имущества при сдаче квартиры в аренду

Опись имущества является приложением к основному договору найма жилплощади. В этом документе имеется информация о том, какое имущество и в каком состоянии передается арендатору на временное пользование.

Собственник жилья может вносить все в опись: бытовую технику, мебель, белье, ковры, кухонные принадлежности. Если же арендатор повредит или потеряет предмет, который не был включен в описание, владелец не сможет вернуть его.

Как арендовать квартиру, чтобы не обманули

В первую очередь, необходимо проверить собственника на возможность сдачи квартиры в аренду, и действительно ли он является владельцем. Для этого следует потребовать документальное подтверждение. Для этого лучше встретиться с ним лично.

Особое внимание следует уделять состоянию электроприборов, электропроводки и сантехники. Она должна быть в рабочем состоянии без внешних и внутренних повреждений. Также важно, чтобы пробки не выбивало, особенно, при подключении минимального количества электроприборов.

Если же при проверке состояния электроприборов были найдены неполадки, в обязательном порядке следует уточнить, за чей счет будет проведен ремонт техники.

Не стоит забывать об окнах, так как они должны быть в хорошем состоянии. Это обезопасит вас от холодов зимой и ощутимых потерь тепла.

В экземпляре договора постоянно фиксируйте все спорные моменты и факт оплаты за аренду ежемесячно. Также требуйте, чтобы арендодатель ставил подпись под всеми пунктами регулярно, чтобы не появлялись спорные моменты в будущем.

Следует решить вопрос с мебелью. Предоставляет ли арендодатель свою на временное пользование, или же нужно привезти свою.

Не рекомендуется подписывать долгосрочное арендное соглашение с фиксированной платой. Рынок недвижимости является достаточно нестабильным и, таким образом, себя можно подстраховать на случай падения цен. Гражданин может либо найти вариант дешевле, либо договориться о скидке.

[1]

При оформлении договора, арендодатель обязуется передать клиенту комплект ключей. Их обязательно нужно проверить. Также владелец не может требовать оплаты за дополнительные ключи, так как это незаконно.

Практика показывает, что арендные соглашения подписываются на срок не более года. Это считается краткосрочным соглашением. При желании продлить договор, заниматься этим нужно за месяц до окончания действующего арендного соглашения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Сдаем квартиру в аренду: грамотно, прибыльно, безопасно

Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе. Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее. Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.

Первое, о чем нужно позаботиться — товарный вид вашей квартиры. Чем лучше она выглядит, тем быстрее вы заключите сделку. С хорошим ремонтом и мебелью дивиденды будут ощутимее, а контингент, интересующийся вашей жилплощадью, — благонадежнее. Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах. Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.

Как определить сумму арендной платы

Разведайте обстановку на рынке аренды по городу, чтобы не продешевить, но и не остаться без съемщиков, требуя с них заоблачные суммы. Узнать среднюю цену за месячную аренду жилья, аналогичного вашему, можно на форумах в сети Интернет, в газетах, на досках объявлений. Не гнушайтесь никаким из этих источников, собирайте полную картину. Изучите, сколько запрашивают за съем квартир в вашем микрорайоне. Сравнивая и определяясь с вилкой цен, обращайте внимание на метраж, состояние и удаленность от транспортных развязок жилья, на которое ориентируетесь. Параметры должны приблизительно совпадать. Также можно воспользоваться услугами оценщиков из агентств недвижимости.

Расположение дома относительно торговых точек и станций метро тоже влияет на сумму, которую вы сможете получать с квартирантов. Еще цена зависит от престижности и инфраструктуры микрорайона, состояния дома, площади, планировки и обустроенности жилья. Наличие или отсутствие балкона, этаж, на котором расположена квартира — тоже важные для съемщиков критерии. Если решите действовать через посредника, проверьте репутацию выбранной компании, наличие лицензии. Эксперты рекомендуют сотрудничать с одним агентством, не распыляясь. Обилие звонков из десятка компаний создаст суету, но вряд ли ускорит процесс, так как клиентские базы многих из них пересекаются.

Договор об аренде: виды, особенности, содержание

При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде. Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ. В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств. Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл. 27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.

Важно: соглашение с квартиросъемщиком не обязательно заверять у нотариуса, но обращение к специалисту сведет ваши риски к нулю.

Прописывайте в договоре каждую мелочь

Что стоит указывать, помимо паспортных данных обеих сторон, адреса жилья, размера и сроков оплаты аренды:

• полную опись мебели и техники с указанием их состояния и актом приема-передачи;
• регулярность посещений квартиры хозяином с датой;
• обязанности сторон в случае форс-мажоров (затопление, поломка чего-либо) с указанием сумм компенсации.

Важно: квартиросъемщик может потребовать приложить к договору документы, подтверждающие ваше право сдавать жилье в аренду; по закону вы можете отказаться, а если согласитесь, оригиналы оставляйте у себя.

