Как продать квартиру с обременением нюансы сделок с залоговой недвижимостью

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

• Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
• Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
• Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
• Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Порядок действий

1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
5. Зарегистрировать договор.
6. Подписать договора кредита и залога с банком.
7. Оформить право собственности на жилье.

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Договора кредита и залога.
• Договор купли-продажи.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
• Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

• Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
• Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
• Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как заключить договор купли-продажи с обременением?

Приобретаемый объект недвижимости может быть обременен. Как правило, продавцы предупреждают о наличии обстоятельств, препятствующих полноценному распоряжению имуществом. Разберемся в статье, как оформить договор купли-продажи с обременением, какие особенности будет иметь эта сделка и какие виды обременения существуют.

Особенности договора купли-продажи с обременением

Обременение – это определенное обстоятельство, в связи с которым собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Обременение может быть наложено на любой объект – квартиру, дом, земельный участок.

При оформлении какой-либо сделки с обремененным объектом недвижимости необходимо правильно составить договор. В тексте потребуется прописать, что продавец обязуется снять обременение в ближайшее время.

В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.

Оформленный договор имеет законную силу. Стороны должны соблюдать его условия и выполнять предусмотренные текстом соглашения обязательства.

Виды обременений

Итак, обременением называется конкретное юридическое обстоятельство, мешающее полномерному распоряжению судьбой имущества. Подобные ограничения вызваны тем, что другие люди владеют частью прав на объект недвижимости.

Если обремененное имущество продается, ограничение передается новому собственнику вместе с ним. Ограничение будет до тех пор, пока его не снимут.

Предусмотрено несколько обременений. Условно можно выделить восемь:

• ипотека;
• рента;
• аренда;
• арест;
• доверительное управление;
• наличие долгов;
• материнский капитал;
• прописанный человек.

Рассмотрим каждый вид ограничения прав владельца объекта недвижимости подробнее.

Ипотечный кредит подразумевает выдачу банком крупной суммы в пользу заемщика под залог недвижимости на продолжительный срок. Так как квартира или дом становится предметом залога, банк получает на него часть имущественных прав. Это будет продолжаться до момента погашения ипотечного займа.

Любые операции с залоговой недвижимостью могут быть осуществлены только с официального согласия банка. Оно оформляется в письменной форме. При отсутствии согласия сделка будет считаться недействительной.

Сдача в аренду

Аренда – это предоставление помещения в пользование человеку на определенный период времени за конкретную плату в денежном эквиваленте. Арендаторы при этом имеют право пользоваться предоставленным жильем и проживать в нем в течение оговоренного договором срока.

Во время действия договора аренды выселить арендаторов невозможно. Это допускается только по решению суда, однако орган не вынесет подобного вердикта без веских оснований. Изменение собственника по закону не является таким основанием.

Рента – это особый вид правоотношений, который подразумевает передачу имущества плательщику ренты в будущем. Отчуждение может происходить на возмездной или безвозмездной основе.

Реализация имущества, обремененного рентой, не запрещена. Однако следует понимать, что вместе с квартирой или домом покупатель приобретает также и обязательство по пожизненному обеспечению рентополучателя. В этом и заключается обременение.

Наложенный арест

Это обременение возникает только по решению судебных органов. При наличии ареста распоряжаться имуществом запрещено, то есть его продажа исключена.

Реализовать арестованную недвижимость можно только после снятия ареста. Он снимается тем же самым органом, который его наложил. Для этого потребуется устранить причину ареста. К примеру, выплатить долг частному лицу или организации.

Доверительное управление

Недвижимое имущество может быть передано другому лицу на праве доверительного управления. В этом случае управляющий будет наделен конкретным кругом полномочий по отношению к объекту.

Подобная практика часто используется, если собственнику нужно уехать на длительное время. В период его отсутствия управляющий в рамках договора оплачивает счета, может сдать жилплощадь в аренду и т.п.

