Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2019 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?

Суть обременения и особенности сделки

Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

• арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
• рента;
• долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
• сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
• ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.

Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

Риски покупки квартиры с обременением по ипотеке

Существует два варианта развития событий:

• либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
• либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

[2]

Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

• человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
• кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
• покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

[1]

Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

• запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
• тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
• выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
• решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
• готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
• получаем согласие банка;
• готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.

При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.

Опасности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Если вы присмотрели квартиру, которая находится под обременением банка – задумайтесь, нужны ли вам такие риски. А мы расскажем, как проходит процедура покупки такого жилья.

Жилье «с историей» может таить в себе немало опасностей — например, обременение, которое чаще всего встречается в случае с ипотекой. Покупка квартиры с обременением — это рискованное мероприятие, но при крайней необходимости и грамотном подходе, можно сделать эту процедуру безопаснее.

Риски покупки квартиры с обременением:

Покупка квартиры с обременением, как правило проводится на более выгодных условиях – владельцы жилья предлагают очень привлекательные цены, которые могут быть на 10-15% ниже, чем в среднем на рынке. Благодаря этому удается найти покупателя при высоких рисках.

Одна из самых часто встречаемых проблем при таких сделках — признание договора купли-продажи недействительным. Если клиент банка попытался сбыть жилье, не уведомив об этом коммерческую организацию, то компания имеет вполне легальное право остановить процесс и аннулировать сделку.

Покупка квартиры у банка

Наиболее безопасной сделкой можно считать приобретение квартиры с ограничениями по ипотеке непосредственно в банке. Но, как правило, на аукцион попадают объекты злостных неплательщиков и цены на них выше из-за набежавших процентов.

Есть также другая процедура — погашение долга покупателем. Совершается она с участием банка. Риски в таких случаях очень низкие, но далеко не все коммерческие организации предлагают такие варианты.

Еще одной схемой является перевод долга на новое лицо. Такие программы есть у ряда банков, например, у ВТБ24, в «Райффайзенбанке». В этом случае предлагаются особые выгодные кредитные условия для закрытия чужого долга. Но это действует только в случае с теми жилплощадями, которые выставлены на аукцион.

Покупка квартир с обременением по ипотеке у владельца

Риски покупки квартир с обременением в этом случае намного выше, так как схемы зачастую не очень легальные. Одним из распространенных вариантов является сделка на доверии — покупатель передает деньги, владелец жилплощади гасит свою задолженность и снимает обременение. Но далеко не всегда это возможно — некоторые банки устанавливают длительные сроки, в течение которых будет сняты все ограничения — они могут достигать нескольких месяцев, что не позволит быстро продать недвижимость.

Как уменьшить риски

Если вы все-таки решились на приобретение недвижимости с ограничением у частного лица, то юристы рекомендуют в этих случаях составлять предварительный договор с очень серьезными последствиями в случае нарушения требований.

Как правильно и безопасно приобрести ипотечную квартиру? Нюансы покупки обремененной недвижимости.

На рынке достаточно часто встречаются предложения о продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Сразу бросается в глаза цена на такую недвижимость – она обычно ниже рыночной на 15-20 %.
Можно ли купить такое жилье? Действительно ли оно дешевле? Как провести сделку?
В статье я постараюсь ответить на все эти вопросы, описать процедуру покупки квартиры в ипотеке у продавца и дать несколько практических рекомендаций.

○ Основные особенности ипотечной квартиры

Покупателю не следует переживать по поводу приобретения такой недвижимости.
Во-первых, права собственника на квартиру принадлежат продавцу.
Во-вторых, это законная схема купли-продажи.

Преимущества покупки ипотечной квартиры:

• Более выгодная цена.
• Квартира проверяется банком, поэтому по поводу ее «истории» можно не переживать.
• Бнк по требованию клиента предоставляет юридическое сопровождение сделки.

Правда ли, что цена на такую квартиру будет ниже? Да. Почему так? Особенностью квартиры является то, что она находится в залоге у банка, что является так называемым обременением недвижимости.

