Как получить имущественный вычет по ндфл при продаже недвижимого имущества, находящегося в долевой с

Вычет при продаже квартиры в долевой собственности нескольких человек

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн. руб.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе применить имущественный вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей.

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Также считает и ФНС (письмо от 22.08.2012 N ЕД-4-3/13896@).

По мнению ФНС, размер имущественного налогового вычета должен распределяться между совладельцами имущества пропорционально их доле. Таким образом, при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившегося в общей долевой собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. между совладельцами этого имущества распределяется пропорционально долям. Сумма, превышающая размер имущественного вычета, облагается НДФЛ по ставке 13%.

В соответствии с письмом ФНС от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578, если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Аналогичную позицию ФНС излагает в свежем письме от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@, ссылаясь на письмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Примеры продажи долей недвижимости смотрите в разделе Вычет при сделках продажи доли недвижимости и подразделах к нему.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения и подачи налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, в том числе дистанционно для клиентов из любого региона РФ.

Невозможность очной встречи не является препятствием для выполнения услуг нашими экспертами!

Как получить налоговый вычет при продаже имущества

1. В каких случаях можно оформить налоговый вычет?

• если вы продали имущество (например, квартиру или машину), продали долю в уставном капитале организации, уступили права по договору участия в долевом строительстве;
• если у вас изъяли имущество для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости.

Исключение составляет имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности, а также доходы от ценных бумаг.

Если вы продаете имущество, находящееся в общей долевой или общей совместной собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними (если имущество находится в общей совместной собственности).

2. Как действует налоговый вычет при продаже имущества?

Если вы продаете имущество, например квартиру, которая находилась у вас в собственности менее трех или пяти лет (для недвижимости, приобретенной с 1 января 2016 года), или машину, которая находилась у вас в собственности менее трех лет, вы обязаны уплатить подоходный налог в 13% от суммы сделки. Однако при применении вычета сумма, с который вы будете платить налог, уменьшается. В случае с квартирой — на 1 млн рублей, с автомобилем и другим имуществом — на 250 000 рублей.

Еще один вариант получения вычета, который позволит вообще не уплачивать налог на доход от продажи имущества, — предоставление документов, подтверждающих, что ваша выгода (разница между суммой, потраченной на приобретение имущества, и суммой, которую вы получили при его продаже) составила меньше 1 млн рублей (для квартиры) или 250 000 рублей (для другого имущества).

Если ваше имущество изъяли для государственных или муниципальных нужд с компенсацией выкупной стоимости, вы имеете право на налоговый вычет в размере выкупной стоимости вашего имущества, полученной вами в денежной или натуральной форме. Таким образом, вам не придется уплачивать налог на полученный при изъятии имущества доход.

При продаже квартиры, которую вы получили в собственность взамен освобожденной в связи с программой реновации, вы также можете воспользоваться налоговым вычетом. При этом доход, полученный от продажи, можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением той квартиры, которую вы освободили.

3. Какие нужны документы?

• декларация 3-НДФЛ, заполненная (пример заполнения) по окончании налогового периода (календарного года), в котором вы продали имущество;
• копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и так далее;
• копии документов, подтверждающих расходы, связанные с получением доходов от продажи имущества (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и тому подобное), — если вы заявляете вычет в сумме таких расходов;
• соглашение о выкупе и документы, подтверждающие получение компенсации (например, банковскую выписку), — если ваше имущество было изъято для государственных или муниципальных нужд.

4. Как получить вычет?

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ нужно будет подать в инспекцию по месту жительства вместе с документами, подтверждающими право на налоговый вычет. Сделать это можно:

• на личном приеме;
• онлайн, воспользовавшись сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС.

Подается налоговая декларация не позднее 30 апреля. Начисленный налог нужно будет уплатить до 15 июля.

Подробнее о том, как уплатить НДФЛ, вы можете прочитать в нашей инструкции.