Регистрация договоров найма и аренды: быть или не быть

Если вы с квартирантом заключаете договор длительностью в год и более, не важно, идет ли речь о найме или непосредственно аренде, оба варианта документа необходимо регистрировать. Сделать это, согласно ст. 674 ГК РФ, нужно в течение месяца после подписания бумаги. Регистрацией таких документов занимается Управление Росреестра. Пакет бумаг должен включать договор, заявления сторон, техпаспорт на жилье, удостоверения личности арендодателя и будущего квартиранта. Подробные требования указаны в 34 и 35 главах ГК РФ.

Где искать квартирантов

Если вы решите не привлекать посредников, встает вопрос: где рекламировать квартиру. Путей самостоятельного пиара жилья несколько:

• сарафанное радио по друзьям-знакомым;
• печатные издания;
• форумы и сайты с досками объявлений, тематические паблики в социальных сетях;
• по старинке — объявления у подъездов и на остановках.

Если решите не обращаться к специалистам для подписания договора с квартиросъемщиком, возьмите за образец документ, составленный юристом.

Официальная сдача жилья в аренду

Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы. Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту. Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства. Легальная сдача жилья в аренду избавит и от вопросов налоговых служб, ведь за уклонение от налогов с прибыли, полученной от жильцов, грозят штрафные санкции вплоть до уголовного заключения (ст. 119 НК РФ, ст. 198 УК РФ).

Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете. Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами. А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности. Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей. Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.

Не бойтесь выходить из тени: полноценного бухучета в налоговой никто с вас требовать не будет, но подтвердить, что заявленные вами суммы соответствуют действительности, придется документально (это должны быть выписки с карт, если жильцы платят вам безналичным расчетом, и расписки, если вы получаете деньги в руки).

Как сдать жилье законно: налоги, формат деятельности

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля. Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли. Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года. Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

Важно: ИП может сократить сумму налога за счет выплат в пенсионный и медицинский фонды.

Несколько практических советов

От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.

Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.

Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.

Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.

Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.

Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.

Как безопасно арендовать жилье

• Как безопасно арендовать жилье
• Как арендовать жилье
• Как правильно сдавать квартиру

Самый важный совет для квартиросъемщика — оформлять свои взаимоотношения с хозяевами квартиры в письменном виде. Для этого лучше изучить виды типовых договоров, используемых при съеме квартиры, чтобы в момент подписания этого документа вы могли компетентно оценить его содержание. Какие опасности могут подстерегать того, кто живет в съемной квартире?

Могут выселить раньше срока.
Как этого избежать? Во-первых, нужно тщательно проверять документы собственника и заключать договор либо непосредственно с собственником квартиры, либо с его представителем (он может сдавать квартиру, если ему дана доверенность, заверенная нотариусом).

Что нужно учесть при заключении договора?
1. Если вы заключаете с хозяином квартиры договор на 11 месяцев и менее, то его не нужно регистрировать в Росреестре. Это выгодно хозяевам, и они будут стараться заключить такой договор. В этом случае лучше настоять о включении в договор пункта об ответственности риэлтора в случае досрочного расторжения и о том, что он обязан бесплатно оказать вам услугу по поиску новой квартиры.

2. Если договор аренды квартиры составляется на длительный срок, он обязательно регистрируется в Управлении Росреестра, при этом с владельца жилья берется налог со ставкой 6-13% ( он разный для ИП и физических лиц). Этот договор дает возможность зафиксировать стоимость аренды и не даст владельцу право повысить оплату. Учтите только, что при заключении такого договора налоговые издержки будут оплачиваться из вашего кармана.

Могут поднять цену.
Что делать в этом случае? Бывает, что хозяин квартиры сговаривается с агентом и при первой встрече называет заниженную цену, чтобы привлечь людей в свою квартиру. Поэтому не стоит стремиться снимать квартиру по неоправданно низкой цене. Кроме этого, убедитесь, что квартира не выставлена хозяевами на продажу, и что у неё нет никаких «обременений», говоря юридическим языком.

Могут не вернуть страховой депозит, если вы откажетесь от аренды.
Что делать? Депозит должен быть возвращен в любом случае. Поэтому в договоре должно быть оговорено, что он может быть прожит или использован на улучшение условий в квартире. К примеру, если там нет стиральной машины, ее можно купить на депозитные деньги. Хозяева также могут удержать их, если вы что-то испортили в квартире.

У прежних жильцов могут быть ключи от вашей квартиры.
Что делать? Если ваша квартира сдаётся не в первый раз, то у прежних жильцов могут остаться ключи, и сохранность вашего имущества никто гарантировать не может. Поэтому при заселении сразу смените замок или личинку замка, а хозяину квартиры отдайте один экземпляр нового ключа.

Источники

1. 
   Чашин, А. Н. Что такое исполнительное производство и как гражданину общаться с судебным приставом / А.Н. Чашин. — М.: Дело и сервис, 2016. — 240 c.
2. 
   История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.
3. 
   Практика адвокатской деятельности. Практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2015. — 792 c.
4. Графский, В.Г. Бакунин; Юридическая литература, 2013. — 144 c.
5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект). — М.: Юрайт, 2014. — 184 c.