Не все хотят иметь дело с банками и дополнительной волокитой со снятием обременения в Росреестре, поэтому цена на такую квартиру часто оказывается ниже рыночной.

○ Что такое обременение квартиры?

Обременение квартиры – это ограничение в правах распоряжения недвижимым имуществом, подлежащее регистрации в Росреестре.

Лицо, взявшее квартиру в ипотеку, вносится в ЕГРН как собственник жилья, также в Реестр вносятся данные о банке-залогодержателе недвижимости. Полная свобода действий относительно квартиры предоставляется собственнику лишь после снятия обременения.

Поэтому покупателю, необходимо понимать, что прежде, чем приобрести квартиру, продавцу необходимо погасить долг перед залогодержателем.

Существует еще один вариант покупки такой недвижимости – взять также ее в ипотеку. В этом случае сделка проводится с разрешения и под контролем банка. Новый собственник заносится в Росреестр, но ограничение на квартиру остается.

Продавец не вправе умолчать о наличии обременения:

«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.» (п. 1 ст. 460 ГК РФ)

○ Как купить ипотечное жилье у продавца собственника?

Нижеприведенный алгоритм не единственный, существуют и другие схемы покупки ипотечного жилья. Я опишу порядок действий покупателя, являющийся наименее рискованным и наиболее правильным с точки зрения закона.

✔ Согласование сделки с банком и получение разрешения на продажу

Поинтересуйтесь у продавца, поставил ли он в известность банк о предстоящей продаже. Часто в кредитных договорах финансовое учреждение запрещает досрочно погашать долг или обязывает предупреждать об этом заранее.

Предупредить банк желательно о предстоящей сделке в письменной форме. Тем более, в некоторых случаях финансовые учреждения готовы помочь со сделкой или взять ее подготовку на себя.

Обращение в банк необходимо, если покупатель заранее задумывается о том, как проверить долги по ипотеке. Сделать это можно, попросив у кредитора справку об остатке долга.

Согласование сделки с банком обязательно для продавцов, желающих продать квартиру не за полную стоимость, а перевести долг по кредиту на покупателя (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

✔ Осмотр квартиры

Осмотр квартиры является правом покупателя, осуществляется он абсолютно бесплатно.

Перед осмотром рекомендую взять Выписку из Домовой книги (выдает обычно обслуживающий ЖЭУ), а также Выписку из ЕГРН.

Продавец не должен препятствовать Вам в предоставлении этих документов. Осматривая жилье, сверьте документальные данные и фактическую ситуацию в квартире.

✔ Составление авансового договора

Аванс – денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу, в счет будущего платежа по сделке.

Особенностью этого платежа является отсутствие ответственности сторон. Поэтому рекомендуется в договоре прописать положение о том, что аванс подлежит возврату покупателю в случае обнаружения обстоятельств, препятствующих сделке. Не вписав данный пункт в документ, покупатель рискует остаться ни с чем.

✔ Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Удостоверение не требуется.

Обязательные условия договора:

• Предмет.
• Цена и порядок расчетов.
• Перечень лиц, зарегистрированных в квартире.

Стороны по своему усмотрению могут договориться о дополнительных условиях и прописать их в документе. Например, о сроке передачи квартиры, порядке освобождения помещения продавцом, об обязанности продавца внести задолженность по коммунальным платежам и т.д.

При составлении договора покупатель должен убедиться в наличии у продавца таких документов:

• Подтверждения права собственности.
• Кадастрового паспорта (если квартира не стоит на кадастровом учете).
• Согласия супруга на продажу (если жилье является совместно нажитым имуществом).
• Согласия органов опеки (если одним из собственников выступает ребенок).
• Письменного согласия банка-кредитора (если кредит еще не погашен).

Указанные документы требуются для дальнейшей регистрации права собственности.

✔ Акт приема и передачи

Фактическая передача квартиры сопровождается составлением специального передаточного документа (ст. 556 ГК РФ).