Продажа такого объекта возможна только после окончания срока действия договора доверительного управления. В этом и есть суть обременения. Сделка, осуществляемая до момента прекращения действия договора, будет считаться незаконной.

Наличие долгов

Задолженность за коммунальные услуги тоже может стать неприятным «сюрпризом» для нового владельца жилья. Зачастую, продавец даже не предупреждает потенциального покупателя о наличии долга. Разумеется, такие действия не правомерны.

Но не только подобные продавцы нарушают закон. Сотрудники ЖКХ, как правило, выдвигают требования по выплате долгов новому хозяину. Тем не менее, их действия не корректны.

Долги прежнего собственника не касаются нового владельца. Однако довольно часто доказывать свою непричастность к образовавшейся задолженности новому хозяину приходится в суде.

Касательно долга за квартиру есть одно исключение. Новому собственнику придется заплатить задолженность по квартплате, если этого не сделал предыдущий владелец. Этот долг накладывается не на собственника, а на квартиру. Однако продавец должен предупредить покупателя о наличии такого долга.

Материнский капитал

В этом случае в обязательном порядке выделяются доли детям, а значит, они также являются собственниками недвижимости. Для возможности реализации такого жилья потребуется получить письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Прописанный человек

Если в приобретаемой квартире или доме прописан человек, следует потребовать его выписки до заключения договора купли-продажи. Еще один вариант – четкое указание в договоре даты выписки.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Дело в том, что прописанное лицо может создать в будущем немало проблем. Чаще всего выписка возможна только в судебном порядке.

Следует быть особенно внимательными, если квартира или дом были получены продавцом по завещанию. Прописанный человек может оказаться отказополучателем в рамках завещательного отказа. Тогда выписка будет невозможна.

Риски и преимущества купли-продажи с обременением

Преимущество приобретения недвижимости с обременением одно – более низкая стоимость в сравнении с аналогичными, но юридически чистыми объектами. Однако прежде чем заключать договор купли-продажи нужно оценить «стоит ли овчинка выделки».

В зависимости от вида обременения можно сказать о следующих рисках:

1. При ипотеке сделка не может состояться без письменного согласия банка.
2. При аренде есть риск, что арендаторы не съедут с жилплощади после окончания срока действия договора.
3. При ренте новый владелец квартиры будет обязан пожизненно содержать рентополучателя.
4. Арест запрещает реализацию имущества. Любые сделки в отношении арестованной недвижимости не действительны.
5. Доверительный управляющий не может продать квартиру. Для этого необходима генеральная доверенность, оформленная нотариально.

Стоит также быть предельно аккуратными, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане. Для возможности реализации недвижимости, находящейся в собственности детей (хотя бы частично), необходимо наличие письменного согласия органов опеки и попечительства.

Оформление договора купли-продажи с обременением

В целом, оформление договора купли-продажи с обременением практически не отличается от обычного соглашения. Рассмотрим основные моменты заключения сделки.

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно прописываются следующие сведения:

[3]

• данные сторон;
• дата и место заключения сделки;
• идентификационные сведения о предмете договора;
• стоимость отчуждаемого объекта;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• сведения об обременениях или их отсутствии.

Стороны вправе самостоятельно определить, как им удобнее осуществлять расчеты. Это может быть наличный или безналичный расчет. Если покупатель нарушит порядок оплаты, продавец вправе аннулировать сделку.

Если к моменту подписания договора обременение не было снято, то необходимо указать дату или условие его снятия. К примеру, продавец может реализовывать жилье с целью погашения ипотеки. В этом случае обременение будет снято после закрытия кредита и получения об этом справки из банка.

В ситуации с ипотекой стороны могут договориться на разделение платежа на две части – одна сразу будет перечислена в банк, вторую получит продавец на собственный счет или на руки.

Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого стороны должны обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности;
• договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра);
• техническая документация из БТИ;
• документ, касающийся обременения – справка из банка, согласие органов опеки и попечительства и т.п.;
• разрешение супруга/супруги продавца на совершение сделки;
• справка об отсутствии задолженности по лицевым счетам (или о ее наличии, если порядок выплаты долга предусмотрен договором);
• выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом сделки является частный дом.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы. Точный перечень необходимо уточнять в Росреестре.

Стоимость и сроки

Государственная регистрация перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Квитанцию на оплату вам выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок внесения записи в общий реестр составляет 5-7 рабочих дней с момента принятия заявления и полного пакета документов. Если действовать через МФЦ срок может быть увеличен до 10 рабочих дней.

Как проверить, есть ли обременение и снять его?

Проверить наличие обременение на объекте недвижимости можно посредством получения выписки из ЕГРН. Для этого можно заказать документ на официальном сайте Росреестра или обратиться за получением выписки лично. Оформить выписку можно также в территориальном отделении МФЦ по месту нахождения квартиры или дома.

Получить выписку может любой желающий. Выдача документа на бумажном носителе облагается пошлиной в размере 300 рублей для физических лиц.

Узнать, есть ли задолженность за коммунальные услуги можно в управляющей организации, обслуживающей дом. Для этих целей заказывается справка с лицевого счета. Еще один способ – заказать справку на официальном сайте управляющей компании.

Процесс снятия обременения зависит от его вида. Так, например, при ипотеке снять обременение можно только после выплаты долга в банк. После погашения банк выдаст справку, с которой потребуется обратиться в Росреестр.

Договор доверительного управления прекращает свое действие после продажи объекта. Обременение будет снято автоматически.

В других ситуациях потребуется получить определенный документ в государственных учреждениях. К примеру, решение суда, справка о выплате долга и т.д. С документом также нужно обратиться в Росреестр.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как заключается договор купли-продажи с обременением. Учтите, что прежде чем передавать продавцу деньги, стоит убедиться, что обременение снято или порядок его снятия прописан в тексте договора. Удостоверится в отсутствии обременения поможет повторная выписка из ЕГРН.

Как продать залоговую квартиру?

Если еще недавно заемщики стремились получить ипотеку, то теперь часть из них думает, как это обязательство с себя снять. Тем, для кого кредит стал непосильным бременем, специалисты советуют продавать квартиру, не дожидаясь появления просрочек.

С момента первых продаж квартир с обременением прошло не меньше пяти лет, но пока они не стали ни проще, ни безопаснее для покупателей. Поэтому, если вы собираетесь совершить такую сделку, вам необходимо знать о нескольких нюансах.

Особенность продажи залоговой недвижимости заключается в том, что такая квартира находится в обременении у банка, и для ее продажи необходимо сначала это обременение снять. Поэтому продавцы стремятся найти покупателя, готового сразу внести деньги за покупку квартиры. Сумма должна быть не меньше, чем остаток долга продавца по кредиту.

Варианты продажи залоговой(ипотечной) квартиры

Схема продажи квартиры в большинстве случаев выглядит следующим образом: покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца на счет в банке, банк снимает с квартиры обременение, на следующий день после того, как остаток долга погашен, выдается закладная на квартиру с записью о выплате всей суммы кредита.

Если для приобретения квартиры покупатель использует наличные деньги, то он сначала передает сумму для погашения кредита, а оставшуюся вносит в тот же день, когда получена закладная с записью о гашении.

Когда для покупки используется новый ипотечный кредит в другом банке, то после получения закладной покупатель снимает обременение в Росреестре. На сделку стороны выходят только после регистрации погашенного обременения.