НДФЛ с дохода от продажи долей с разными сроками владения

При продаже квартиры в общей долевой собственности вычет по НДФЛ лицу со сроком владения доли менее трех лет предоставляется в сумме, равной произведению 1 млн. руб. и величины его доли, определяемой в процентном соотношении к общей стоимости квартиры

При получении совладельцами с разными сроками владения долями дохода от продажи, пропорционального их доле, собственник, срок владения жильем которого менее трех лет, имеет право на получение вычета в размере, пропорциональном его доле от 1 000 000 руб.

Письмо Минфина РФ от 07.04.2014 N 03-04-05/15486

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК (в редакции, действовавшей до 01.01.2014) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.

Из обращения следует, что была продана квартира, находившаяся в общей долевой собственности двух собственников. При этом один собственник владел своей долей менее трех лет.

Таким образом, при получении вышеуказанным собственником дохода от продажи квартиры, пропорционального его доле в праве собственности на квартиру, он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК, в размере, пропорциональном его доле в этой квартире от 1 000 000 руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Таким образом, при получении совладельцами с разными сроками владения долями дохода от продажи, пропорционального их доле, собственник, срок владения жильем которого менее трех лет, имеет право на получение вычета в размере, пропорциональном его доле от 1 000 000 руб.

Комментарий ААА-Инвест

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн. руб.

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

[3]

Данная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности двух человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Однако в соответствии с письмом ФНС от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578, если каждый владелец своей доли в праве собственности на квартиру продал долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Обзор судебного дела о предоставлении имущественного вычета в 1 млн. рублей (ПОЛОЖЕН!) при продаже каждой доли, если доли квартиры проданы как разные объекты собственности, но по одному договору, можно прочесть здесь.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения и подачи налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, в том числе дистанционно для клиентов из любого региона РФ.

Невозможность очной встречи не является препятствием для выполнения услуг нашими экспертами!

Вычет при продаже «иного» имущества

На основании подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ гражданин вправе получить вычет при продаже иного имущества в размере 250 тыс. руб.

Вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Обратите внимание, если имущество принадлежало физическому лицу на праве собственности более 3 лет, то подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ нет необходимости, потому что в таком случае человек освобожден от уплаты налога.

Если мы обратимся к положениям Гражданского кодекса, то станет ясно, что срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности. Если речь идет об автомобиле (транспортном средстве), то тут срок владения имуществом начинает исчисляться с даты покупки движимого имущества. Основание – п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 225 ГК РФ.

Вычет может применяться неограниченное число раз. Вычет при продаже иного имущества может применяться неоднократно. Налоговый кодекс не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, имущественный вычет гражданин может применять столько раз, сколько раз будет совершать операции по его продаже.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества предоставляется налоговым органом на основании предоставленных документов и заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Вычет при продаже недвижимости, переоформленной в общедолевую собственность

При возникновении нового объекта права собственности срок владения недвижимостью исчисляется с момента государственной регистрации права общедолевой собственности

Об этом сообщается в письме Минфина от 21.02.2014 N 03-04-05/7487.

Ситуация

2010 — супруги получили по договору дарения в долевую собственность по 1/6 доли многоквартирного жилого дома, общей площадью 92,6 кв.м.

Дом состоит из трёх квартир и по факту это жилое помещение с отдельным входом

2011 — по решению суда сделан раздел и переоформление в общедолевую собственность уже как часть жилого дома общей площадью 31,9 кв.м. (по 1/2 доли на каждого из супругов)

Основание собственности в новом свидетельстве: договор дарения и решение суда.

Сейчас эта квартира продана. Её стоимость менее 1 млн.руб.

Вопрос

С какого момента наступает право собственности на квартиру, с 2010 года или 2011 года?

Нужно ли декларировать факт продажи квартиры и платить НДФЛ?

Имущественный вычет у супругов заявлен по другой квартире, купленной в 2012 году. Он до конца не использован.

Ответ

Из обращения следует, что супруги в 2010 году получили по договору дарения по 1/6 доли в праве собственности многоквартирного жилого дома площадью 92,6 кв.м.

В 2011 году по решению суда был произведен раздел и в 2012 году зарегистрировано право собственности на часть жилого дома площадью 31,9 кв.м (по 1/2 доли на каждого из супругов). В 2013 году указанная часть жилого дома была продана.