Акт подписывается сторонами после визуального осмотра квартиры и проверки наличия долга по коммунальным платежам. Перед составлением документа покупатель вправе потребовать от продавца устранения выявленных технических неисправностей.

Передаточный акт должен содержать:

• Название документа.
• Дату и место составления.
• Паспортные данные и реквизиты сторон.
• Ссылку на договор.
• Описание квартиры.
• Подписи.

В ряде регионов передаточный акт требуется для регистрации прав собственности в Росреестре. Но в некоторых городах, например, в Москве и в Санкт-Петербурге он составляется после регистрации прав в ЕГРН. Таким образом, момент составления акта следует уточнить у регистратора.

✔ Способ окончательного расчета

Существует несколько видов расчета:

• Наличными без посредников.
• По безналу с помощью аккредитива.
• Через депозит нотариуса.
• Через банковскую ячейку.

Наиболее удобным, безопасным и недорогим способом считается последний. О нем я расскажу подробнее. Порядок действий при передаче денег такой:

• Покупатель арендует у банка-кредитора две ячейки.
• Стороны сделки приходят в банк, покупатель вносит в одну ячейку деньги в размере остатка по кредиту, в другую – деньги, уже уплаченные продавцом по кредиту.
• Банк изымает деньги из первой ячейки, закрывает кредит и снимает обременение в виде залога.
• После проведения сделки и регистрации прав в Росреестре продавец получает доступ к своей ячейке.

○ Риски при покупке ипотечного жилья

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском. Рассмотрим наиболее частые махинации с продажей ипотечной квартиры.

✔ Признание сделки недействительной

Даже проведенная с соблюдением закона сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом вследствие наличия одного из следующих фактов:

• Нет необходимого согласия третьего лица (например, банка или супруга).
• Сделку проводил несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.
• Продавец не мог в полной мере руководить своими действиями.
• Сделка осуществлялась под влиянием обмана или вследствие введения в заблуждения.
• Квартира продана под влиянием угрозы, насилия, стечения сложных обстоятельств.

Последствия признания сделки недействительной указаны в п. 2 ст. 167 ГК РФ:

«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.»

✔ Мошенничество при передаче аванса

В сделках с ипотечными квартирами часто действует такая схема:

1) Покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка долга по кредиту.
2) Продавец закрывает кредитный договор.
3) Обременение с квартиры снимается, а покупатель остается ни с чем.

Чтобы предупредить возможность махинации, необходимо:

• Передавать деньги только вместе с составлением сопутствующего документа.
• Проводить сделку под контролем банка.
• Предоставлять доступ к деньгам продавцу только после завершения сделки.

✔ Прописанные люди

Продавец обязан предупреждать покупателя о наличии «левых» людей в квартире (ст. 460 ГК РФ). Неисполнение этого требования закона является основанием для признания сделки недействительной.

Проверить недвижимость на наличие прописанных граждан можно, обратившись в паспортный стол за Расширенной выпиской из Домовой книги.

○ Советы юриста:

✔ Покупка ипотечного жилья оказалась проблемой, так как после осуществления сделки и передачи денег выяснилось, что продавец не был владельцем квартиры и подделал документы, банк при этом был обманут тоже. Как вернуть деньги или отвоевать квартиру?

Обратитесь в суд с требованием о возврате денег. Такое получение денежных средств считается незаконным обогащением и подлежит возврату на основании ст. 1102 ГК РФ.
Кроме того, действия мошенника уголовно наказуемы. Подайте иск о мошеннических действиях в отношении Вас и банка.

✔ В ипотечной квартире есть прописанный ребенок, владелец об этом не предупредил. Можно ли выписать этого ребенка и стоит ли покупать такую квартиру?

Хотя действия продавца и не соответствуют закону, ребенка «в никуда» выписать нельзя. Лучше сразу откажитесь от сделки. Если Вы уже заключили договор, Вы вправе обратиться в суд и признать сделку недействительной на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ.

Ведущий специалист по недвижимости Саблий Юрий подробно расскажет по продаже ипотечной квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры уже находящейся в ипотеке. Плюсы и минусы решения, нюансы проведения сделки.

Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.

○ Преимущества и недостатки.

Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:

• Привлекательная цена.
• Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
• Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

• Сам факт наличия обременения.
• Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
• Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
• Длительность процедуры.
• Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
• Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

○ Особенности процедуры.

Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

• Участвует ли банк в сделке.
• Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
• Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:

• Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
• Банк сводит покупателя и продавца.
• У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
• Банк выдает справку о погашении кредита.
• С квартиры снимается обременение.
• Заключается договор купли-продажи.
• Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
• Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

✔ Продажа заемщиком.

Процедура происходит следующим образом:

• Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
• Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
• Заемщик-продавец отдает долг банку.
• В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
• Заключается договор купли-продажи.
• Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

✔ Предварительный договор купли-продажи.

Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:

• Намерение сторон относительно заключения сделки.
• Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
• Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
• Порядок передачи задатка и его размер.
• Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
• Срок заключения основной сделки.
• Дальнейший порядок расчета.

В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

✔ Договор уступки права требования.

Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

• Заключается предварительный договор.
• Выплачивается долг в банке.
• Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
• Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
• Проводится взаиморасчет.

○ Риски покупки такого жилья.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

• Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
• Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
• Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

• Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
• Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
• Банк может покупателю не дать кредит.
• Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
• Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

○ Сложности, которые могут возникнуть.

Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

✔ Изменение привычной процедуры.

Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

[3]

✔ Более длительное оформление.

○ Советы юриста:

✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.

✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры с обременением ипотекой сбербанка

3 подхода к покупке квартиры по ипотеке с обременением

1. Арест имущества – этот вариант свидетельствует о задолженности владельца (по коммунальным платежам и пр.). Для снятия ареста нужно оплатить долги.
2. Аварийное состояние недвижимости – факт аварийности подтверждается выводами соответствующего органа (специальной комиссии).
3. Сервитут – под этим понятием предполагается право посторонних лиц (одного или нескольких) на пользование участком, не принадлежащем им на юридических правах.
4. Рента – до вступления в права собственности либо пока на этой территории проживает рентополучатель, плательщик ренты не имеет право проводить любые сделки с квартирой.
5. Сделка с прописанными людьми – процесс выписки предполагает посещение паспортного стола и подачу соответствующего заявления. Если один из прописанных на данной территории отказывается сделать это в добровольном порядке, собственник производит выписку через суд. Но даже в этом варианте законодательством предусмотрены исключения — некоторые категории граждан не подлежат выписке даже в таком порядке (дети, инвалиды пр.). Покупателю нужно понимать, что в некоторых вариациях прописанный гражданин может «остаться» на территории квартиры после продажи, и новый владелец также не может его выписать.
6. Квартира в найме у третьих лиц – эта позиция не помешает сделке, но наниматели имеют право находиться на территории до истечения срока действия договора.
7. Ипотека – покупка квартиры с обременением ипотекой возможна только с согласия залогодержателя, т.е. банка на его же условиях (часто это уплата 50% общей суммы кредита).

Для начала предлагаем разобраться с понятием «обременение» — это ограничение пользования собственником своим имуществом в полной мере в связи с юридически обусловленными условиями. Сведения вносятся в ЕРГП (единый госреестр). Соответствующая отметка ставится и в свидетельстве о праве собственности.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Без разрешения Сбербанка также можно продать квартиру. Этот вариант требует некоторой изворотливости и самостоятельного поиска потенциального покупателя, готового ждать, пока вопрос с ипотекой будет решён. Заёмщик должен понимать, что для продажи его недвижимости, следует полностью погасить задолженность перед банком. Ему нужно предварительно узнать, каков остаток невыплаченных кредитных средств, и отталкиваться от этой цифры.

С участием банка риски покупателя и продавца недвижимости сводятся к минимуму. Между сторонами заключается предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит сумму задолженности банку и платит оговоренную сумму продавцу. После этого Сбербанк подготовит документы для снятия обременения с жилья и займётся его переоформлением на покупателя.

Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска

• разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
• оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
• обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
• до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.

Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.