Еще один способ продажи залоговой квартиры — когда покупатель берет ипотечный кредит в том же банке. «Тогда покупатель и продавец одновременно приходят в банк, подписывают договор, происходит смена заемщика», — рассказывает директор АН «Кром» Алексей Лагутин. Для покупателя это самая простая и безопасная схема. Жаль, что не все банки предлагают такие условия. До недавнего времени таким образом работал Сбербанк, но с осени он перестал кредитовать покупку своих залоговых квартир. Теперь продать квартиру по такой схеме можно только заемщику банка «ВТБ 24».

«На таких условиях банк «ВТБ 24» работает со своим ипотечным портфелем, но по тем закладным, что он купил у Агентства ипотечного жилищного кредитования, банк так не работает, — объясняет директор АН «КИАН» Ирина Монастырская. — К сожалению, далеко не все продавцы с кредитами АИЖК это понимают. Их обслуживает банк «ВТБ 24», они вносят платежи по своим кредитам через кассу этого банка, поэтому считают, что тоже подходят под эту программу, однако единственная возможность продать залоговую квартиру с кредитом АИЖК — найти покупателя с деньгами».

С продажей квартиры, купленной в ипотеку через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, дело обстоит непросто. Во-первых, такие кредиты зачастую выдавались с минимальным первоначальным взносом, поэтому остаток долга по ипотеке на момент продажи остается большим. В некоторых случаях он может даже превышать рыночную стоимость квартиры. Во-вторых, закладные, которые нужны при продаже квартиры, находятся не в Красноярске, и их приходится ждать. С момента, когда заемщик пишет заявление на погашение кредита, до того, как закладная доставляется в банк, проходит не меньше 30 дней. В остальных банках закладные поступают на следующий день после подачи заявления.

Риски при покупке залоговой квартиры

Покупка ипотечной квартиры несет для покупателя определенные риски, связанные с тем, что еще до регистрации сделки он передает продавцу крупную сумму. Поэтому для проведения такой сделки нужна поддержка профессионалов. Риелтор согласует с банком процедуру снятия залога, объяснит покупателю схему сделки, предусмотрит условия, обеспечивающие максимальные гарантии для покупателя, составит предварительный договор купли-продажи, условия которого удовлетворят обе стороны.

Чтобы покупателя как-то в этой ситуации подстраховать, деньги вносятся именно в тот день, когда происходит списание платежа со счета продавца. «Мы знаем механизм оформления документов и время транзакции в каждом банке. Покупатель вносит деньги через кассу банка или перечисляет на счет продавца, получает банковский документ, в котором указано назначение платежа», — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

Специалисты работают над тем, чтобы сделать передачу денег для покупателей безопаснее.

«Если бы банки выдавали письменное согласие снять залог при условии, что сумма для погашения долга продавца заложена в банковскую ячейку и доступ к ней открывается после регистрации прав на покупателя, или использовали бы для передачи остатка по долгу продавца депозит нотариусов, то это дало бы покупателям полную гарантию, — объясняет Ирина Монастырская. — Тогда нотариус мог бы удостоверить сделку и сразу после этого передавал деньги в банк. Сейчас мы пытаемся эту схему с нотариусами отработать».

Ошибки при сделках с залоговыми квартирами

По словам специалистов, выставляя залоговую квартиру на продажу, продавцы придерживаются одной из трех стратегий. Одни за счет ее продажи стараются вернуть ту сумму, что должны банку. Другие стремятся продать выше рыночной стоимости на том основании, что они несли затраты при обслуживании кредита.

Третьи понимают: чтобы продать квартиру и уйти от нагрузки, которую они уже не способны нести, цену необходимо снижать. Ведь если на рынке одновременно выставляется много похожих по характеристикам квартир, покупатель выберет тот объект, на котором нет обременения. Рассматривать залоговую квартиру такой покупатель будет только в одном случае: если для него будет существовать определенная выгода — цена ниже, чем в среднем по рынку.