Таким образом, налогоплательщики с 2010 года владели одним объектом собственности — долями в праве собственности на многоквартирный жилой дом, а в 2011 году был зарегистрирован новый объект права собственности — часть жилого дома.

Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Ст. 219 ГК определено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку право собственности на часть жилого дома зарегистрировано в 2011 году, то при ее продаже в 2013 году данная часть жилого дома с даты ее государственной регистрации находилась в собственности налогоплательщиков менее трех лет.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК (в редакции, действовавшей до 01.01.2014) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Сумма дохода от продажи части жилого дома, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

В соответствии с п. 3 ст. 228 НК налогоплательщики, указанные, в частности, в пп. 2 п. 1 данной статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию, в которой вправе заявить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в котором был получен указанный доход.

Таким образом, в ст. 131 ГК РФ определено, что право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации, а ст. 219 ГК РФ установливает, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права. То есть, при возникновении нового объекта права собственности срок владения недвижимостью исчисляется с момента государственной регистрации права общедолевой собственности.

Различные ситуации по применению налоговых вычетов можно прочесть не только в подразделах к настоящему разделу, но и в подразделах к разделу Про все налоговые вычеты: вопросы и ответы.

Для удобства навигации по сайту вы можете использовать сервис Поиск или воспользоваться картой сайта.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение

Вопросы и ответы

В 2008 году я вступил в наследство на 1/2 доли двухкомнатной квартиры. В апреле 2010 года я продал свою долю за 725 000 рублей. В договоре купли продажи так и указано,что я, продавец, продаю 1/2 двухкомнатной квартиры за 725 000 рублей, а покупатель покупает за 725 000 рублей 1/2 двухкомнатной квартиры. О второй половине квартиры в договоре ничего не сказано. То есть у меня отдельный договор купли-продажи на 1/2 квартиры. Полагается ли мне налоговый вычет. ведь стоимость моей доли до 1 000 000 руб. Вторая доля неизвестно сколько стоит и будет ли вообще продаваться. Может она продасться за -200 000 потому что там нет евроремонта. А с налоговой пришла бумага на налог 50 000р. Что делать? Как получить налоговый вычет?

Налоговый вычет вам полагается. Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. И, действительно, максимальная сумма такого вычета составляет 1 000 000 руб.

Но . Вы не обратили внимания на один очень важный момент. Как сказано в этом же подпункте (цитата из Кодекса): «При реализации имущества, находящегося в общей долевой . собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле . «

Ваша доля в квартире составляет 1/2. Следовательно вы вправе использовать вычет в размере:

1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х 1/2 (ваша доля) = 500 000 руб. (вычет на который вы имеете право)

В тоже время Минфин занял другую позицию по этому вопросу. Причем она основывается на Определении Конституционного суда. По мнению министерства если объектом купли-продажи выступает вся квартира (то есть она продается по одному договору купли-продажи квартиры), то вычет делится между продавцами пропорционально их долям. Если же квартира продается по долям (по нескольким договорам купли-продажи долей) на которые оформлены отдельные свидетельства о государственной регистрации, то вычет предоставляется в полной сумме (то есть в размере 1 млн. руб.) КАЖДОМУ из продавцов.

Следовательно в вашей ситуации, по мнению министерства, вы имеете право на вычет в размере 1 млн. руб. и объекта обложения налогом не возникает. Подробнее о том как платить налог с продажи доли в квартире см. ссылку.