Как купить квартиру с обременением ипотекой

К сожалению, в последнее время нормальной практикой является покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски при этом, конечно, в первую очередь несет покупатель. Ведь он вкладывает собственные деньги в данное мероприятие. Но здесь не стоит отчаиваться, ведь юридически такая сделка вполне реальна, главное, проявлять бдительность на каждом этапе оформление недвижимости в собственность.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Когда заемщик уже не имеет возможности погашать своевременно платежи по кредиту, зачастую единственным выходом является продажа такого жилья и покупка нового, более дешевого. Продать квартиру под ипотекой «Сбербанка» можно, но для этого должно быть получено соответствующее разрешение.

В последнее время все большее количество жителей России сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимого имущества по ипотеке. Все дело в том, что такой способ является наиболее доступным. Чтобы взять ипотеку, нужно предусмотреть все возможные риски, что является практически невозможным. Поэтому нередко возникают случаи, когда купленное в кредит жилье нужно продавать. Можно ли продать квартиру в ипотеке «Сбербанка»?

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: причины, схема сделки, операция в обход банка, возможные риски

• подтверждение платежеспособности – справка о доходах продавца;
• актуальность сделки – заверенный нотариусом договор купли-продажи с противоположной стороной;
• справка о закрытии всех долгов на текущий момент по кредиту;
• закладная на квартиру;
• гарантия чистоты сделки – справка из банка о зачислении средств на кредитный счет заемщика;
• ликвидация обременения с объекта недвижимости.

Без согласия кредитной организации невозможны никакие сделки. Квартира не может быть продана, подарена, сдана в аренду или любым другим способом передана другим лицам для пользования. Согласно статье 301 Гражданского Кодекса РФ, в ином случае все права на собственность перейдут к банку.

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Покупка квартиры заложенной в Сбербанке по ипотеке в силу договора

Алексей, действуйте только по второй схеме!
И если есть разница между кредитными деньгами и стоимостью квартиры, то закладывайте деньги в две ячейки, разделив их соответственно. Во ячейку продавца, с разницей, прописывайте в доступ свидетельство без обременения. Не забудьте про расписки.

Мы уже встречались с представителем Сбербанка в том отделении, где собственник квартиры брал заем. Она нам предложила навскидку два варианта порядка расчетов.
Первый (самый рискованный для покупателей, т.е. нас), когда подписывается ДКП и мы погашаем долг заемщика и одновременно Сбер выдает нам документы на снятие обременения с квартиры, после чего подаются в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности, документы от Сбербанка на снятие обременения с квартиры и регистрируется непосредственно право собственности на нового владельца. Но. Где гарантия, что старый собственник, с квартиры которого снимется обременение и за которого погасится долг по кредитному договору не передумает в процессе регистрации документов в Росреестре и не приостановит процесс? Тут можно только полагаться на добросовестность продавца, а он априори незнакомый человек.

Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска

• разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
• оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
• обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
• до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.

• её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
• обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
• на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
• квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
• сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Возврат назначается как при внесении только личных сбережений, так и с использованием заемных банковских средств. Для того важно, чтобы сам покупатель был официально работающим человеком или ИП, уплачивающим за себя НДФЛ. Размер вычета зависит от стоимости купленного объекта, но максимально может быть возвращено 260 тыс. руб.

• высокие риски наличия других проблем с недвижимостью, поэтому покупатель может потерять данный объект сразу после покупки;
• длительность процедуры, так как требуется взаимодействовать с банком, получать информацию о чистоте сделки, привлекать нотариуса и осуществлять разные действия в Росреестре и банке;
• возможность того, что продавец окажется мошенником, и при использовании разных незаконных схем сможет лишить человека имущества и денег.

Источники

1. 
   Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.
2. 
   Чайковская, Ольга Закон и человеческое сердце / Ольга Чайковская. — М.: Московский рабочий, 2016. — 152 c.
3. 
   Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.
4. Профессиональная этика сотрудников правоохранительных органов; Щит-М — М., 2011. — 384 c.
5. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.