При этом сказать, что залоговая квартира обязательно должна выставляться по сниженной цене, нельзя, отмечают эксперты. «В конечном счете все будет зависеть от ликвидности квартиры, — считает Алексей Лагутин, — если она ликвидна, цена значительно проседать не будет. Если же у человека огромный долг и безвыходное положение, для того чтобы найти покупателя, ему, конечно, придется снижать цену».

Не снижать цену можно и в том случае, если остаток долга небольшой и не превышает 20 процентов от стоимости квартиры. Это та сумма, которую должны иметь для первоначального вноса покупатели с ипотекой. «Если залоговая сумма выше, круг покупателей сужается. Скорее всего, это будут только люди с наличными деньгами, — говорит Ирина Монастырская, — покупателей, которые располагают наличными, на рынке немного, если исключить оттуда тех, кто в принципе не рискует и не пойдет на покупку такой квартиры, останется небольшое число покупателей. Поэтому залоговая квартира — не простой объект, который можно легко реализовать».

Каждая такая сделка индивидуальна, говорят специалисты. Для ее проведения необходимо заручиться помощью риелторов, чтобы они нашли схему, которая подходит в случае этой конкретной квартиры.

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Несмотря на юридические трудности, подобную квартиру продать все же возможно (если, конечно, нет прямого запрета со стороны кредитора). Впрочем, разрешение кредитного учреждения понадобится в любом случае. Поскольку без него заемщик, как номинальный владелец жилья, никаких операций проводить не сможет. Ни продать, ни подарить, ни уж тем более кого-то прописать. Это обусловлено тем, что кредитор таким образом страхует себя от всех возможных рисков, когда предоставляет долгосрочный кредит на крупную сумму. Наложение обременения, задокументированное в договоре купли-продажи, является уверенной гарантией возврата средств другой стороной — заемщиком. Так как финансовые возможности последних со временем могут измениться и у них может возникнуть желание от долгосрочной ипотеки освободиться.

Некоторые нюансы продажи залогового жилья

Помимо того, что это дело неблагодарное, априори не несущее выгоду владельцу, так еще и хлопотное. Поскольку требует хороших дипломатических навыков при проведении переговоров как с покупателем, так и с кредитным учреждением, выдавшим ссуду. В частности, покупатели квартиры с обременением ипотекой, в первую очередь, рассчитывают сэкономить и намерены серьезно сбить рыночную цену. Несколько более лояльно ведут себя финансовые организации, так как прежде всего они заинтересованы в прибыли, а не в возможных издержках, которые могут быть связаны с судебными разбирательствами, потенциальным арестом и содержанием не самого ликвидного имущества. Лишь изредка они могут отказать клиенту в осуществлении сделки, если видят в нем добропорядочного и стабильного заемщика. То есть, тогда, когда им невыгодно терять, так называемого, «донора» с положительной кредитной историей. Единственное, что они могут предложить в таком случае, так это досрочное погашение кредита. И то, если это было заранее предусмотрено заемщиком в договоре.

Если же финансовая организация видит, что заемщик по тем или иным причинам более не способен погашать крупную ссуду, то разрешение о продаже жилья принимается в его пользу. Кроме того, кредитор может подсуетиться и оперативно найти покупателя на залоговое имущество. При этом его представители могут провести предварительные консультации и помочь сторонам прийти к взаимовыгодному консенсусу, ради скорейшей стабилизации ситуации. В таком случае, гарантом безопасности непростой процедуры выступает сам кредитор, что минимизирует все потенциальные риски. Поскольку репутация для финансовых учреждений превыше всего.

Итак, какие же способы продажи ипотечной квартиры существуют. Выделяют три:

1. Переоформление долговых обязательств, если покупатель готов сам стать клиентом программы ипотеки;
2. Погашение заемщиком долговых обязательств, окончательный расчет;
3. Продажа жилья при непосредственном участии кредитного учреждения.

Когда покупателю подходят условия ипотеки, и он готов взять долговые обязательства на себя

В данном случае возможно обойтись без совершения операции купли-продажи. То есть, смена заемщика пройдет практически безболезненно для коммерческого банка, поскольку квартира так и останется у него в залоге.