Портал «Ваши налоги»

Портал «Ваши налоги»

Комментарии

Можно вычитать 1млн. рублей

В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ, доля в праве собственности на имущество может являться отдельным самостоятельным объектом правоотношений. Привожу текст Письма ФНС Министерства Финансов РФ, которым также следует руководствоваться при разрешении Вашего вопроса.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО от 29 октября 2007 г. N 04-2-03/003109
О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ДОХОДА ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Действительный
Государственный советник
Российской Федерации
3 класса
И.Ф.ГОЛИКОВ

Письмо Минфина России от 15.10.10 № 03-04-05/7-623

О порядке предоставления налогового вычета по НДФЛ при продаже квартиры

Вопрос: Согласно Письму Минфина России от 11.06.2010 № 03-04-05/7-328 имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже доли квартиры применяется в полном размере – 1 млн руб. При этом в Письме Минфина России от 04.06.2010 № 03-04-05/9-311 имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в общей долевой собственности, делится на три части – по 333 333.33 руб. На каком основании собственники согласно Письму Минфина России от 04.06.2010 № 03-04-05/9-311 получают только часть имущественного налогового вычета по НДФЛ, если учесть, что каждый из собственников продал долю квартиры?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 № 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого имущества (Письмо Минфина России от 04.06.2010 № 03-04-05/9-311).

При продаже одним из участников долевой собственности доли в праве собственности на имущество, находившееся в собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется данному собственнику в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (Письмо Минфина России от 11.06.2010 № 03-04-05/7-328).

Таким образом, в вышеупомянутых Письмах Минфина России рассмотрены разные случаи предоставления имущественного налогового вычета, а именно: в случае продажи имущества как единого объекта права собственности, находившегося в общей долевой собственности, и в случае продажи доли в праве собственности одним из участников долевой собственности, соответственно, и его размер, приходящийся на одного человека (совладельца), разный, что соответствует действующему налоговому законодательству.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Добрый день.
А если бы продавалось 1/2 доли квартиры и из этих долей половина (т.е. 1/4 доли квартиры) в собственности менее 3х лет. Какой был бы максимальный размер налогового вычета, 1 млн.р. или 500 т.р.?

Администрация портала «Ваши налоги»

Я вместе со своим братом продала квартиру принадлежащую нам на праве наследования. 1/2 доли мне, 1/2 доли брату. Договор купли продажи один. В договоре расписано, что 1/2 доли продаю я и 1/2 доли брат. Написано, что квартира продана за 1600 и покупатель выплачивает в равных долях продавцам по 800 тыс. Мне положен налоговый вычет? Ведь я продала квартиру до 1 мил. руб.

Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

В п.п. 1,2 ст. 217.1 НК РФ сказано, что доходы плательщиков налогов, являющихся налоговыми резидентами РФ, полученные от продажи недвижимого имущества или долей (доли) в нем облагаются НДФЛ в том случае, если имущество находилось в собственности менее минимального срока владения.

В данной статье мы разберемся, в каком размере предоставляется имущественный вычет при продаже различных видов недвижимости (комнат, домов, квартир), которые находятся в общей долевой собственности физических лиц, а также доли (долей) в ней.

Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества

Если говорить об объектах недвижимого имущества, купленных, начиная с 1 января 2016 года, то минимальный срок владения составляет 5 лет либо три года, если на данное имущество было получено право собственности:

• В ходе приватизации.
• По договору пожизненного содержания с иждивением, в рамках которого вы выступали в качестве плательщика ренты.
• В порядке наследования.
• По договору дарения от физического лица, которое признается близким родственником или членом вашей семьи.

Об этом сказано в п.11 ст.2, ч.2 ст.4 Закона №382-ФЗ от 29.11.2014; п.п. 3,4 ст.217.1 НК РФ.

Для тех объектов недвижимого имущества, которые были куплены в собственность до 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет три года – об этом гласит пп. «в» п.10 ст. 2, ч.2 ст. 4 Закона № 382-ФЗ.

Вы имеете законное право сократить свой доход, который был получен от продажи данной недвижимости, на имущественный налоговый вычет в установленном размере, и согласно этого заплатить налог в меньшем размере. Этот момент регламентирован п.3 ст. 210, пп. 1 п.1 ст. 220, п.1 ст. 224 НК РФ.

Для справки! Кто такие налоговые резиденты

Согласно общему правилу налоговыми резидентами признаются граждане, которые по факту находятся на российской территории не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих друг за другом месяцев. Об этом сказано в п.2 ст. 217 НК РФ.