Как это происходит на практике:

• Продавец, он же заемщик, обращается к своему кредитору с прошением о разрешении продажи залогового имущества и обстоятельно аргументирует причины своего решения;
• Если продавец получил согласие на совершение сделки, то становится возможным осуществить продажу с обязательным информированием потенциальных покупателей о всех условиях залога;
• Далее продавец самостоятельно ищет покупателя и затем они вместе приходят в кредитное учреждение. Там составляется специальный договор, по которому покупатель обязуется компенсировать продавцу уже выплаченные за квартиру средства, а также взять обязательство по погашению оставшегося ипотечного кредита на себя. После предоставления расписки о получении продавцом денег, уполномоченный сотрудник оформляет расторжение ранее действующего договора;
• Если продавец может распоряжаться полученными средствами как он хочет, то новый заемщик станет полноправным обладателем залогового имущества только после погашения ипотечного кредита. То есть, обременение на недвижимое имущество остается в силе.

Теперь рассмотрим этот же вариант на случай, если покупатель желает оформить долговые обязательства в другом банке. Тогда действия сторон будут выглядеть следующим образом:

После получения всех необходимых документов, покупатель предоставляет их уже своему кредитору и после получения согласия регистрирует сделку купли-продажи залогового имущества в РП.

Единоразовое погашение заемщиком долговых обязательств перед кредитным учреждением

Для снятия обременения и дальнейшего совершения сделки купли-продажи возможно досрочно погасить кредит, если ипотечный договор предусматривает такую возможность. Но даже в этом случае потребуется разрешение банка, поскольку еще необходимо убедить его в том, что иначе невозможно. То есть, потребуется указать весомую причину для прекращения действия ипотечного договора.

• В случае согласия, в кредитном учреждении составляется договор об обязательствах всех участников предстоящей сделки;
• Далее покупатель перечисляет на счет организации сумму, равную задолженности заемщика перед ней. Последнему выдается соответствующая справка о погашении ипотечного кредита;
• После этого происходит снятие обременения, и сделка совершается в обычном режиме: продавец получает от покупателя оговоренные в договоре средства, а покупатель оформляет право собственности на квартиру и регистрируется в Паспортном столе.

Участие кредитного учреждения в осуществлении сделки продажи ипотечной квартиры

По сути, отличие данного пункта от предыдущего лишь в том, что финансовая организация сама ищет покупателя. Подобный вариант возможен, если кредитор видит, что заемщик более не в состоянии оплачивать ежемесячные взносы. И тогда возникает необходимость с наименьшим риском вернуть собственные средства. Операция передачи прав собственности будет происходить в несколько этапов:

• После обращения заемщика с прошением о разрешении на продажу залогового имущества, кредитор начинает самостоятельно подыскивать надежного покупателя;
• Затем представителем организации составляется договор, подписи в котором ставят все три стороны сделки, после чего документ заверяется у нотариуса;
• Покупатель перечисляет в учреждение сумму, равную задолженности продавца, а также компенсирует продавцу разницу между фактической ценой имущества на рынке и ипотекой;
• Далее, после снятия обременения, оформляются все необходимые документы по передаче прав собственности новому владельцу.

Преимущество данного варианта в том, что банк может гарантировать безопасность совершения сделки и контролирует продажу ипотечной квартиры на всех ее этапах.

Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверены, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.

Звоните нам по телефону
+7 (495) 543-44-50
или оставьте заявку ниже и мы сразу начнем работать!

Проведение сделки по купле или продаже квартиры с обременением

При продаже квартиры иногда возникают нюансы, появляющиеся непосредственно при наличии на продаваемом объекте обременения. Соответственно, возникает ряд вопросов, которые касаются законности такой сделки. Это заставляет собственников искать возможности, как продать квартиру с обременением, не нарушая ничьих прав.