[1]

Как определить размер имущественного налогового вычета

В пп. 1 п.2 ст. 220 НК РФ сказано, что по общему правилу имущественный налоговый вычет предоставляется в размере:

• Доходов, полученных от продажи квартир, земельных участков, жилых домов, дач, комнат, садовых домиков или доли (долей) в них, но не более 1 миллиона рублей.
• Доходов, полученных от продажи прочих объектов недвижимого имущества (к примеру, это может быть нежилое помещение или гараж), но не более 250000 рублей.

Но бывает случаи, когда вне зависимости от суммы вычет не предоставляется.

Если недвижимое имущество, которое находится в долевой собственности, реализовывается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный вычет будет распределен между сособственниками пропорционально их долям в данном имуществе.

Данное правила применяется и в случае продажи недвижимого имущества, которое находится в долевой собственности супружеской пары. Об этом гласит пп. 3 п.2 ст. 220 НК РФ.

Пример расчета НДФЛ с учетом имущественного вычета при продаже квартиры

В 2015 году дочь и мать совместно приватизировали квартиру, и в итоге каждому из них принадлежит по ½ доли в праве собственности на квартиру. Через два года, то есть в 2017 году они продали данную квартиру за 5 миллионов рублей. По причине, что это имущество находилось в их совместной собственности менее минимального срока владения им (он составляет менее 3 лет), то мать и дочь получили доход от ее продажи в размере 2,5 миллионов рублей, и он облагается НДФЛ. Они оба имеют право применить имущественный вычет пропорционально своей доли в праве собственности на квартиру, то есть по полмиллиона рублей (1000000 руб. х ½).

У матери и дочери (в данном случае они являются сособственниками) налоговая база составит 2 миллиона рублей (2,5 миллиона – 0,5 миллиона рублей). К уплате НДФЛ подлежит сумма 260000 рублей. Расчет НДФЛ выглядит так: 2000000 рублей х 13%.

В случае если продается доля (или несколько долей) в праве собственности на объект недвижимого имущества по отдельному договору, то предельная сумма имущественного вычета, на который может претендовать продавец, являющийся сособственником, пропорционально его доле (долям) не будет уменьшаться и составит 1 миллион рублей или 250000 рублей в зависимости от вида недвижимости. Эти моменты прописаны в Письме ФНС России от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@.

Пример расчета НДФЛ с учетом имущественного вычета при продаже доли в праве собственности на квартиру

А.Г. Мусанова и В.Г. Мусанов в 2016 году получили по ½ доли в праве собственности на квартиру в порядке наследования. Через год А.Г. Мусанова решила продать принадлежащую ей долю в праве собственности на квартиру за 1,5 миллиона рублей. Как вы уже понимаете, имущество у нашего продавца находилось в собственности менее минимального срока владения (то есть, менее 3 лет), поэтому доход, полученный от продажи принадлежащей ей доли (это упомянутые 1,5 миллиона) облагаются НДФЛ. Вдобавок, А.Г. Мусанова имеет право применить имущественный вычет в размере предельной суммы, которая составляет 1 миллион рублей. Осуществим расчет: налоговая база равняется 500000 рублям (15000000 рублей – 1000000 рублей). НДФЛ к уплате составляет 65000 рублей (это 13% от 5000000 рублей).

Вместо получения имущественных вычетов, рассмотренных нами выше, вы имеете право сократить облагаемый доход на сумму расходов, непосредственно связанных с покупкой продаваемого недвижимого имущества, которые были фактически произведены и на них имеются подтверждающие документы.

Помимо расходов, имеющих отношение к оплате по договору купли-продажи, у вас имеется право учитывать расходы на уплату госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество, на оплату риелторских услуг и прочие расходы. Этот момент закреплен в Определении Конституционного Суда РФ № 1220-О от 16.07.2017; пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ.

Сумма расходов, которые были произведены в период покупки объекта недвижимости каждым из собственников, рассчитывается на основании документов, подтверждающих уплату ими необходимой суммы. Если выделить сумму расходов, которые понес конкретный сособственник, не представляется возможным, то общая сумма расходов будет распределена пропорционально долям в праве собственности на недвижимое имущество.