Обременение и его виды

Обременение – определенные юридические условия, возникновение которых ограничивает свободу действий субъекта или уменьшает возможность совершать действия в отношении какого-либо объекта.

Под продажей с обременением подразумевается, что это реализация объекта, имеющего одно или несколько юридических условий, из-за которых действия в отношении его будут иметь ограничения.

Существуют следующие виды обременений:

• ипотека;
• аренда;
• рента;
• доверительное управление;
• материнский капитал;
• наличие совладельца;
• наличие несовершеннолетних и недееспособных владельцев;
• жилье под арестом;
• сервитут, если это земельный участок (например, часть земли может быть использована под строительство автодороги).

Продать жилище, на которое наложено обременение можно, но большая часть покупателей, услышав о наличии какого-либо ограничения, сразу отсеивается. Цена данного помещения также будет гораздо ниже рыночной стоимости. В некоторых случаях продажа абсолютно невозможна, например, если дом находится в аварийном состоянии и планируется его расселение.

Неудобства при продаже собственности с обременением

Все неудобства реализации квартиры с ограничениями будут напрямую зависеть от вида обременения, наложенного на нее. Например, продавая имущество с пожизненной рентой, есть вероятность появления наследников, которые будут оспаривать право собственности. В ряде случаев потребуется соглашение третьих лиц или оформление дополнительных документов.

Особенности договора на квартиру с обременением

Продавая подобное имущество, необходимо учитывать, что у данной процедуры появится ряд особенностей. В данном случае продавцу необходимо:

• получить согласие от покупателя на приобретение данного жилья;
• указать в договоре, что данная жилая недвижимость имеет ограничения (при отсутствии такой записи соглашение не будет иметь юридической силы и может подпасть под понятие «мошенничество»);
• указать подробный порядок взаиморасчетов;
• по необходимости составить предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются условия, после чего сделка будет заключена. Например, указан срок, за который продавцу необходимо снять ограничение.

Способы продажи квартиры, находящейся в обременении

Закон не запрещает продавать помещения, на которые наложены ограничения, если найдется человек, готовый купить их. Самый лучший вариант – устранить ограничение. Сделать это не всегда возможно.

1. Ипотека. При продаже ипотечной квартиры необходимо разрешение банка. Смена нового владельца путем перезаключения договора или погашения ипотечного кредита.
2. Аренда. Расторжение договора найма до продажи жилого помещения. Иначе обязанности арендодателя переходят покупателю.
3. Наличие несовершеннолетних и недееспособных. Получить разрешение на продажу от опекунов, приобретя в пользу детей или недееспособных иное жилье.
4. Наличие совладельца. Необходимо разрешение второго владельца на продажу.
5. Арест. Продажа жилья с подобным обременением невозможна до момента снятия наложенного ареста. Но это происходит только в случае устранения всех нарушении повлекших арест.

Сняв ограничение с жилого помещения, продавец сможет сохранить реальную стоимость жилья. Жилые помещения, имеющие какие-либо обременения, теряют в цене порядка 30% от рыночной стоимости. Независимо от того, что цена ниже, большинство людей предпочитают приобретать юридически чистые помещения.

[2]

Тонкости процедуры продажи, пошаговая инструкция

Есть два способа реализации жилого помещения, находящегося в залоге у банка. Оба варианта применимы для купленного жилья как по гражданской, так и военной ипотеке.

Первый способ: продажа жилого помещения покупателям с наличными денежными средствами. Для этого необходимо:

1. Снять обременение. Для этого покупатель обязан известить банк о своем желании продать жилье. Далее нужно найти покупателей, которые будут готовы часть денег отдать наличными продавцу для погашения остатка кредита. Составить с ними предварительный договор, в котором указываются все условия продажи и вместе с покупателем обратиться в банк для погашения долга.
2. Оформить договор.
3. Зарегистрировать сделку, для чего следует обратиться в многофункциональный центр, оплатить госпошлину, подать бумаги на регистрацию, забрать документы по готовности.