Порядок получения имущественного вычета

Обратившись к п.7 ст.220; пп. 1 п.1 ст. 223; пп.2 п.1, п.3 ст.228, п.1 ст. 229 НК РФ, мы узнаем, что имущественный вычет предоставляется при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган не позже 30 апреля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи недвижимого имущества или доли (долей) в нем.

Чтобы подтвердить право на вычет, вам понадобится приложить к налоговой декларации следующие документы:

1. Документы, фиксирующие, что денежная сумма от продажи была получена. Они понадобится в том случае, если в договоре купли-продажи не прописано, что расчеты между участниками сделки осуществлены.
2. Копия договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

В том случае, если вы вместо применения вычета захотите сократить облагаемый доход на сумму обозначенных расходов, вам необходимо предоставить документы, которые подтверждают расходы, понесенные вами во время покупки недвижимости. Уплату налога потребуется осуществить не позднее 15 июля года, в котором необходимо представить налоговую декларацию – об этом гласит п.4 ст. 228 НК РФ.

Вопросы и ответы

Продается дом (200 тыс руб.) с участком (1,8 млн. руб), т.е общая сумма сделки-2 млн.руб. В долевой собственности находилось менее 3-х. лет.

В сделке участвуют 2 собственника. Каждый заключает отдельный договор на куплю-продажу с Покупателем. В договоре указана общая сумма сделки и сколько приходится на долю каждого Продавца.

С какой суммы каждый продавец уплачивает НДФЛ, если доход от продажи своей доли составляет 1 млн. руб? и налоговый вычет в сумме 1 млн. руб. будет предоставляться каждому Продавцу?

Если каждый продавец заключает с покупателем отдельный договор купли-продажи своей доли (в доме и участке), то как в нем может быть указана общая сумма сделки? В нем должна быть только та сумма, которая причитается соответствующему продавцу.

Если каждый продает свою долю в недвижимости по отдельному договору купли-продажи доли и на каждую долю оформлено отдельное свидетельство о государственной регистрации, то каждый продавец вправе уменьшить свой доход при расчете налога на имущественный вычет. Его сумма составляет 1 000 000 руб. Доход каждого продавца, облагаемый налогом, будет рассчитан по формуле:

Доход от продажи доли — 1 000 000 руб. = Доход, облагаемый налогом

По общему правилу при продаже имущества, которое находится в долевой собственности этот вычет делиться между совладельцами пропорционально их долям.

Соответственно при продаже имущества по одному договору купли-продажи каждый продавец получает право на вычет лишь в сумме 500 000 руб. Однако в данном случае предметом купли-продажи является не один, а два разных объекта (земля и дом). Поэтому, по нашему мнению, при продаже этого имущества по одному договору купли-продажи каждый продавец получает право на вычет в сумме 100 000 руб. (в отношении дома) и 500 000 руб. (в отношении участка).

Таким образом, доход продавца доли составит:

200 000 х 1/2 (доход от продажи дома) — 100 000 (вычет по дому) + 1 800 000 х 1/2 (доход по участку) — 500 000 (вычет по участку) = 400 000 руб.

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

1599686sv / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

[2]

Вычет при продаже доли в имуществе

Первый вариант. Если собственники продают свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру). Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:
13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей.

Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей.

Второй вариант. Если собственники продают квартиру как единый объект недвижимости по одному договору купли-продажи, сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности. Доля брата 1/4 квартиры, доля сестры 3/4 квартиры. Квартира была продана как единый объект недвижимости по общему договору купли-продажи за 4,5 млн рублей. Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:
НДФЛ для брата: 13% х (1/4 (доля) х 4 500 000 (доход с продажи) — 1/4 (доля) х 1 000 000 (налоговый вычет)) = 113 750 рублей.
НДФЛ для сестры: 13% х (3/4 (доля) х 4 500 000 (доход с продажи) — 3/4 (доля) х 1 000 000 (налоговый вычет)) = 341 250 рублей.

Имущественный вычет по НДФЛ

Имущественный вычет может быть предоставлен лицам, получающим доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%, в следующих случаях (п. 1 ст. 220 НК РФ):

• при приобретении / строительстве на территории России жилья, в том числе с привлечением целевых кредитов и займов;
• при продаже имущества (в том числе недвижимости);
• при продаже долей в уставном капитале организации;
• при уступке прав по договору долевого участия в строительстве;
• при выкупе у физлица земельного участка и/или находящейся на нем недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

Получение имущественного вычета при покупке жилья позволяет вернуть из бюджета уже уплаченный НДФЛ с дохода.

А получение имущественного вычета при продаже имущества позволяет уменьшить уплачиваемую в бюджет сумму НДФЛ с дохода от продажи.

Когда имущественный вычет по НДФЛ не положен

Вычет не предоставляется, если физлицо продает:

• ценные бумаги;
• имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• имущество, находящееся в собственности физлица более 3-х лет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), с 2016 года – более 5 лет в отношении объектов недвижимости (в отдельных случаях). Доходы от реализации такого имущества НДФЛ в принципе не облагаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Об изменениях в предоставлении имущественного вычета по НДФЛ в 2016 году читайте здесь.

Имущественный вычет при продаже имущества

Налоговые вычеты по НДФЛ в 2018-2019 гг. при продаже имущества, которым гражданин владел менее 3 (5) лет, предоставляются, как и ранее, в сумме полученных от продажи доходов, но не более (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• 1 млн руб., если продается квартира, дом, комната, дача, садовый домик, земельный участок, доля в них;
• 250 тыс. руб., если продается иное имущество (кроме ценных бумаг), например, транспорт, гараж, картина и т.д.

То есть продав машину за 400 тыс. руб., вы сможете воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. И заплатить НДФЛ надо будет только с разницы – 150 тыс. руб. (400 тыс. руб. – 250 тыс. руб.).

Вместо вычета физлицо может уменьшить свои доходы от реализации имущества на расходы, связанные с его приобретением, при наличии подтверждающих документов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть можно выбрать что-то одно: либо воспользоваться вычетом, либо уменьшить доходы на расходы.

Вычет НДФЛ при покупке квартиры или иного жилья

Если вы приобрели жилую недвижимость, земельный участок или построили жилой дом, то можете получить имущественный вычет:

• в размере стоимости приобретенного объекта недвижимости либо сумм, потраченных на строительство жилья, но не более 2 млн. руб. Если ваши расходы на приобретение или строительство жилья оказались меньше указанной суммы (например 1,5 млн. руб.), то остатком вычета (в примере – 500 тыс. руб.) вы сможете воспользоваться при покупке / строительстве другого жилья (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Данное правило действует с 1 января 2014 года. Если же своим правом на имущественный вычет вы не полностью воспользовались в период до 2014 года, то «добрать» вычет при покупке другого жилья не получится;
• в размере суммы процентов, уплаченных по займу или кредиту, выданному вам для целей приобретения или строительства жилья, либо рефинансирования таких целевых кредитов, но не более 3 млн. руб. (пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ). Ограничение по сумме процентов не применяется, если кредит был получен физлицом до 1 января 2014 года (п. 1, 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ ). Данный вычет по процентам может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимости (п. 8 ст. 220 НК РФ).

С 1 января 2014 года вычет со стоимости жилья и с суммы процентов – это два самостоятельных вычета. То есть можно заявить один из них по одному объекту недвижимости, другой – по другому, при условии, что объекты приобретены в 2014 году или позднее (Письмо Минфина от 29.01.2014 № 03-04-05/3251 ). А вот с жильем, купленным до 2014 года, так поступить не получится. Вычет по процентам можно заявить, только если кредит вы брали на покупку той же недвижимости, со стоимости которой заявляли обычный имущественный вычет.

О вычетах НДФЛ на детей читайте здесь.

О социальных вычетах по НДФЛ читайте здесь.

Источники

1. 
   ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.
2. 
   Гурвич, М.А. Советский гражданский процесс; М.: Высшая школа; Издание 2-е, испр. и доп., 2011. — 399 c.
3. 
   Старович, Збигнев Судебная сексология / Збигнев Старович. — М.: Юридическая литература, 2016. — 336 c.
4. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.