Второй способ: продажа ипотечной квартиры людям, планирующим купить ее по ипотеке. В этом случае потребуется:

При наличии в квартире несовершеннолетних детей, стоит выяснить, является ли ребенок собственником помещения либо просто там прописан.

Если ребенок имеет только прописку, реализовать жилье можно следующим образом:

1. Выписать ребенка, получив разрешение органов опеки.
2. Одновременно с этими прописать его в помещении с такими же или лучшими жилищными условиями (больший метраж, наличие отдельной комнаты).
3. Завершить сделку по продаже жилища.

Если ребенок долевой собственник, правильно будет обговорить эту ситуацию с покупателем, чтобы он был готов к юридическим последствиям. Реализуя такое жилье, следует:

1. Обязательно найти новую жилую площадь, схожую с продаваемой.
2. Подготовить заявление для органов попечительства и приложить все необходимые документы по продаваемой и покупаемой квартирах.
3. Ожидать около двух недель, пока органами опеки будет изучен этот пакет документов и выдано разрешение, если все в порядке.
4. Оформить разрешение на продажу собственности.
5. Совершить сделку.
6. Зарегистрировать право на имущество как родителей, так и ребенка.
7. После этого сообщить в органы опеки о проведение сделки, и представить им все необходимые документы.

При реализации жилого помещения, имеющего ограничения, договор купли-продажи будет включать в себя стандартные пункты:

• сведения о сторонах;
• предмет соглашения и его характеристики;
• цена квартиры;
• последовательность совершения расчетов и условия передачи имущества;
• ответственность, которую будут нести стороны при несоблюдении данных условий;
• указание, что на объект наложено обременение.

[1]

Предварительный договор заключается с указанием условий для последующего договора купли-продажи. Перед заключением подобного соглашения стороны договариваются о внесении задатка, который в своем роде будет гарантией сделки.

Возможные риски для сторон

Ограничения, которые наложены на жилое помещение, могут нести определенные риски для человека, являющегося собственником:

1. Если жилье куплено по ипотеке, то при невыполнении договорных обязательств перед банком собственник лишается квартиры.
2. Обременение арендными отношениями несет за собой невозможность проживания в данной квартире до окончания срока найма. Обременение рентой при невыполнении условий, прописанных в договоре, грозит тем, что получатель ренты может его расторгнуть.
3. Доверительное управление может нанести ущерб в результате недобросовестного и безответственного отношения управляющего к имуществу.
4. Обременения, наложенные органами опеки, возможно снять только в случае предоставления ребенку другой жилплощади.
5. С жилищем, находящимся под арестом, собственник не имеет права совершать сделки по его продаже или обмену.

Для покупателя подобное приобретение будет нести еще большие риски. В случае если объявятся лица, являющиеся претендентами на жилье, то сделка будет признана недействительной. Покупатель теряет права на жилищную собственность, в случае если право на нее будет оспорено бывшими владельцами или третьими лицами, имеющими на нее права. Договор может быть расторгнут при пожизненной ренте при наступлении определенных условий. Жилое помещение может быть истребовано лицами, имеющими на нее права, например, ипотечное банковское жилье.

Чтобы избежать подобных последствий, при покупке вторичного жилья необходимо проверить юридическую чистоту помещения, обратившись в Росреестр или в ближайший многофункциональный центр.

Источники

1. 
   Под редакцией Пиголкина А. С., Дмитриева Ю. А. Теория государства и права; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 752 c.
2. 
   Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
3. 
   Волеводз, А. Г. Международный розыск, арест и конфискация полученных преступным путем денежных средств и имущества (правовые основы и методика) / А.Г. Волеводз. — М.: Юрлитинформ, 2015. — 477 c.
4. Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.
5. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.